EIN ELEFANT IM WOHNZIMMER
Wenn ein Paar getrennte Wege geht, kommen schwierige Themen aufs Tapet – emotional und finanziell.
Wer bekommt das Sorgerecht für die Kinder? Wie ist das Vermögen fair zu verteilen? Eine besondere Herausforderung stellt der Umgang mit der Familienwohnung respektive gemeinsamem Immobilienbesitz dar. Betrachten wir nachfolgend den Immobilienbesitz bei einer Scheidung.
Zu einer Scheidung kommt es häufiger als viele Leute denken: Jedes Jahr lassen sich in der Schweiz rund 16’000 Paare scheiden. Am grössten ist das Scheidungsrisiko offenbar in den ersten Jahren: Über 20 Prozent der Ehen halten nicht länger als fünf Jahre. Bei rund 40 Prozent geht das Paar spätestens nach zehn Jahren wieder getrennte Wege.
In jedem Einzelfall sind es ohne Zweifel Emotionen, die die Abläufe und das Verhalten bestimmen. Da helfen auch geflügelte Wörter wie «die Hoffnung stirbt zuletzt» nicht weiter.
Wer in eine Trennungsphase kommt, erlebt oft ein Wechselbad der Gefühle – Zorn und Enttäuschung oder vielleicht auch Hoffnung, doch noch einen gemeinsamen Weg zu finden und die Krise zu meistern.
Nebst allem anderen gilt es auch, sich mit juristischen und finanziellen Fragen auseinanderzusetzen.
DIE GESETZLICHEN SCHEIDUNGSGRÜNDE
Im Schweizer Scheidungsrecht steht die Autonomie der Eheleute im Vordergrund. Sind sich zum Beispiel die beiden Partner über die Trennung einig, vereinfacht dies vieles, und zwar selbst dann, wenn noch nicht alle Details zum Hausrat und zum Vermögen klar sind. Mit einem solchen Konsens bleibt es dem Paar erspart, unter Mitwirkung von Anwälten über Schuld und Verantwortung verhandeln zu müssen. Ebenso erübrigt es sich, schmutzige Wäsche vor Gericht zu waschen und Geschichten aus dem Privatleben zu erzählen.
Das Gesetz sieht im Wesentlichen drei Scheidungsgründe vor ( Ar t . ZGB 111 bis 114):
1. Scheidung auf gemeinsames Begehren:
Ein Gericht wird die Scheidung bestätigen, wenn dies erklärtermassen dem Wunsch beider Partner entspricht. Voraussetzungen sind, dass dies beide bei der gerichtlichen Anhörung bekräftigen und sich auf eine Scheidungskonvention einigen (dieses Dokument regelt alle wesentlichen Punkte, etwa die Zuteilung von Hausrat und Vermögenswerten, das Sorgerecht von Kindern). Die Partner sind frei, dieses wichtige Dokument ohne fremdes Zutun selbst zu formulieren oder einen Juristen oder Notar beizuziehen.
2. Scheidung auf Klage:
Dieser Weg ist zu beschreiten, wenn sich ein Partner der Scheidung widersetzt (Art. ZGB 114). Beide Seiten haben die Möglichkeit die Trennung über ein Gericht durchzusetzen – auch gegen den Willen des Partners. Voraussetzung dafür ist, dass die Partner mindestens zwei Jahre (räumlich) getrennt leben. Um den gemeinsamen Haushalt aufzulösen und räumlich getrennt zu wohnen, ist kein Gerichtsurteil notwendig.
3. Scheidung wegen Unzumutbarkeit:
In Härtefällen sieht das Gesetz noch eine dritte Variante vor. Kann einem Ehepartner das Abwarten der zweijährigen Trennungsfrist nicht zugemutet werden, ist eine Scheidung wegen Unzumutbarkeit möglich. Das kommt in der Praxis aber selten vor (etwa bei körperlichen, gewalttätigen Übergriffen oder ähnlich).
GÜTERSTAND: WAS HEISST ERRUNGENSCHAFTSBETEILIGUNG?
Für das weitere Vorgehen kommt es vor allem darauf an, welchem Güterstand die Ehe unterliegt. Ehepaare haben die Wahl zwischen Errungenschaftsbeteiligung, Gütergemeinschaft und drittens der Gütertrennung.¨Errungenschaftsbeteiligung: Dies ist in der Schweiz mit Abstand die häufigste Variante. Sie kommt immer dann zustande, wenn die Eheleute nichts Besonderes vereinbaren (kein Ehevertrag). Gütergemeinschaft: Das gemeinsam verwaltete Gesamtgut umfasst fast das ganze eheliche Vermögen. Darunter fallen auch die gemeinsam erzielten Einkünfte während der Ehe. Daneben gibt es jeweils das separate Eigengut der Partner (Gegenstände zum persönlichen Gebrauch wie Kleider, Schmuck, Hobbygegenstände etc.; darunter fallen auch in die Ehe eingebrachte Vermögenswerte). Gütertrennung: Auch diese Variante ist in einem Ehevertrag zu regeln. Etwas vereinfacht gesagt: Einkünfte und Vermögen sind getrennt, es gibt also nur das Vermögen des Mannes und das der Frau. Schauen wir uns der Einfachheit halber die Errungenschaftsbeteiligung an: Bei einer Scheidung kommt es zu einer güterrechtlichen Auseinandersetzung. Das heisst, das Vermögen beider Partner wird in Errungenschaft und in Eigengut aufgeteilt. Zur Errungenschaft gehört alles, was der Partner oder die Partnerin während der gemeinsamen Ehejahre erworben beziehungsweise «erarbeitet» hat. Darunter fallen vor allem die Einkünfte aus Erwerbsarbeit oder Leistungen von Sozialversicherungen (AHV, BVG, ALV etc.). Auch die Erträge aus Wertschriften und insbesondere die Mieterträge aus Liegenschaften gelten als Teil der Errungenschaft.
«MEINE ODER DEINE IMMOBILIE?»
Zum Eigengut zählt alles, was einem Partner schon vor der Heirat gehört hat; auch persönliche Gegenstände wie Kleider oder Schmuck fallen darunter. Hinzu kommen Erbschaften oder Schenkungen während der Ehe. Im Fall einer Scheidung hat jeder Ehepartner nach Gesetz Anspruch auf das jeweilige Eigengut und auf die Hälfte des Vorschlags des anderen. Der Vorschlag besteht aus der Errungenschaft abzüglich allfälliger Schulden. Aus jahrelanger Erfahrungen können wir Ihnen aber sagen: Auch wenn die gesetzlichen Bestimmungen klar erscheinen, kommt es in der Praxis immer wieder zu Konflikten. Wichtig zu wissen ist, dass Sie in der Beweispflicht sind. Wenn Sie nicht eindeutig beweisen können, dass ein Gegenstand oder Vermögenswert als Eigengut zu betrachten ist, wird er als Errungenschaft angesehen. Das kann Ihnen erhebliche Probleme und Nachteile in der Scheidungsschlacht bringen. Denn: Bei einer langjährigen Ehe oder Partnerschaft ist im Nachhinein nicht immer klar, wem was zusteht. Bei Liegenschaften und Eigentumswohnungen definiert man zunächst einmal die Einträge im Grundbuch (Miteigentum, Alleineigentum oder Gesamteigentum). Um für alle Fälle vorzusorgen, lohnt es sich bei Liegenschaften die Dinge im Voraus klar zu regeln und zu dokumentieren. Sonst ist es bei einer Scheidung nur schwer zu beweisen, wer wie viel Eigenkapital eingebracht hat, wer die Zinsen und den Gebäudeunterhalt bezahlt hat. Sollte das Paar übereinkommen, die Liegenschaft vorerst zu behalten, muss es wesentliche Dinge schriftlich festlegen und eine faire Kostenaufteilung anstreben. Dabei geht es darum, wer sich um den Unterhalt kümmert, wer Zinsen und Amortisationen leistet und wo nötig die Verwaltung wahrnimmt. Bleibt nur ein Partner im Haus, ist die Frage zu beantworten, zu welchen Kosten bzw. wie der andere Partner dafür entschädigt wird. Entscheidend ist, was längerfristig mit dem Haus oder mit der gemeinsamen Wohnung passiert. In vielen Fällen stellt Wohneigentum den grössten Posten des gemeinsamen Vermögens dar. Möglicherweise können sich die beiden Partner auf einen gewissen Verteilschlüssel einigen. Oft läuft es aber darauf hinaus, dass die Liegenschaft zum aktuellen Verkehrswert zwischen den beiden Partnern aufgeteilt wird. Geht es um eine seriöse Schätzung des Wertes und Möglichkeiten eines Verkaufs, können wir Ihnen als Makler selbstverständlich behilflich sein. Wir haben umfangreiche Tools und Möglichkeiten den Wert Ihrer Immobilie zu ermitteln. Bitte berücksichtigen Sie dazu auch unser nächstes Kapitel «Schätzung: Was ist die Immobilie wirklich wert?» Wenn keiner der Ehepartner das Haus nach der Scheidung übernehmen möchte oder es sich finanziell leisten kann, kommt es in der Regel zum Verkauf. Mit einer Veräusserung an Dritte gestaltet sich die Vermögensaufteilung an sich einfacher. Ein Verkauf und eine Aufteilung des Erlöses setzen voraus, dass beide als Miteigentümer im Grundbuch eingetragen sind, was bei einer Errungenschaftsbeteiligung durchaus üblich ist. Nun hat jeder Anrecht auf seinen Anteil gemäss Grundbucheintrag; in der Praxis ist es meist je die Hälfte.
SCHÄTZUNG DER IMMOBILIE
Als besonders anspruchsvoll gilt im heutigen Umfeld die faire Verkehrswertschätzung. Verkehrs- oder Marktwert heisst: Welcher Erlös könnte bei einem Verkauf erzielt werden? Zieht das Paar einen unabhängigen Schätzer bei, trägt dieser eine grosse Verantwortung. Schätzt er die Liegenschaft zum Beispiel 100’000 oder 200’000 Franken zu tief ein, würde ein Partner den anderen benachteiligen (derjenige, der ausbezahlt wird). Um das Miteigentum aufzulösen, sind in der Regel zwei Varianten im Vordergrund:
• Der eine Partner übernimmt die Liegenschaft und zahlt den anderen aus. Doch hier sollte natürlich vorher klar der Wert ermittelt worden sein. Wir helfen Ihnen dabei!
• Bei Scheidungen liegt der Fall aber öfters so, dass die Liegenschaft verkauft und der Erlös aufgeteilt werden muss – ganz einfach aus finanziellen Gründen. Oft ist ein Partner allein nicht in der Lage, sämtliche Kosten für das Haus, für die Hypothekarzinsen, Nebenkosten und Amortisationen zu tragen. Wird die Liegenschaft von bisher zwei Miteigentümern auf einen Partner überschrieben, muss die Bank ausdrücklich damit einverstanden sein. Sie prüft auch, ob alle Richtlinien wie finanzielle Tragbarkeit des Kredits nachgewiesen sind.
Die Praxis zeigt: Eheleute in einer Scheidung sind gut beraten, das Gespräch in der Familie zu suchen. Als Finanzierungshilfe kommen in zweiter Linie auch Vorsorgeguthaben infrage (Pensionskassen-Guthaben oder 3. Säule). Sofern Sie mit der einen oder anderen Variante Geldmittel auftreiben können, lässt sich das Haus oder die Eigentumswohnung vielleicht doch in der Familie behalten. Denken Sie auch an folgende Option: Wenn der Familienbesitz längerfristig gewahrt bleiben soll, ist eine Übertragung an die Kinder möglich. Wie genau und zu welchen Konditionen das Haus an die nächste Generation übergehen könnte, müsste gründlich geklärt werden (Notare oder Juristen fragen). Es ist in der Praxis gar nicht so selten, dass Liegenschaften zu Lebzeiten an die direkten Nachkommen übergehen (als Erbvorbezug, unter Umständen als Schenkung).
STREITIGKEITEN BEREITS BEIM IMMOBILIENKAUF VORBEUGEN
Die Hochzeit steht an, das Paar schwebt auf Wolke sieben, der Kauf der gemeinsamen Immobilie ist vollzogen und voller Glück wird die Schwelle in das neue Zuhause überschritten. Kaum einer denkt an die Möglichkeit einer Scheidung und die folgenden Konsequenzen. Um Streitigkeiten bei einer Trennung zu vermeiden sollten Sie Dinge rund um die Eigentums- und Vermögensverhältnisse vorab regeln. Vor der Hochzeit und dem Kauf Ihrer Immobilie schliessen Sie idealerweise einen Ehevertrag ab, lassen die Eigentumsquoten im Grundbuch eintragen und achten auch bei Ihrer Hypothek auf eindeutige und faire Regelungen im Falle einer Scheidung. Darüber hinaus sollten Sie sich auch darüber austauschen, was beim Tod eines Partners geschieht. Bewahren Sie in jedem Fall alle relevanten Belege und Unterlagen, die Ihre Immobilie betreffen, gut auf, sollte es bei einer Scheidung zu Streitigkeiten kommen.
Sie wünschen sich Unterstützung bei Ihren Entscheidungen rund um die Immobilie bei einer Trennung? Unsere Immobilienberater der Wealth Investment Network AG können Ihnen bei vielen Aspekten helfen. Vom Kauf einer Immobilie und vertraglichen Regelungen über die Immobilienbewertung bis hin zum Immobilienverkauf sind wir Ihr kompetenter Partner. Nehmen Sie einfach Kontakt zu uns auf oder besuchen Sie uns an einem der WENET Standorte in Ihrer Nähe.