COME POSSO LIBERARMI DEL MIO INQUILINO IN 10 GIORNI?
Siete proprietari di un immobile in affitto e state pensando di venderlo? Qui troverete consigli esclusivi che vi aiuteranno a preparare bene il processo di vendita e a realizzarlo in modo professionale. È un privilegio affittare un appartamento e ricavarne un reddito. Siete voi a decidere se volete rinunciare a questo privilegio e vendere il vostro appartamento. Ma come si vende un appartamento in affitto? L'inquilino non è il proprietario dell'immobile. Tuttavia, ha il diritto di vivere nella casa o nell'appartamento. Questo aspetto deve essere tenuto in considerazione al momento della vendita. Qui potete scoprire come vendere un immobile in affitto.
In generale, il proprietario di un immobile può vendere il proprio appartamento o la propria casa a terzi. Le transazioni immobiliari in Svizzera sono soggette a determinate disposizioni legali e normative. Se necessario, è consigliabile coinvolgere gli inquilini e informarli per tempo, in modo che si preparino e non si trovino improvvisamente spiazzati. Se l'immobile è occupato da un inquilino, ciò non deve costituire un ostacolo insormontabile alla vendita. In alcuni casi, tuttavia, è necessario adottare misure speciali prima della vendita, ad esempio se si vuole vendere la casa mentre si ha un mutuo in corso o se si vuole vendere la casa dopo un divorzio o una separazione.
Si ricorda che la vendita di un immobile con un inquilino è regolata da due leggi: la Diritto privato federaleche regolamenta i diritti e gli obblighi in materia, e la diritto pubblico dei cantoniche hanno la responsabilità di autorizzare la vendita.
COME PROCEDERE CORRETTAMENTE SENZA CAUSARE PROBLEMI INUTILI?
Il modo migliore per vendere un immobile in affitto, purché il rendimento sia adeguato, è come investimento di capitale, ossia rivolgendosi direttamente agli investitori. È importante convincere gli investitori che possono generare un interessante rendimento sul capitale proprio già durante il periodo di detenzione dell'immobile, ma al più tardi al momento della vendita successiva.
Ricordate che gli immobili in affitto non sono commercializzati allo stesso modo degli immobili sfitti. Ad esempio, sono elencati in una categoria separata sui portali di marketing immobiliare online (ad esempio, immobili per investimento o condomini). Inoltre, gli immobili affittati vengono venduti più sulla carta (tramite calcoli di rendimento). Di conseguenza, di solito i potenziali acquirenti ricevono un appuntamento per visionare un immobile solo se sono seriamente interessati e se hanno già discusso in dettaglio e fatto le necessarie indagini preliminari.
In questo modo, l'inquilino o gli inquilini (condominio) non devono essere costantemente disturbati. Ci sono anche investitori che acquistano un appartamento senza vederlo se hanno ricevuto una consulenza molto dettagliata. Poiché la consulenza è molto importante quando si vende un immobile in affitto, le trattative di vendita dovrebbero essere condotte solo da esperti professionalmente qualificati e formati, che hanno già venduto spesso investimenti e si sono specializzati in questo settore. È quindi consigliabile rivolgersi solo a società immobiliari che si occupano regolarmente di immobili come investimento. WENET AG è specializzata in immobili e investimenti. Wealth Investment Network AG - Mettiamo in contatto gli immobili.
Fatti:
È possibile vendere un immobile in affitto
Controllare e rispettare i diritti di prelazione
Annullare il contratto di locazione o vendere, compreso l'inquilino.
Rispetto dei termini di preavviso
Il motivo della cancellazione deve essere legittimo
Nella migliore delle ipotesi, ci sarà un trasferimento dell'affitto.
COSA BISOGNA CONSIDERARE PER UN IMMOBILE IN AFFITTO?
Si consiglia di coinvolgere i professionisti nei preparativi fin dall'inizio. Se dovete vendere una casa o un appartamento occupato da un inquilino, sorge spontanea la domanda su cosa debba accadere al contratto di locazione. Avete due possibilità:
O si disdice il contratto d'affitto prima della vendita
Oppure potete vendere l'immobile così com'è
In entrambi i casi, la vendita deve rispettare alcuni principi legali: il termine per annullare il contratto e il diritto di prelazione.
1. esiste il diritto di prelazione
Il diritto di prelazione conferisce a una persona il privilegio di acquistare un determinato immobile, a condizione che questo sia messo in vendita. Nel caso di un immobile in affitto, ad esempio, il vostro inquilino ha il privilegio di avere il suo immobile in vendita prima di chiunque altro. A seconda delle condizioni e dei requisiti, il proprietario dell'immobile è tenuto a informare l'inquilino della sua intenzione di vendere, al più tardi quando ha trovato un acquirente e sono in corso i preparativi per il contratto di acquisto. In alcuni cantoni, gli inquilini hanno anche la possibilità di acquistare l'immobile che affittano.
Se le disposizioni di legge non prevedono il diritto di prelazione, il locatore può decidere se rescindere il contratto di locazione prima di vendere l'immobile. I contratti di locazione sono solitamente a tempo indeterminato. Il recesso ordinario viene concesso se è conforme ai termini del contratto. In caso contrario, si parla di risoluzione straordinaria. Quest'ultima opzione è possibile solo in alcuni casi particolari (decesso, mancato pagamento dell'affitto, ecc.).
2. rispettare le scadenze (evitare i periodi di protezione)
Il periodo di preavviso e la disdetta da parte dell'inquilino è qualcosa che può accadere ma non deve accadere per forza. L'annullamento del contratto è valido se l'inquilino viene avvisato entro i termini previsti e se l'annullamento non è contrario alla buona fede.
La cancellazione è abusiva per i seguenti motivi:
- Se si dimostra che il locatore intende indurre il conduttore ad acquistare l'immobile annullando il contratto.
- Se il recesso è finalizzato allo sfratto dell'inquilino a causa di controversie.
NOTAL'inquilino può contestare la motivazione del locatore in qualsiasi momento. Se l'inquilino riesce a contestare la disdetta, si può procedere con una Periodo di protezione di 3 anni in alcuni casi. Durante questo periodo, l'inquilino può continuare a vivere nell'immobile. Per evitare ciò, è importante che il locatore sia affiancato da un esperto nella vendita di immobili in Svizzera. I nostri esperti di WENET AG vi accompagneranno e vi consiglieranno su queste situazioni, in modo che possiate concludere la vendita nel miglior modo possibile.
In caso di vendita di un immobile affittato senza disdetta preventiva del contratto di locazione, il contratto di locazione viene trasferito direttamente al nuovo proprietario. In conformità alla legge e ai termini del contratto, il nuovo proprietario diventa la nuova parte contraente e assume tutti i diritti e gli obblighi del precedente locatore. Il nuovo proprietario subentra automaticamente in tutti i contratti esistenti non appena questi vengono registrati nel registro fondiario, anche se il nome del precedente locatore è ancora presente nel contratto di locazione. Un nuovo contratto di locazione non è necessario, ma è consigliabile.
IL LOCATORE PUÒ DARE UN PREAVVISO QUANDO VENDE UNA CASA?
Sì, finché l'immobile appartiene al precedente proprietario, questi può rescindere i contratti di locazione a causa della vendita della casa. La validità legale della disdetta deve essere esaminata attentamente in ogni singolo caso.
Con il subentro nei contratti di locazione esistenti, il nuovo proprietario è vincolato anche ai termini di preavviso e alle date di disdetta ivi previste. Tuttavia, è possibile derogare a ciò subito dopo l'acquisizione dell'immobile per urgenti esigenze personali e rescindere il contratto alla successiva data di scadenza prevista dalla legge, nel rispetto dei termini di preavviso.
SIETE AUTORIZZATI A EFFETTUARE VISITE GUIDATE DURANTE LA VENDITA?
L'inquilino deve tollerare le visite dei potenziali acquirenti fino alla conclusione della vendita. Il locatore deve solo annunciare gli appuntamenti in anticipo e tenere conto della privacy dell'inquilino. L'inquilino ha il diritto di essere presente alla visione. Il locatario deve specificare con la massima precisione possibile gli orari e i giorni in cui è possibile mostrare l'immobile.
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