PREISEXPLOSION / INFLATION: HALTEN WIR AUS
IMMOBILIENPREISE: EIN FELS IN DER BRANDUNG
Dennoch wäre es ein Fehlschluss, zu glauben, die deutlich gestiegenen Hypothekarzinsen hätten keinen Einfluss auf die Nachfrage nach Wohneigentum. Immerhin haben sich die Hypothekarzinskosten bei Neuabschlüssen seit Jahresbeginn mehr als verdoppelt. So stieg der Zinssatz 5-jähriger Fix-Hypotheken zwischen Anfang Jahr und Ende August von 1.23 Prozent auf 2.69 Prozent. Die höheren Zinsen haben Folgen: Die Zahl der Such-Abos ist seit Ende 2021 um 10 Prozent gesunken, die Zahl der Transaktionen lag im 1. Halbjahr 2022 um 8 Prozent tiefer als im Vorjahr. Doch weil die Neubautätigkeit weiterhin rückläufig ist, bleibt dennoch ein gewisser Nachfrageüberhang bestehen. Wegen der Baulandknappheit und der Präferenz für den Bau von Mietwohnungen war die Anzahl der Neubauten von Eigenheimen in den vergangenen Jahren nur noch ein Schatten früherer Zeiten. Das hat zu einem knappen Angebot geführt und die Preise bisher stets auf neue Höchststände getrieben. Doch die angespannte Lage auf dem Wohneigentumsmarkt dürfte sich längerfristig leicht entspannen.
Denn durch die demografische Alterung kommen in Zukunft mehr und mehr Häuser und Eigentumswohnungen auf den Markt oder werden an die jüngere Generation vererbt. Die Babyboomer-Generation (d.h. die Jahrgänge 1946 bis 1964) besassen 2019 mehr als 40 Prozent der Schweizer Eigenheime. Berücksichtigt man auch die noch ältere Generation dazu, hielten die über 55-Jährigen insgesamt 57 Prozent des Schweizer Wohneigentums. Basierend auf diesen Zahlen dürften laut Schätzungen bis ins Jahr 2045 rund 690’000 Eigenheime auf den Markt kommen.
Nicht nur bei Wohneigentum bleibt die Neubautätigkeit zu gering. Dasselbe gilt auch für Mietwohnungen. So wurden in den vergangenen zwei Jahren insgesamt 4800 weniger Wohnungen baubewilligt als zwischen den Jahren 2017 und 2019. Derweil hat sich die Wohnungsnachfrage erhöht. Dies aufgrund von mehreren Faktoren: Die kräftige wirtschaftliche Erholung führt in Verbindung mit der fortschreitenden Pandemiebewältigung zu zusätzlichen Haushaltsgründungen. Zudem sorgt die verstärkte Zuwanderung für eine höhere Nachfrage nach Mietwohnungen. Allein in den ersten sieben Monaten des laufenden Jahres zogen 13’600 Menschen mehr in die Schweiz als im Vorjahr. Die Wegzüge gingen im selben Zeitraum sogar leicht zurück. Nicht zuletzt kam die hohe Nettozahl von bisher 55’000 schutzbedürftigen Personen aus der Ukraine dazu, die mit zunehmender Aufenthaltsdauer zukünftig im Wohnungsmarkt eine stärkere Rolle spielen könnten.
Als Folge der rückläufigen Bautätigkeit und der steigenden Nachfrage zeigt sich ein beschleunigter Rückgang der Leerwohnungen. Insgesamt ist die Leerwohnungsziffer 2022 von 1.54 Prozent auf 1.31 Prozent gesunken. Mit einem Minus von 9869 Leerwohnungen wurde gar der stärkste Rückgang seit 1978 verzeichnet. Der Rückgang ist breit abgestützt und betrifft sämtliche Segmente, alle Wohnungsgrössen und eine Mehrheit der Regionen. Als Folge des starken Rückgangs der Leerstände sind die in den letzten Jahren viel diskutierten Überangebote auf dem Mietwohnungsmarkt nur noch in einzelnen Regionen ein Thema. Und bei Eigentumswohnungen sowie Einfamilienhäusern hat sich die Knappheit weiter verschärft.
KEINE TRENDWENDE BEI DEN IMMOBILIENPREISEN ABSEHBAR
Die hartnäckig hohen Immobilienpreise sind für viele überraschend. Denn normalerweise gibt es eine starke Korrelation zwischen steigenden Zinssätzen und sinkenden Preisen: Wenn die Kosten für Wohneigentum steigen, wird Mieten attraktiver; dadurch sinkt die Nachfrage und die Preise fallen. Das ist logisch. Doch seit Anfang des Jahres ist der Interbankenzinssatz um 2% gestiegen, wodurch sich die Zinssätze für Festhypotheken mit einer Laufzeit von 10 Jahren von 1% auf 3% verdreifacht haben, aber die Immobilienpreise sind nicht gesunken. Wie lässt sich diese unerwartete Entwicklung erklären?
Zunächst muss man verstehen, wie die Lage vor dem Zinsanstieg war. Beginnen wir mit der Angebotsseite: Im Dezember 2021 sagten Analysten, dass der Anteil an zum Verkauf ausgeschriebenen Immobilien so niedrig sei wie seit 13 Jahren nicht mehr. Weshalb aber waren so wenige Objekte verfügbar? Da ist einerseits das 2014 in Kraft getretene RPG (Raumplanungsgesetz), das die Möglichkeiten für den Bau neuer Wohnungen einschränkt und dessen Auswirkungen sich langsam bemerkbar machen, andererseits die COVID-Pandemie, denn wenn man mit Unsicherheit konfrontiert ist, neigt man dazu, weniger Risiken einzugehen.
REKORDHOCH BEI DER IMMOBILIEN NACHFRAGE
Auf der Nachfrageseite hat die explosive Mischung aus historisch niedrigen Zinsen seit mehreren Jahren, Bevölkerungs- Wachstum durch Einwanderung und dem Wunsch, der Instabilität durch Immobilieninvestitionen entgegenzuwirken, zu einem Rekordhoch in der Nachfrage geführt. Die Folgen davon: ein Preisanstieg von fast 8% für Wohneigentum bis zum Jahr 2021. Vor diesem Hintergrund blicken wir nun auf die Ereignisse des Jahres 2022 zurück. Nachdem die COVID-Pandemie unter Kontrolle gebracht werden konnte, kam es zu einer starken Erholung der Wirtschaft und trotz eines Rekordzustroms an Menschen aufgrund der Ukrainekrise zu einer extrem niedrigen Arbeitslosenquote. Dadurch standen weniger Wohnungen leer, weswegen der Mietwohnungsmarkt angespannter war und die Mieten angestiegen sind. Das gab es in den letzten fünf Jahren noch nie. Mieten verliert somit für Unentschlossene ein wenig an Attraktivität. Kommen wir nun auf die Ukraine-Krise zurück, die im Zentrum vieler aktueller Herausforderungen steht. Neben dem demografischen Wandel hat sie natürlich zu zusätzlicher Instabilität geführt. Sie ist aber auch teilweise für den Anstieg der Rohstoffkosten verantwortlich, was ein zusätzlicher Risikofaktor für Bauherren ist, die es sich zweimal überlegen, ein neues Projekt in Angriff zu nehmen, da sie nicht sicher sein können, ob sie die höheren Baukosten auf ihre bereits sehr hohen Verkaufspreise abwälzen können.
Zusammenfassend lässt sich sagen, dass einerseits die Hypothekarzinsen steigen, andererseits aber immer noch sehr wenige Angebote – sowohl für den Wiederverkauf als auch an Neubauten – vorhanden sind und die Attraktivität von Mietwohnungen abnimmt. Der Effekt der Zinsen überwiegt jedoch, und seit Mai ist die Zahl der Personen, die eine Immobilie suchen, um fast 35% zurückgegangen. Aber es verbleiben immer noch 65% einer historisch hohen Basis!
WOHL KAUM TIEFERE PREISE IN NAHER ZUKUNFT
Und das reicht momentan aus, um einen Abwärtstrend bei den Preisen zu verhindern. Eine Frage bleibt jedoch: Wie lange hält das noch an? Kurzfristig sind keine Verbesserungen des Angebots in Sicht. Die Antwort muss also auf der Nachfrageseite gesucht werden. Und wenn die Zinsen in den nächsten 12 Monaten relativ stabil bleiben – was der Ansicht der meisten Banken entspricht –, dürften die Preise so schnell nicht sinken.