Любой, кто хочет купить землю, рано или поздно столкнется с термином, который может определить сроки строительства, бюджет и готовность к строительству: статус застройки. Застроенный или незастроенный участок существенно влияет на его стоимость, функциональность и зачастую на цену покупки. В нашей повседневной работе с потенциальными землевладельцами мы регулярно сталкиваемся с этой темой – и неоднократно видим, какую значительную неопределенность она порождает. И это неудивительно, ведь неясная ситуация с застройкой может быстро превратить, казалось бы, выгодную сделку в дорогостоящий проект.
Чем отличается застроенный земельный участок от незастроенного?
Обустроенный земельный участок имеет все необходимые коммуникации для начала строительства. Необустроенный же участок, напротив, требует дополнительных мер, прежде чем можно будет начать строительство, что повлечет за собой соответствующие затраты времени, планирования и капитала.
Вода, электричество, канализация – основа развития.
Техническая разработка обычно включает в себя:
- Подключение к системе питьевого водоснабжения
- Подключение к общественной электросети
- Подключение к канализации или водоотводу
- В некоторых случаях, в зависимости от муниципалитета и местоположения, также возможно подключение к газовому или централизованному теплоснабжению.
Если отсутствует хотя бы одно из этих соединений, мы говорим о частичном или полном отсутствии инфраструктуры. Это не обязательно означает невозможность реализации строительного проекта, но это влечет за собой дополнительные затраты и увеличение сроков подачи заявки на получение разрешения на строительство.
Подъездные пути и другие требования
Помимо развития технической инфраструктуры, не менее важную роль играет доступ для транспортных средств: к объекту недвижимости должен быть гарантированный доступ, будь то по общественной дороге или по праву проезда, зарегистрированному в земельном реестре. Этот момент часто упускают из виду при осмотре объекта, но он так же важен для получения разрешения на строительство, как электричество и водоснабжение.
На что покупателям следует обратить внимание перед покупкой
Земельный участок часто кажется дешевле на бумаге, если строительство еще не началось. Однако, объективное сравнение имеет смысл только после учета всех последующих затрат.
Реалистично оцените затраты на разработку.
Стоимость освоения земельного участка значительно варьируется в зависимости от муниципалитета, расстояния до ближайшей точки подключения и состояния грунта. Любой, кто рассматривает возможность приобретения незастроенного участка, должен получить предварительную смету расходов от соответствующего муниципалитета или специалиста по планированию, прежде чем принимать решение о покупке. Эта сумма должна быть включена в общий расчет – не как приблизительная оценка, а как конкретная статья расходов в бюджете.
Также необходимо уточнить, кто несет расходы. В некоторых муниципалитетах взносы на развитие распределяются пропорционально между землевладельцами, независимо от того, ведется строительство или нет.
Вот уже более 50 лет мы помогаем нашим клиентам решать именно эти вопросы и знаем, когда особенно целесообразно провести более тщательный анализ.
Следите за действиями властей и сроками.
Перед покупкой любой недвижимости необходимо обязательно встретиться с представителями местного строительного управления. Там вы сможете узнать не только о текущем состоянии строительства, но и о том, планируется ли оно и когда. В некоторых муниципалитетах существуют фиксированные планы поэтапного строительства, в то время как другие оставляют строительство на усмотрение частных инициатив – с соответственно более длительными, а иногда и неопределенными, сроками.
Таким образом, незастроенный участок земли не является препятствием для покупки, но требует более честного и тщательного осмотра, чем участок, готовый к застройке. Именно в этом и заключается разница между покупкой, основанной на интуиции, и принятием взвешенного решения.
Если у вас есть конкретный объект недвижимости, и вы не уверены в его состоянии, свяжитесь с нами. Мы обсудим с вами ситуацию и покажем, какие вопросы еще необходимо уточнить у муниципалитета и продавца, прежде чем вы заключите договор.
Заключение
Застроенный или незастроенный участок земли существенно влияет на скорость и дополнительные затраты, необходимые для реализации строительного проекта. Покупателям рекомендуется заблаговременно уточнить статус застройки в муниципалитете и включить все последующие расходы в свой бюджет, а не полагаться исключительно на цену покупки. Те, кто тщательно проводит такой анализ, превращают потенциальный риск в поддающийся расчету фактор и в конечном итоге принимают решение, основываясь на фактах, а не на предположениях.
