La Svizzera è riconosciuta in tutto il mondo come un Paese attraente in cui vivere, lavorare e investire. È quindi naturale che molti stranieri vogliano investire in immobili. Tuttavia, per gli acquirenti stranieri esistono norme giuridiche speciali che spesso non sono sufficientemente conosciute. La cosiddetta Lex Koller, che regola l'acquisto di immobili da parte di persone all'estero, svolge un ruolo centrale in questo ambito. In questo articolo spieghiamo esattamente cos'è la Lex Koller, a chi si applica e a quali condizioni gli stranieri possono acquistare immobili in Svizzera.
Che cos'è la Lex Koller?
La Lex Koller - ufficialmente «Legge federale sull'acquisto di beni immobili da parte di persone all'estero» - è una legge federale in vigore da oltre 30 anni. Lo scopo della legge è quello di prevenire l'eccessiva alienazione di proprietà in Svizzera, in particolare nelle regioni di vacanza più popolari. La legge mira a proteggere il mercato immobiliare svizzero e a limitare gli acquisti eccessivi da parte di investitori stranieri. La legge definisce quali immobili possono essere acquistati da persone all'estero, se è necessaria un'autorizzazione e a quali condizioni.
Chi è considerato una «persona all'estero»?
La legge distingue tra cittadini svizzeri, cittadini stranieri residenti in Svizzera e non residenti. Per «persona all'estero» si intende chi non ha un permesso di soggiorno permanente (ad esempio il permesso di soggiorno permanente C). Sono sicuramente inclusi i cittadini di Paesi terzi, come le persone provenienti da Stati Uniti, Cina o Russia, che non risiedono in Svizzera. I cittadini dell'UE o dell'AELS che risiedono in Svizzera con un permesso B possono acquisire un'abitazione principale in determinati casi, ma devono sempre rispettare i requisiti di legge. Con il permesso C, gli stranieri sono equiparati ai cittadini svizzeri.
Anche le società con sede all'estero o gli uomini di paglia contano come «persone all'estero». Questo vale quindi anche per gli acquirenti di immobili che cercano di eludere la legge in modo indiretto.
Quali proprietà possono essere acquistate dagli stranieri e quali no?
In linea di principio, chiunque viva in Svizzera e abbia uno status di residenza valido può acquistare un'abitazione principale, vale a dire un condominio o una casa in cui vivere effettivamente. Questo è possibile, ad esempio, per le persone con un permesso B o C.
Gli stranieri possono acquistare immobili di vacanza solo in determinate zone, ad esempio nelle regioni più note come il Vallese, il Ticino o i Grigioni. Anche in questo caso, però, è necessaria una procedura di autorizzazione cantonale. I terreni edificabili o i condomini in affitto sono praticamente impossibili da acquistare per gli stranieri che non vivono in Svizzera.
Sono sempre ammessi gli immobili commerciali, ad esempio un ristorante o un ufficio. Questi possono essere acquistati anche da persone all'estero senza licenza, a condizione che non vengano utilizzati per scopi residenziali.
Che ruolo hanno i cantoni?
Pur essendo una legge federale, la Lex Koller viene attuata principalmente dai Cantoni. Ciò significa che ogni Cantone può definire le proprie linee guida e i propri criteri per le procedure di autorizzazione. Nei cantoni di vacanza, come i Grigioni o il Vallese, c'è una maggiore comprensione per gli acquirenti stranieri, ma la procedura è comunque rigorosa. In altri cantoni, come Zurigo o Basilea, è praticamente impossibile per gli stranieri acquistare immobili, soprattutto per le vacanze o in affitto.
Come funziona la procedura di autorizzazione?
Se una persona straniera desidera acquistare un immobile che richiede un'autorizzazione, deve rivolgersi all'autorità cantonale competente. Quest'ultima verifica se tutti i requisiti sono soddisfatti, ad esempio se l'immobile si trova effettivamente in una zona autorizzata, se lo spazio abitativo soddisfa i requisiti e se la legge viene applicata correttamente. A seconda della regione, i tempi di elaborazione possono richiedere diverse settimane o addirittura mesi. Senza una licenza valida, l'acquisto dell'immobile è nullo, cioè viene dichiarato non valido.
Quali sono gli errori tipici e cosa succede se si infrange la legge?
Molti stranieri non sanno esattamente cosa è consentito e cosa no, e quindi commettono inconsapevolmente degli errori. Ad esempio, spesso cercano di acquistare attraverso uomini di paglia o società di comodo. Oppure indicano come residenza principale immobili che in realtà sono utilizzati come case per le vacanze.
Tali reati possono avere gravi conseguenze: Non solo il contratto sarà dichiarato nullo, ma potranno essere comminate multe o, nel peggiore dei casi, potrà essere invocato il diritto penale. È quindi estremamente importante informarsi tempestivamente e rivolgersi a un legale, se necessario.
Cosa devono considerare gli stranieri prima di acquistare?
Prima di acquistare un immobile è opportuno considerare il proprio status di residenza. La differenza tra i permessi B e C è fondamentale. Gli stranieri devono anche essere consapevoli del fatto che i cantoni trattano i permessi in modo diverso. È quindi consigliabile rivolgersi a un ufficio legale o a un notaio competente in materia di diritto immobiliare.
Anche i costi successivi all'acquisto di un immobile - come la manutenzione, l'assicurazione e, soprattutto, la tassazione - devono essere presi in considerazione nella pianificazione fin dalle prime fasi.
Conclusione
La Lex Koller garantisce che gli immobili in Svizzera non diventino oggetto di speculazione per gli investitori di tutto il mondo. Per gli stranieri, l'acquisto di proprietà è quindi chiaramente regolamentato, ma non impossibile. Chiunque viva in Svizzera o voglia investire in determinati immobili commerciali ha buone possibilità di acquistare una proprietà in modo legale e corretto. Il fattore decisivo è conoscere le regole, informarsi correttamente e non cercare di fare deviazioni.
Se avete domande o bisogno di aiuto per l'acquisto di un immobile in Svizzera, potete contattarci in qualsiasi momento tramite il nostro sito web Modulo di contatto e noi siamo felici di sostenervi.
