Wer eine Liegenschaft aufteilen und einzelne Einheiten separat verkaufen oder finanzieren möchte, kommt am Stockwerkeigentum kaum vorbei. Diese besondere Form des Miteigentums erlaubt es, eine Wohnung oder ein Gewerbelokal als eigenständige, im Grundbuch eingetragene Einheit zu besitzen – inklusive Sonderrecht an bestimmten Gebäudeteilen. Der Weg dorthin ist jedoch technisch anspruchsvoll und verlangt sorgfältige Planung. Im Folgenden zeigen wir, worauf es bei der Begründung ankommt.
Voraussetzungen für die Begründung von Stockwerkeigentum
Nicht jedes Gebäude eignet sich automatisch für eine Aufteilung. Das Gesetz stellt klare Anforderungen an die bauliche Ausgestaltung und an die rechtliche Struktur des Grundstücks.
Bauliche und rechtliche Grundlagen
Jede Stockwerkeinheit muss als abgeschlossene Wohnung oder als abgeschlossener Raum mit eigenem Zugang ausgestaltet sein – ein einzelnes Zimmer ohne eigene Erschliessung reicht nicht aus. Zusätzlich braucht es einen sogenannten Begründungsakt, der öffentlich beurkundet und im Grundbuch eingetragen wird. Dieser hält fest, welche Teile des Gebäudes zum Sonderrecht der jeweiligen Einheit gehören und welche gemeinschaftliches Eigentum bleiben, etwa Treppenhaus, Dach oder Fassade. In der Praxis lohnt es sich, diese Abgrenzung frühzeitig und präzise vorzunehmen, da nachträgliche Anpassungen mit zusätzlichem Aufwand verbunden sind.
Das Reglement und der Begründungsakt
Neben dem eigentlichen Begründungsakt empfiehlt sich ein Nutzungs- und Verwaltungsreglement. Es regelt das Zusammenleben der Stockwerkeigentümer, die Kostenverteilung für Unterhalt und Sanierungen sowie Stimmrechte an der Eigentümerversammlung. Auch wenn das Reglement nicht in jedem Fall zwingend ist, schafft ein durchdachtes Dokument spürbar mehr Klarheit – insbesondere bei grösseren Liegenschaften mit vielen Parteien. Aus unserer Erfahrung mit Begründungsverfahren empfehlen wir, das Reglement bereits während der Planungsphase gemeinsam mit dem Notariat auszuarbeiten, statt es erst nachträglich zu ergänzen.
Ablauf und Kosten der Begründung
Die eigentliche Umsetzung folgt einem mehrstufigen Verfahren, das Architektur, Notariat und Grundbuchamt einbindet.
Von der Planung bis zum Grundbucheintrag
Am Anfang steht die technische Aufteilung: Ein Wertquotenplan legt fest, welchen Anteil am Grundstück jede Einheit erhält, üblicherweise basierend auf der Fläche und der Lage. Anschliessend erstellt das Notariat die öffentliche Urkunde zur Begründung, die zusammen mit dem Reglement und dem Aufteilungsplan beim Grundbuchamt eingereicht wird. Nach Prüfung erfolgt der Eintrag, und jede Einheit erhält ein eigenes Grundbuchblatt. Je nach Kanton und Komplexität der Liegenschaft dauert dieser Prozess mehrere Wochen bis Monate.
Bei den Kosten fallen mehrere Posten an: die Notariatsgebühren für die Beurkundung, die Grundbuchgebühren für den Eintrag sowie allfällige Kosten für Vermessung und Plangenehmigung. Je nach Kanton und Anzahl der Einheiten bewegen sich diese Nebenkosten meist im tiefen bis mittleren vierstelligen Bereich – bei grösseren oder komplexeren Liegenschaften auch darüber. Wer parallel eine Finanzierung plant, sollte zudem beachten, dass Banken den Grundbucheintrag als Voraussetzung für die separate Belehnung einzelner Einheiten verlangen.
Die Begründung von Stockwerkeigentum ist ein Vorhaben, bei dem sich saubere Vorarbeit langfristig auszahlt – sowohl beim späteren Verkauf einzelner Einheiten als auch bei der Wertsteigerung der gesamten Liegenschaft. Mit über 50 Jahren Erfahrung in der Immobilienvermittlung und -beratung begleiten wir Eigentümerinnen und Eigentümer durch den gesamten Prozess, von der ersten Machbarkeitsabklärung bis zum Eintrag im Grundbuch. Wenn Sie eine Aufteilung in Erwägung ziehen, sprechen wir gerne unverbindlich über Ihre konkrete Ausgangslage.
Fazit
Die Begründung von Stockwerkeigentum ist kein reiner Verwaltungsakt, sondern ein Vorhaben mit Substanz – wer Voraussetzungen, Reglement und Grundbucheintrag von Anfang an sauber aufsetzt, schafft die Basis für einen reibungslosen späteren Verkauf oder eine unkomplizierte Finanzierung einzelner Einheiten. Angesichts der technischen und rechtlichen Feinheiten lohnt sich eine erfahrene Begleitung durch den gesamten Prozess.
