При покупке доходной недвижимости многие инвесторы в первую очередь задаются вопросом: стоит ли это того? Валовая доходность сама по себе дает лишь поверхностный ответ, поскольку не учитывает заемное финансирование и связанные с ним затраты. Любой, кто хочет узнать, насколько эффективно работает его собственный, фактически инвестированный капитал, не может игнорировать один ключевой показатель: рентабельность собственного капитала, или ROE. В этой статье мы объясним, что представляет собой этот показатель и почему он часто более значим для инвестиций в недвижимость, чем другие показатели рентабельности инвестиций.
Что именно измеряет рентабельность собственного капитала?
Рентабельность собственного капитала (ROE) связывает прибыль, полученную от недвижимости, с вложенным капиталом, а не с общей ценой покупки. Таким образом, она отвечает на важнейший вопрос для инвесторов: какую прибыль я получу на вложенные мной деньги?
Формула вкратце
В упрощенном виде рентабельность собственного капитала (ROE) можно рассчитать следующим образом:
- Годовая прибыль после уплаты процентов (Доход от аренды за вычетом эксплуатационных расходов, расходов на техническое обслуживание и процентов по заемному капиталу)
- разделить на
- использованный собственный капитал (часть покупной цены, которая не финансировалась за счет ипотеки)
Результат выражается в процентах и позволяет напрямую сравнивать различные инвестиционные возможности – независимо от размера или стоимости соответствующего объекта недвижимости.
Эффект рычага при использовании заемного финансирования
Реальная привлекательность показателя рентабельности собственного капитала (ROE) заключается в так называемом эффекте заемного финансирования: пока общая доходность от недвижимости выше процентной ставки по ипотеке, более высокое соотношение долга к собственному капиталу непропорционально увеличивает ROE. Например, если используется только 20 процентов собственного капитала вместо 40 процентов, та же прибыль распределяется на меньшую капитальную базу – процентная доходность заметно возрастает. Однако этот эффект работает в обоих направлениях: если доход от аренды падает или процентные ставки растут, эффект заемного финансирования работает так же сильно против инвестиций. Именно поэтому рентабельность собственного капитала никогда не следует рассматривать изолированно, а всегда в сочетании с доступностью жилья и рисками, связанными с процентными ставками.
Почему рентабельность собственного капитала так важна в инвестициях в недвижимость?
Для инвесторов, желающих сравнить несколько объектов недвижимости или расширить свой портфель, показатель рентабельности собственного капитала (ROE) более информативен, чем чистая валовая или чистая доходность, по нескольким причинам:
- Это показывает, насколько эффективно используется собственный капитал, а не только насколько прибылен сам объект.
- Это позволяет сравнивать различные структуры финансирования, даже для схожих объектов недвижимости с разной долей заемного финансирования.
- Это помогает стратегически управлять стратегией финансирования, вместо того чтобы сосредотачиваться исключительно на цене покупки или местоположении.
Ограничения ключевой фигуры на практике
Показатель рентабельности собственного капитала (ROE) не является самоцелью и не должен использоваться в качестве единственного критерия для принятия решений. Он не учитывает потенциал роста стоимости или риски ликвидности во время краткосрочных рыночных колебаний, а высокий уровень заемного финансирования может сделать этот показатель привлекательным в краткосрочной перспективе, даже несмотря на то, что фактический риск возрастает. Поэтому обоснованное инвестиционное решение принимается только на основе взаимодействия ROE, анализа доступности жилья, качества недвижимости и рыночных условий.
Тем, кто рассматривает недвижимость как инвестицию, следует понимать, что доходность собственного капитала — один из нескольких важных, но недостаточных факторов. На практике неоднократно доказывалось, что недвижимость с одинаковой ценой покупки может значительно отличаться по фактической доходности в зависимости от структуры финансирования. Те, кто понимает эту разницу и использует ее стратегически, принимают более обоснованные инвестиционные решения.
Заключение
Рентабельность собственного капитала (ROE) показывает, насколько эффективно используется собственный капитал, и, следовательно, часто указывает на то, действительно ли инвестиции оправданы. Те, кто понимает и стратегически использует эффект заемного капитала, могут значительно увеличить свою доходность, но одновременно несут больший риск в случае снижения доходности или повышения процентных ставок. В конечном итоге, всегда следует рассматривать ROE в контексте доступности жилья, качества недвижимости и рыночных условий, а не оценивать его изолированно.
