Il 1° aprile 2026, il Consiglio federale ha annunciato che l'abolizione del valore locativo figurativo entrerà in vigore il 1° gennaio 2029. Questa data fissa l'entrata in vigore di un cambiamento di sistema già approvato dagli elettori svizzeri il 28 settembre 2025 con il 57,7% dei voti a favore – dopo oltre 90 anni e tre tentativi falliti, uno dei conflitti di politica fiscale più lunghi nella storia della Svizzera. Per i proprietari di immobili, ciò significa che il più grande cambiamento al sistema fiscale degli ultimi decenni ha finalmente una tempistica precisa. Cosa cambierà esattamente e cosa significa questa tempistica per la vostra pianificazione?
Abolizione del valore locativo figurativo: cosa viene eliminato esattamente?
In precedenza, i proprietari di immobili dovevano pagare una tassa sul cosiddetto valore locativo figurativo come reddito fittizio, ovvero l'importo che avrebbero teoricamente ricevuto come affitto per la loro proprietà adibita a residenza principale. Questa tassazione verrà completamente eliminata in futuro, sia per le abitazioni principali che per le seconde case.
Cosa è limitato in cambio
Il cambiamento del sistema non è semplicemente un'agevolazione fiscale, ma un compromesso: in cambio dell'eliminazione del valore locativo figurativo, le opzioni di deduzione esistenti vengono significativamente limitate. Nello specifico, ciò riguarda:
- Deduzione degli interessi sul debitoGli interessi sui mutui non possono più essere dedotti dal reddito nella stessa misura di prima. Il Parlamento ha optato per la versione più restrittiva, che il Consiglio nazionale ha approvato durante la conferenza di conciliazione.
- costi di manutenzioneSarà inoltre limitata la deducibilità delle spese di manutenzione e ristrutturazione degli immobili.
- Nuova imposta immobiliare sulle seconde caseAi cantoni – in particolare a quelli la cui economia dipende dal turismo – verrà concessa l'autorità di introdurre una tassa speciale sugli immobili adibiti prevalentemente ad abitazione principale, al fine di compensare eventuali cali di gettito. Ciascun cantone deciderà autonomamente se e come applicare tale tassa.
Se il passaggio sia effettivamente conveniente dipende in larga misura dalla situazione individuale: chi possiede un immobile gravato da un forte debito o libero da ipoteca tende a trarne maggior beneficio rispetto a chi ha un mutuo elevato e progetti di ristrutturazione in corso.
Il periodo di transizione fino al 2029
L'Associazione svizzera dei proprietari di immobili critica la data scelta e avrebbe preferito un'entrata in vigore anticipata nel 2028. Tuttavia, in pratica, la data prescelta significa soprattutto una cosa: fino alla sua entrata in vigore, il 1° gennaio 2029, il valore locativo figurativo rimane tassabile e le attuali detrazioni per interessi ipotecari e manutenzione possono essere utilizzate senza modifiche fino a quella data.
Dovrei vendere la mia proprietà prima o dopo il 2029?
Fino al 2029, la vecchia logica rimane in vigore: chiunque venda oggi continuerà a farlo secondo il sistema attuale. Tuttavia, chi prevede di vendere tra qualche anno dovrebbe tenere presente il periodo di transizione: una ristrutturazione attualmente detraibile dalle tasse potrebbe avere un impatto fiscale diverso con il nuovo sistema. Anche l'eventuale introduzione da parte del proprio cantone di una nuova imposta sugli immobili per le seconde case influisce sui calcoli, soprattutto nelle regioni turistiche. In questi anni di transizione, una valutazione tempestiva e concreta della propria situazione si rivela fondamentale: come è finanziato l'immobile attualmente, quali ristrutturazioni programmate dovrebbero essere completate entro il 2029 e come ciò influirà su un potenziale prezzo di vendita?
WENET AG assiste i proprietari immobiliari proprio in questa valutazione, tenendo conto della loro specifica situazione finanziaria e del mercato regionale, anziché fornire valutazioni generiche. Chiunque desideri sapere in che modo la riforma influisce nello specifico sul proprio immobile e qual è il momento migliore per venderlo può contattare il nostro team per una consulenza gratuita.
Nota: questo articolo ha scopo puramente informativo e non sostituisce la consulenza fiscale personalizzata. Per una valutazione vincolante della vostra situazione fiscale personale, si consiglia di consultare un esperto in materia fiscale.
Conclusione
Il Consiglio federale ha ufficialmente fissato al 1° gennaio 2029 la data di entrata in vigore del nuovo sistema di tassazione basato sul valore locativo figurativo, dando così una scadenza precisa al referendum del settembre 2025. Per i proprietari di immobili, ciò significa che fino a quella data rimarrà in vigore il vecchio sistema con detrazioni complete per interessi ipotecari e spese di manutenzione; successivamente, il sistema basato sul valore locativo figurativo verrà completamente abolito, le opzioni di detrazione saranno significativamente limitate e i cantoni potranno introdurre nuove imposte sugli immobili residenziali secondari. Chiunque stia pianificando una vendita o importanti ristrutturazioni nei prossimi anni dovrebbe tenere in considerazione questo periodo di transizione nella propria pianificazione finanziaria, anziché limitarsi ad aspettare.
