L'imposta sugli utili immobiliari si applica a chiunque venda un immobile o un terreno in Svizzera. Essa viene riscossa sull'utile realizzato tra l'acquisto e la vendita. L'importo dell'imposta varia notevolmente da cantone a cantone e dipende, tra l'altro, dalla durata della proprietà, dall'importo del profitto e dalle possibili deduzioni.
Di seguito forniamo un chiaro confronto dei sistemi cantonali, presentato in tabelle, in modo che i proprietari possano comprendere rapidamente le differenze.
Le aliquote d'imposta cantonali in sintesi - Parte 1
La prima tabella mostra i sistemi fiscali di base e le principali aliquote dei cantoni più importanti. Mostra quali fattori influenzano l'onere fiscale e dove le aliquote sono particolarmente alte o basse.
Legenda - Sistema e struttura fiscale
Sistema doppio
Le plusvalenze immobiliari delle persone fisiche sono tassate separatamente (imposta sulle plusvalenze immobiliari). Le persone giuridiche pagano l'imposta sugli utili come parte dell'imposta ordinaria sugli utili.
Sistema monistico
Le plusvalenze immobiliari sono riconosciute sia per le persone fisiche che per le persone giuridiche attraverso l'imposta sulle plusvalenze immobiliari (imposta speciale separata).
Progressivo
L'aliquota fiscale aumenta con l'ammontare del profitto. Più alto è il profitto, più alta è la percentuale di aliquota fiscale.
Piatto (proporzionale)
Un'aliquota fiscale standardizzata, indipendentemente dall'entità del profitto.
Proporzionale / progressivo combinato
Struttura di base proporzionale, ma con maggiorazioni o riduzioni (ad esempio, in base alla durata della proprietà o all'entità degli utili).
Legato all'imposta sul reddito
L'imposta sugli utili immobiliari viene calcolata in tutto o in parte in base all'aliquota dell'imposta sul reddito.
Durata della riduzione della proprietà (riduzione a lungo termine)
L'aliquota fiscale si riduce quanto più a lungo viene detenuto l'immobile.
Sostituzione del valore a lungo termine / sostituzione del valore di acquisizione
Dopo un periodo di proprietà molto lungo, per calcolare l'utile imponibile si può utilizzare un valore sostitutivo invece del prezzo di acquisto effettivo.
| Canton | Sistema e struttura fiscale | Teorema principale / meccanismo | Osservazioni / Eccezioni |
| Argovia (AG) | Sistema doppio (progressivo) | Alto tasso iniziale (~40%) → basso tasso a lungo termine (~5%) | Piccole plusvalenze esenti da imposte; riduzione con la durata della proprietà. |
| Appenzello Esterno (AR) | Sistema doppio | Piatto circa 30% | Guadagni < 3.000 CHF esenti da imposte; sostituzione a lungo termine possibile dopo 20 anni. |
| Appenzello Interno (AI) | Sistema doppio | Progressivo 10-40% | Guadagni < 4.000 CHF esenti da imposte; sostituzione a lungo termine a partire da 20 anni. |
| Basilea Campagna (BL) | Sistema monistico (progressivo) | da circa 3% a ~25% | Sostituzione del valore a lungo termine possibile dopo oltre 20 anni. |
| Basilea Città (BS) | Sistema monistico | 60% (0-3 anni) → 30% (9+ anni) | Immobili occupati dai proprietari eventualmente standardizzati 30%; possibile sostituzione anticipata del valore di acquisizione. |
| Berna (BE) | Sistema monistico (progressivo) | Progressivo da ~1,44% a ~8,1% | Profitti < 5.200 CHF esenti da imposte; riduzione in base alla durata della proprietà. |
| Ginevra (GE) | Sistema doppio | 50% (25 anni) | Sostituzione a lungo termine per gli immobili residenziali occupati dai proprietari, facoltativa. |
| Glarona (GL) | Sistema doppio | Progressivo 10-30% | Guadagni < 5.000 CHF esenti da imposte; sostituzione del valore a lungo termine a partire da 30 anni. |
| Grigioni (GR) | Sistema doppio | Progressivo circa 5-25% | Utili < CHF 4.200 esenti da imposte; sostituzione del valore di acquisizione in assenza di costi di acquisizione. |
| Giura (JU) | Sistema monistico | Progressivo circa 3,5-6% | Guadagni < 4.000 CHF esenti da imposte; sostituzione del valore a lungo termine a partire da 30 anni. |
| Lucerna (LU) | Sistema doppio | Progressivo, legato all'imposta sul reddito | Guadagni < 13.000 CHF esenti da imposte; sostituzione del valore a lungo termine a partire da 30 anni. |
| Neuchâtel (NE) | Sistema doppio | Progressivo circa 10-30% | Sostituzione del valore a lungo termine a partire da 25 anni. |
| Obvaldo (OW) | Sistema doppio | Piatto 1.8% | Utili < CHF 5.000 esenti da imposte; nessuna riduzione con la durata della proprietà. |
| Sciaffusa (SH) | Sistema doppio | Progressivo circa 2-15% | Guadagni < 5.000 CHF esenti da imposte; sostituzione del valore a lungo termine a partire da 10 anni. |
| Svitto (SZ) | Sistema monistico | Progressivo circa 8-30% | Adeguamento in base alla durata della proprietà; vari livelli di riduzione. |
| San Gallo (SG) | Sistema doppio | Progressivo tramite imposta sul reddito + scaglioni | Profitti < 2.200 CHF esenti da imposte; aliquote aggiuntive per profitti elevati. |
| Turgovia (TG) | Sistema doppio | Piatto circa 40% | Sostituzione a lungo termine dopo 20 anni per le persone fisiche. |
| Uri (UR) | Sistema monistico | Progressivo circa 4-35% | Guadagni < 7.000 CHF esenti da imposte; possibilità di sostituzione del valore a lungo termine. |
Cantoni speciali e normative a lungo termine - Parte 2
Molti cantoni offrono riduzioni a lungo termine o limiti di esenzione fiscale, che sono particolarmente rilevanti per le proprietà a lungo termine o per le proprietà ereditate.
Focus su Zugo, Zurigo, Friburgo, Vallese e Ticino
Questi cantoni si differenziano notevolmente dalle altre regioni per quanto riguarda i metodi di calcolo, le tabelle e le indennità. La seconda tabella mostra questi cantoni in dettaglio, in modo che possiate vedere le differenze a colpo d'occhio.
| Canton | Sistema e struttura fiscale | Teorema principale / meccanismo | Osservazioni / Eccezioni |
| Zug (ZG) | Progressivo | Circa. 10 -60 % a seconda del profitto e della durata della proprietà | Guadagni esenti da imposte spesso fino a ~CHF 5.000; riduzione possibile con la durata della proprietà. |
| Zurigo (ZH) | Progressivo | Circa. 10 -40 % a seconda del profitto | Limite di esenzione fiscale fino a ~CHF 5.000; riduzione in base alla durata della proprietà (ad es. 5% dopo 5 anni, fino a 50% dopo oltre 20 anni). |
| Friburgo (FR) | Proporzionale/progressivo | Circa. 35.2 % (fino a 2 anni) → 16 %+ (per >15 anni) | Profitti esenti da imposte fino a circa 6.000 franchi. |
| Vallese (VS) | Progressivo | Circa. 12 -24 % a seconda del profitto | Riduzione in base alla durata del possesso (ad esempio, a partire da 6 anni - circa 4 % in meno all'anno); esente da imposte fino a circa 100 CHF. |
| Ticino (TI) | Progressivo | Circa. 4 -31 % a seconda del profitto o della durata della proprietà | Limite di esenzione fiscale molto basso (~CHF 30); riduzione a lungo termine (soprattutto >30 anni di proprietà). |
Conclusioni e raccomandazioni per l'azione
L'imposta sulle plusvalenze immobiliari può avere un impatto significativo sul ricavato netto della vendita di un immobile. Oltre all'importo puro dell'imposta, sono fattori decisivi la durata della proprietà, l'ammontare del profitto e le possibili deduzioni.
Raccomandiamo ai proprietari di ottenere informazioni complete prima della vendita e, se necessario, di richiedere una consulenza fiscale. Le due tabelle forniscono un chiaro confronto tra i sistemi cantonali e consentono di stimare meglio il probabile onere fiscale.
Vale la pena di esaminare più da vicino le singole normative cantonali, soprattutto nel caso di proprietà a lungo termine o di immobili ereditati.
Fonti e note
Le tabelle si basano sulle informazioni cantonali relative all'imposta sugli utili immobiliari e servono da guida, ma non sostituiscono la consulenza fiscale individuale.
- WEKA Svizzera - Panoramica delle aliquote e dei sistemi fiscali cantonali.
Collegamento - UBS Svizzera - Informazioni su aliquote progressive, riduzioni a lungo termine e limiti di esenzione fiscale.
Collegamento
Nota: le cifre sono valori rappresentativi, gli importi effettivi delle imposte possono variare a seconda dell'utile, della durata della proprietà e delle particolarità cantonali.
