Seconda casa in Svizzera: residenza secondaria/primaria? Leggi, differenze e consigli per l'acquisto

SECONDA CASA - RESIDENZA SECONDARIA/PRIMARIA? DIFFERENZE RISPETTO ALLA NORMATIVA SVIZZERA

In Svizzera vige il principio dell«»unità di residenza". Ciò significa che, in linea di principio, è possibile avere una sola residenza nel vero senso della parola all'interno della Confederazione elvetica, ovvero una residenza principale o abitazione primaria. Tuttavia, esistono eccezioni per le cosiddette residenze secondarie in Svizzera, come le case di vacanza.

Con l'adozione dell'iniziativa sulle seconde case nel 2012, gli elettori svizzeri hanno votato a favore della limitazione della costruzione di seconde case. La legge federale sulle abitazioni secondarie (ZWG) attua l'articolo costituzionale (art. 75b BV) ed è in vigore dal 1° gennaio 2016. Tutti i comuni sono tenuti a compilare un inventario annuale degli alloggi. «Letti freddi» e «appartamenti vuoti»: queste sono state le parole d'ordine utilizzate per convincere il popolo svizzero, nel marzo 2012, a limitare la costruzione di nuove abitazioni secondarie. La legge di attuazione è entrata in vigore. All'epoca, Susanne Leutenegger Oberholzer, consigliera nazionale del PS per Basilea, si era battuta per l'adozione dell'iniziativa sulle seconde case. Si è saputo che aveva acquistato la sua seconda casa poco prima della votazione. Due settimane prima della votazione, la signora Leutenegger Oberholzer ha acquistato una seconda casa nel villaggio turistico di Valbella, che appartiene al comune politico di Vaz/Obervaz. Secondo le statistiche federali sull'edilizia e sulle abitazioni, a Vaz/Obervaz ci sono circa 5.300 appartamenti. Secondo le stime, 76,6% di questi sono seconde case. L'acquisto sarebbe stato possibile anche dopo il voto, poiché l'uso degli appartamenti tradizionali rimane libero.

Un tale acquisto è ancora possibile oggi in base alla nuova situazione giuridica? E quali sono i punti da considerare?
A queste e ad altre domande diamo risposte esaurienti nel nostro articolo sul tema delle seconde case in Svizzera.

BASE GIURIDICA: INIZIATIVA POPOLARE E LEGGE SULLE ABITAZIONI SECONDARIE

Ordinanza sull'iniziativa per la seconda casa:

La cosiddetta Ordinanza sulle seconde case è in vigore dal 1° gennaio 2013 (in seguito all'approvazione dell'iniziativa popolare di Franz Weber «Stop alla costruzione sfrenata di seconde case», votata l'11 marzo 2012). Essa si applica alla costruzione di nuove seconde case nei comuni con una percentuale di seconde case superiore a 20%. Tali comuni possono autorizzare nuove seconde case solo a condizioni rigorosamente definite.

Definizione di appartamento:

Sembra chiaro cosa sia un appartamento. Tuttavia, la legge è precisa e definisce un'abitazione come un'unità strutturale di vani che è abitabile e dispone di una cucina (art. 2 comma 1 ZWG). Vediamo quindi quando un'abitazione è considerata residenza primaria per ricavare la definizione di residenza secondaria.

Residenza primaria:

Si ritiene che esista una residenza primaria se l'abitazione è utilizzata da almeno una persona che si è stabilita nel comune (art. 2 comma 2 ZWG). Un'abitazione è equiparata a una residenza primaria se:

• è occupato in modo permanente a scopo di lavoro o di istruzione;
• è occupato in modo permanente da una famiglia che occupa in modo permanente un'altra abitazione nello stesso edificio;
• è occupato da persone che non sono tenute a registrarsi presso l'Ufficio anagrafe dei residenti (ad esempio, diplomatici);
• è sfitto da meno di un anno, è abitabile e viene offerto in affitto o in vendita a tempo indeterminato (i cosiddetti appartamenti vuoti);
• è utilizzato per scopi agricoli e non è accessibile tutto l'anno a causa dell'altitudine;
• è utilizzato per l'alloggio a breve termine del personale dell'azienda;
• è utilizzato come alloggio ufficiale (industria dell'ospitalità, ospedali o case di cura);
• o è legittimamente e temporaneamente utilizzato per scopi diversi dall'abitazione (art. 2 comma 3 ZWG).

CHE COS'È UNA RESIDENZA SECONDARIA SECONDO LA LEGGE?

Le seconde case ai sensi della ZWG sono abitazioni che non sono né residenze primarie né equivalenti a residenze primarie (art. 2 comma 4 ZWG). Si tratta di abitazioni che non sono utilizzate in modo permanente da persone che hanno la loro residenza principale nel comune in questione, né per scopi professionali o educativi. Le seconde case in Svizzera sono generalmente utilizzate per le vacanze e sono spesso affittate a terzi.

La restrizioneLe nuove seconde case sono consentite solo nei comuni in cui la percentuale di seconde case non supera il 20% di tutte le abitazioni. Le seconde case esistenti rimangono in vigore. I nuovi appartamenti saranno autorizzati nei comuni interessati solo se si tratta di residenze primarie o se sono gestiti a scopo turistico. Chi non rispetta le norme rischia una multa e la locazione forzata dell'appartamento.

SECONDA CASA, RESIDENZA SECONDARIA O RESIDENZA PRIMARIA? LE DIFFERENZE IN BASE ALLA LEGGE SULLA CASA

Secondo lo ZWG, una residenza secondaria non è la stessa cosa di una residenza secondaria o di una seconda residenza in termini di legge anagrafica.

Sebbene l'espressione «residenza secondaria in Svizzera» sia regolarmente utilizzata, non esiste dal punto di vista giuridico in senso stretto, poiché in Svizzera vige il principio dell«»unità di residenza". Si può avere una sola residenza in senso stretto (il centro della vita).

Una cosiddetta residenza secondaria serve solitamente a scopi educativi o lavorativi (la cosiddetta «residenza settimanale») ed è legalmente qualificata come luogo di residenza, non come domicilio.

Il centro della vita è decisivo:

• Per le famiglie, il luogo di residenza della famiglia è il luogo di residenza principale, anche se si trascorre più tempo nel luogo di lavoro.
• Per gli individui, il centro della vita può essere il luogo in cui si lavora durante la settimana, anche se nel fine settimana si torna alla residenza principale.
• Le imposte in Svizzera si pagano nel luogo di residenza principale. Solo le imposte relative alla proprietà immobiliare sono dovute nel comune di riferimento.

A seconda delle circostanze personali, le seguenti situazioni possono essere considerate come luogo di residenza per i cosiddetti residenti settimanali:

• Priorità del luogo di lavoro rispetto alla casa di famiglia
• Priorità della sede della famiglia rispetto al luogo di lavoro
• Residenze separate dei coniugi
• Residenza secondaria transfrontaliera

CASI DI STUDIO SPECIALI

Registrare un camper permanente come seconda casa?

Vivere in un campeggio permanente è una residenza secondaria? Questo è vietato in molti comuni per evitare i cosiddetti «parchi per roulotte». Molti comuni vietano l'uso permanente dei campeggi. La situazione è ancora più severa quando si tratta di residenze principali: anche se i campeggi permanenti sono spesso allestiti come residenza principale, raramente è consentito vivere ufficialmente in campeggio. I pernottamenti sono spesso consentiti solo per un certo periodo o per un numero limitato di giorni o mesi. Chiunque viva in un campeggio o in una Tiny House per il 100% deve registrarlo come residenza primaria o principale.

Sanzioni in caso di non conformità

Se un'abitazione non viene utilizzata legalmente, l'autorità competente può procedere come segue:

• Richiede un periodo di grazia per l'utilizzo nel rispetto delle condizioni.
• In caso contrario, può far sigillare l'appartamento e comminare una multa fino a 10.000 franchi svizzeri (art. 292 StGB).
• L'appartamento può quindi essere affittato dal Comune (art. 18 ZWG).

Divieto di costruzione (limite 20%)

Non si possono costruire nuove seconde case in nessun comune con una percentuale di seconde case superiore a 20% (art. 6 comma 1 ZWG).

Determinazione della percentuale di seconde case

Ogni comune svizzero è tenuto a redigere un inventario delle abitazioni (art. 4 ZWG). Sulla base del numero di appartamenti e del numero di residenze primarie (compresi gli appartamenti equivalenti), è possibile determinare il numero di residenze secondarie e quindi la quota percentuale.

Obbligo di inventario dell'appartamentoSì. Se un comune non redige un inventario, si presume che la percentuale di seconde case nel comune in questione sia superiore al 20% (art. 5 comma 2 ZWG).

Nuove costruzioni nei comuni con oltre 20% di seconde case

Se un comune ha una percentuale di seconde case superiore a 20%, i nuovi appartamenti possono essere autorizzati solo se vengono utilizzati come segue:

• Residenza primaria
• Abitazione equivalente a residenza primaria
• Appartamento turistico (Art. 7 comma 1 ZWG)

Questi nuovi appartamenti sono soggetti a una restrizione d'uso.

L'APPARTAMENTO TURISTICO

Che cos'è la gestione del turismo?

Un appartamento è gestito a fini turistici se viene offerto in modo permanente per l'uso esclusivo a breve termine degli ospiti e le condizioni sono in linea con gli standard di mercato e locali (art. 7 comma 2 ZWG). L'obiettivo è quello di creare «letti caldi». La locazione a lungo termine è quindi esclusa, in quanto deve essere garantita una certa intensità d'uso.

Ulteriori requisitiI requisiti esatti sono complessi. La gestione può avvenire nell'ambito di un'operazione ricettiva strutturata (ad esempio, resort alberghieri) oppure devono essere soddisfatti criteri rigorosi, come la certificazione per la categoria di qualità, la massima disponibilità in alta stagione e la previsione nel piano strutturale cantonale.

RESIDENZA SECONDARIA PER SVIZZERI E STRANIERI

Cosa si applica ai cittadini svizzeri?

Il luogo di residenza principale è il comune in cui è depositato il certificato di origine. La residenza secondaria (comune di residenza) richiede il deposito di un permesso di soggiorno. Le condizioni per una residenza secondaria/settimanale sono:

• Si soggiorna nel comune come residenti settimanali per uno scopo specifico (istruzione, lavoro, ecc.) e non si ha intenzione di rimanere in modo permanente.
• Il soggiorno dura almeno tre mesi consecutivi o si trascorre un totale di almeno tre mesi in un anno nel comune di residenza secondaria.

Cosa vale per i cittadini di altri Paesi? Cittadini stranieri con residenza secondaria in Svizzera

I cittadini stranieri che desiderano acquistare una casa per le vacanze o una seconda casa hanno talvolta bisogno di un permesso (Lex Koller). Nel caso di cittadini stranieri, il luogo di residenza principale è il comune in cui è stato rilasciato il permesso di soggiorno (categoria B) o di insediamento (categoria C).

Informazioni per stranieri e frontalieri:

• Chi trascorre in Svizzera meno di 90 giorni all'anno come non lavoratore non ha bisogno di un permesso di soggiorno separato.

• Frontalieri (permesso G): Chi lavora regolarmente in Svizzera e torna al proprio domicilio all'estero dopo il lavoro non ha né una residenza principale né una residenza secondaria in Svizzera. Queste persone non sono iscritte nel registro dei residenti.
• Residenti settimanali (cittadini stranieri): Se vivete in un comune svizzero durante la settimana e tornate al vostro luogo di residenza all'estero almeno una volta alla settimana, siete registrati secondo il rapporto di registrazione 3 («La persona è registrata nel comune ma non ha una residenza principale in Svizzera»).
• Imposte: le imposte per una seconda casa sono dovute dagli stranieri solo se percepiscono un reddito da lavoro in Svizzera e trascorrono più di 6 mesi all'anno nel Paese. In caso contrario, si è considerati «non residenti fiscali» o «frontalieri» e si paga l'imposta sul reddito nel proprio Paese.

Note importanti sull'acquisto

• Limite superiore degli aparthotelEsiste un limite massimo di 1.500 unità abitative che possono essere vendute a stranieri (distribuite nei vari cantoni). In cantoni come Ginevra e Zurigo, la vendita di case di vacanza a stranieri è addirittura completamente vietata.
• Costi e tasseUna seconda casa comporta dei costi. La tassazione è complessa e dipende da molte circostanze. Si consiglia di rivolgersi a specialisti (come WENET AG).

Conversione di seconde case esistenti

Tutte le seconde case già esistenti o legalmente approvate prima dell'11 marzo 2012 (case tradizionali) sono libere di essere utilizzate come desiderano (Art. 12 Par. 1 ZWG). Le residenze secondarie esistenti non devono quindi essere convertite e le residenze primarie tradizionali possono essere convertite in residenze secondarie, a condizione che ciò non avvenga in modo improprio.

Conversione e ristrutturazione di vecchi appartamenti

Le abitazioni, ai sensi della normativa vigente, possono essere rimodellate, ristrutturate e ricostruite nei limiti della superficie utile principale esistente.

EstensioneChi amplia l'abitazione esistente e crea così una nuova area ad uso principale può farlo solo se la nuova area creata viene utilizzata come residenza primaria o come abitazione turistica (art. 12 comma 3 ZWG). Questa abitazione è quindi soggetta alle stesse limitazioni d'uso di una nuova abitazione regolare.

Conclusione

La situazione giuridica delle seconde case in Svizzera è complessa a causa della Legge federale sulle seconde case (ZWG) e del principio dell'unità di residenza, ed è associata a rigidi requisiti di utilizzo. Soprattutto nei comuni con una percentuale di seconde case superiore a 20%, le nuove costruzioni sono fortemente limitate e l'acquisto di proprietà esistenti richiede un preciso controllo legale. La distinzione tra residenza secondaria (secondo la ZWG), residenza secondaria (residenza settimanale) e residenza principale ai sensi della normativa fiscale è essenziale per un corretto utilizzo e tassazione.

L'acquisto, la trasformazione o la ristrutturazione di un immobile in Svizzera richiede un'attenta analisi della situazione giuridica attuale. Affidatevi a esperti di comprovata esperienza per chiarire queste complesse questioni.

Contatto WENET AGVi offriamo una consulenza completa sulla conformità alla ZWG, sull'ottimizzazione fiscale della vostra proprietà e sulla corretta classificazione della vostra situazione abitativa.