Chiunque desideri acquistare un terreno si imbatterà prima o poi in un termine che può determinare i tempi di costruzione, il budget e la volontà di edificare: lo stato di edificazione. Il fatto che un lotto sia edificato o meno ne influenza significativamente il valore, l'utilizzabilità e, spesso, il prezzo di acquisto. Nel nostro lavoro quotidiano di consulenza ai potenziali acquirenti di terreni, ci imbattiamo regolarmente in questo argomento e assistiamo ripetutamente alla notevole incertezza che esso genera. Ed è giusto così, perché una situazione di edificazione poco chiara può trasformare rapidamente un affare apparentemente vantaggioso in un progetto costoso.
Cosa distingue un terreno edificato da uno non edificato?
Un terreno edificato possiede tutti i collegamenti necessari per consentire e rendere possibile la costruzione. Un terreno non edificato, al contrario, richiede interventi aggiuntivi prima che la costruzione possa iniziare, con un conseguente investimento di tempo, pianificazione e capitale.
Acqua, elettricità, fognature: le basi dello sviluppo
Lo sviluppo tecnico in genere comprende:
- Collegamento alla rete idrica potabile
- Allacciamento alla rete elettrica pubblica
- Smaltimento delle acque reflue o allacciamento alla rete fognaria
- In alcuni casi, a seconda del comune e della località, sono disponibili anche allacciamenti al gas o al teleriscaldamento.
Se manca uno di questi collegamenti, si parla di carenza parziale o totale di infrastrutture. Ciò non significa necessariamente che un progetto di costruzione sia impossibile, ma comporta costi aggiuntivi e tempi di attesa più lunghi prima ancora di poter richiedere il permesso di costruire.
Accesso stradale e altri requisiti
Oltre allo sviluppo delle infrastrutture tecniche, l'accesso veicolare riveste un ruolo altrettanto importante: un immobile deve avere un accesso garantito, sia tramite strada pubblica che tramite un diritto di passaggio registrato nel catasto. Questo aspetto viene spesso trascurato durante i sopralluoghi, ma è cruciale per ottenere il permesso di costruire tanto quanto l'allacciamento alla rete elettrica e idrica.
A cosa dovrebbero prestare attenzione gli acquirenti prima dell'acquisto
Un terreno edificabile spesso appare più economico sulla carta se non è ancora stato realizzato. Tuttavia, un confronto accurato ha senso solo dopo aver considerato tutti i costi successivi.
Valutare realisticamente i costi di sviluppo
I costi di sviluppo variano considerevolmente a seconda del comune, della distanza dal punto di allacciamento più vicino e delle condizioni del terreno. Chiunque stia valutando l'acquisto di un terreno non edificato dovrebbe richiedere un preventivo al comune competente o a un urbanista specializzato prima di prendere una decisione definitiva. Tale cifra deve essere inclusa nel calcolo complessivo, non come una stima approssimativa, ma come voce concreta nel budget.
Occorre inoltre chiarire chi si fa carico dei costi. In alcuni comuni, i contributi per lo sviluppo vengono ripartiti proporzionalmente tra i proprietari terrieri, indipendentemente dal fatto che i lavori di costruzione siano già iniziati o meno.
Da oltre 50 anni, guidiamo i nostri clienti proprio attraverso queste domande e sappiamo quando un secondo esame più approfondito si rivela particolarmente utile.
Tenete d'occhio le autorità e le scadenze
Prima di acquistare un immobile, è fondamentale incontrare l'ufficio edilizio locale. In quell'occasione, potrete informarvi non solo sullo stato attuale dei lavori di sviluppo, ma anche su eventuali progetti futuri e sulle relative tempistiche. Alcuni comuni hanno piani di sviluppo a fasi predefinite, mentre altri affidano le iniziative private, con conseguenti tempistiche più lunghe e talvolta incerte.
Un terreno non edificato non è quindi un fattore di esclusione, ma richiede un esame più onesto e approfondito rispetto a un terreno già edificabile. Questa è proprio la differenza tra acquistare d'istinto e prendere una decisione ben ponderata.
Se avete in mente un immobile specifico e non siete sicuri del suo stato di avanzamento, contattateci. Analizzeremo la situazione insieme a voi e vi indicheremo quali questioni devono ancora essere chiarite con il comune e il venditore, prima di stipulare un accordo contrattuale.
Conclusione
Lo stato di edificazione o meno di un terreno influisce notevolmente sulla rapidità e sui costi aggiuntivi necessari per la realizzazione di un progetto edilizio. Si consiglia agli acquirenti di verificare tempestivamente lo stato di edificazione con il comune e di includere tutti i costi successivi nella pianificazione del budget, anziché basarsi esclusivamente sul prezzo di acquisto. Chi effettua un'attenta verifica trasforma un potenziale rischio in un fattore quantificabile e, in definitiva, prende una decisione basata su dati concreti piuttosto che su supposizioni.
