La sostenibilità non è più una tendenza nel mercato immobiliare svizzero, ma un fattore di valutazione strutturale. Oggi l'efficienza energetica influenza le decisioni di acquisto, le condizioni di finanziamento e le prestazioni a lungo termine degli immobili. Ciò solleva una questione fondamentale per i proprietari di immobili, gli investitori e gli sviluppatori di progetti:
L'alta efficienza energetica porta davvero a un valore aggiunto misurabile?
I dati di mercato attuali, gli sviluppi normativi e le analisi delle transazioni mostrano chiaramente che gli immobili ad alta efficienza energetica ottengono in molti casi un premio - e questo probabilmente diventerà ancora più importante nei prossimi anni.
Il quadro normativo: Netto zero entro il 2050
La Svizzera persegue l'obiettivo della neutralità climatica entro il 2050. Il settore edilizio è responsabile di circa un quarto delle emissioni nazionali di CO₂. Di conseguenza, le leggi cantonali sull'energia vengono costantemente inasprite. Gli impianti di riscaldamento a combustibile fossile vengono sempre più sostituiti e le ristrutturazioni ad alta efficienza energetica sono promosse o richieste per legge.
- Ciò comporta diverse conseguenze per i proprietari:
- I sistemi di riscaldamento a gasolio stanno diventando sempre meno attraenti e più costosi da mantenere
- Le pompe di calore e il teleriscaldamento si affermano sul mercato
- Il certificato energetico cantonale degli edifici (GEAK) diventa sempre più importante
- Le banche tengono sempre più conto dei criteri di sostenibilità nella valutazione del rischio
Gli immobili con scarse prestazioni energetiche non sostengono quindi solo costi operativi più elevati, ma anche rischi normativi e di mercato.
Cosa dicono gli studi sul premio di prezzo?
Diverse analisi di mercato condotte da società di consulenza immobiliare svizzere dimostrano che gli immobili certificati o ammodernati dal punto di vista energetico possono ottenere premi di prezzo.
| Caratteristica | Molto efficiente dal punto di vista energetico (ad es. Minergie) | Proprietà convenzionale o non ristrutturata |
|---|---|---|
| Premio di prezzo (vendita) | circa. +2,45 % nel Cantone di Zurigo / +4,91 % nella città di Zurigo | Indice di riferimento (0 %) |
| Premio sul prezzo di noleggio | circa Da +3 % a +5 % affitti netti più alti secondo una grande analisi svizzera | Indice di riferimento (0 %) |
| Comfort e mantenimento del valore | Forte influenza positiva sulla disponibilità a pagare | Minor comfort percepito |
| Posizionamento sul mercato | Interessante per acquirenti/affittuari attenti alle tematiche ESG | meno differenziato |
- Kempf & Syz (2022): Perché pagare per un'abitazione sostenibile? Decomposizione del premio verde... - Premi di prezzo e di affitto nel cantone/città di Zurigo (2,45 % / 4,91 %). Perché pagare per un'abitazione sostenibile? Scomposizione del premio verde... https://link.springer.com/article/10.7007/s43546-022-00346-8
- Gantenbein et al. (Università di Basilea): The Rent Premium of Residential Minergie Buildings in Switzerland - Premi di affitto 3-5 % per immobili Minergie. Il premio di affitto degli edifici residenziali Minergie in Svizzera (Studio dell'Università di Basilea) https://wwz.unibas.ch/de/wwz-forum/projekte-und-publikationen/fv-71/
Osservazioni tipiche degli studi attuali:
- Gli immobili residenziali certificati Minergie ottengono spesso un premio di prezzo di circa il 3-7%.
- I condomini ristrutturati in modo efficiente dal punto di vista energetico hanno tempi di commercializzazione più brevi
- Gli immobili a basso consumo energetico ottengono un reddito locativo più stabile
- Gli acquirenti sono disposti ad accettare prezzi d'acquisto più alti per costi accessori calcolabilmente bassi
Il mercato distingue sempre più tra immobili „a prova di futuro“ e immobili da ristrutturare.
Il patrimonio edilizio svizzero: grande potenziale, grande rischio
Una parte significativa del parco immobiliare svizzero è stata costruita prima del 1980. Molti di questi edifici hanno un isolamento inadeguato, finestre vecchie o sistemi di riscaldamento a combustibile fossile. Allo stesso tempo, i requisiti di efficienza energetica sono in costante aumento.
Ciò solleva una questione strategica per i proprietari:
Una ristrutturazione ad alta efficienza energetica è un aggravio di costi o un investimento per la conservazione e la rivalutazione del valore?
I costi di ristrutturazione nel settore energetico variano spesso tra i 400 e i 1.000 franchi al metro quadro, a seconda della portata. Tuttavia, non è solo il livello di investimento a essere decisivo, ma anche l'impatto sull'ambiente:
- Valore di mercato
- Affittabilità
- Condizioni di finanziamento
- Capacità di uscita a lungo termine
Confronto: efficiente dal punto di vista energetico vs. da ristrutturare
Di seguito viene presentata una panoramica strutturata delle differenze più importanti in termini di valore di mercato, periodo di commercializzazione, finanziamento e rischio normativo.
Questa tabella può contenere dati chiave come
- Premio medio di prezzo
- Periodo di commercializzazione
- Costi accessori medi
- Condizioni di finanziamento
- Rischio normativo a lungo termine
Il comportamento degli acquirenti nel 2026: La sicurezza diventa un argomento di vendita
In un contesto di aumento dei prezzi dell'energia e di crescente incertezza, gli acquirenti attribuiscono sempre più valore alla prevedibilità. Bassi costi di gestione, sistemi di riscaldamento moderni e parametri energetici trasparenti creano fiducia.
Questo è particolarmente importante per:
- Giovani acquirenti di case con finanziamenti limitati
- Investitori istituzionali con requisiti ESG
- Investimenti immobiliari nei centri urbani
Un immobile ad alta efficienza energetica non solo riduce i costi di gestione, ma anche i rischi di investimento futuri. Questa riduzione del rischio è sempre più apprezzata dal mercato.
Conclusione: il Green Premium è reale, ma differenziato
L'efficienza energetica aumenta in modo misurabile il valore degli immobili in Svizzera, anche se il livello del premio dipende fortemente dall'ubicazione, dal tipo di immobile e dalla qualità dell'implementazione. Nelle regioni con una forte domanda, una buona prestazione energetica ha un effetto stabilizzante sul prezzo e può innescare un'ulteriore disponibilità a pagare. Nelle località più periferiche, determina sempre più la commerciabilità, poiché gli acquirenti attribuiscono maggiore importanza agli investimenti e alla sicurezza normativa rispetto a qualche anno fa.
Per WENET AG, una cosa è chiara: i criteri energetici fanno ormai parte dell'analisi fondamentale del valore di un immobile. Chi ristruttura tempestivamente e documenta la sostenibilità in modo professionale riduce i rischi e rafforza la propria posizione di mercato a lungo termine. La questione non è più se l'efficienza energetica influisce sul valore, ma quanto il divario tra immobili efficienti e inefficienti continuerà ad aumentare nei prossimi anni.
