UN ÉLÉPHANT DANS LE SALON
Lorsqu'un couple se sépare, des questions difficiles - émotionnelles et financières - sont mises sur le tapis.
Qui obtient la garde des enfants ? Comment répartir équitablement les biens ? La gestion du logement familial ou des biens immobiliers communs constitue un défi particulier. Considérons ci-après la propriété immobilière en cas de divorce.
Le divorce est plus fréquent que beaucoup de gens ne le pensent : chaque année, environ 16'000 couples divorcent en Suisse. Le risque de divorce est apparemment le plus élevé au cours des premières années : Plus de 20 pour cent des mariages ne durent pas plus de cinq ans. Dans environ 40 pour cent des cas, le couple se sépare au plus tard après dix ans.
Dans chaque cas, ce sont sans aucun doute les émotions qui déterminent le déroulement et le comportement. Les mots comme "l'espoir meurt en dernier" ne sont pas d'une grande aide.
Les personnes qui entrent dans une phase de séparation vivent souvent une alternance de sentiments - colère et déception ou peut-être espoir de trouver tout de même un chemin commun et de surmonter la crise.
En plus de tout le reste, il faut aussi se pencher sur les questions juridiques et financières.
LES MOTIFS LÉGAUX DE DIVORCE
Le droit suisse du divorce met l'accent sur l'autonomie des époux. Si, par exemple, les deux partenaires sont d'accord sur la séparation, cela simplifie beaucoup de choses, même si tous les détails concernant le ménage et le patrimoine ne sont pas encore clairs. Un tel consensus évite au couple de devoir négocier la culpabilité et la responsabilité avec l'aide d'avocats. Il n'est pas non plus nécessaire de laver le linge sale au tribunal et de raconter des histoires de la vie privée.
La loi prévoit essentiellement trois motifs de divorce (art. 111 à 114 CC) :
1. divorce sur requête commune
Un tribunal confirmera le divorce si les deux partenaires en expriment le souhait. Pour cela, il faut que les deux partenaires le confirment lors de l'audience et qu'ils se mettent d'accord sur une convention de divorce (ce document règle tous les points essentiels, par exemple l'attribution du mobilier et des biens, la garde des enfants). Les partenaires sont libres de rédiger eux-mêmes ce document important sans intervention extérieure ou de faire appel à un juriste ou à un notaire.
2. divorce sur demande :
Cette voie doit être empruntée si l'un des partenaires s'oppose au divorce (art. CC 114). Les deux parties ont la possibilité d'imposer la séparation par le biais d'un tribunal - même contre la volonté du partenaire. Pour cela, il faut que les partenaires vivent séparés (physiquement) depuis au moins deux ans. Il n'est pas nécessaire d'obtenir une décision de justice pour dissoudre le ménage commun et vivre séparément dans l'espace.
3. divorce pour cause d'intolérance :
Dans les cas de rigueur, la loi prévoit encore une troisième variante. Si l'on ne peut raisonnablement exiger d'un conjoint qu'il attende la fin de la période de séparation de deux ans, il est possible de divorcer pour cause d'intolérabilité. Mais dans la pratique, cela se produit rarement (par exemple en cas d'agressions physiques, violentes ou autres).
L'ÉTAT DES PROPRIÉTÉS : QUE SIGNIFIE LA PARTICIPATION AUX ACQUISITIONS ?
Pour la suite, cela dépend avant tout du régime matrimonial auquel le mariage est soumis. Les couples mariés ont le choix entre la participation aux acquêts, la communauté de biens et, troisièmement, la séparation de biens.¨Participation aux acquêts : C'est de loin la variante la plus fréquente en Suisse. Elle a toujours lieu lorsque les époux ne conviennent de rien de particulier (pas de contrat de mariage). Communauté de biens : les biens communs gérés en commun comprennent presque tous les biens du mariage. Les revenus réalisés en commun pendant le mariage en font également partie. En outre, il y a les biens propres de chaque partenaire (objets à usage personnel tels que vêtements, bijoux, objets de loisirs, etc.) Séparation de biens : cette variante doit également être réglée dans un contrat de mariage. En simplifiant quelque peu, on peut dire que les revenus et les biens sont séparés, il n'y a donc que le patrimoine du mari et celui de la femme. Examinons, pour simplifier, le régime de la participation aux acquêts : En cas de divorce, il y a une liquidation du régime matrimonial. Cela signifie que les biens des deux partenaires sont répartis en acquêts et en biens propres. Les acquêts comprennent tout ce que le partenaire a acquis ou "travaillé" pendant les années de mariage commun. Il s'agit avant tout des revenus d'une activité professionnelle ou des prestations d'assurances sociales (AVS, LPP, AC, etc.). Les revenus des titres et en particulier les revenus locatifs des biens immobiliers sont également considérés comme faisant partie des acquêts.
 "MA PROPRIÉTÉ OU LA TIENNE ? Â"
Les biens propres comprennent tout ce qui appartenait déjà à l'un des partenaires avant le mariage ; les objets personnels comme les vêtements ou les bijoux en font également partie. S'y ajoutent les héritages ou les donations pendant le mariage. En cas de divorce, chaque conjoint a droit, selon la loi, à ses biens propres et à la moitié de la proposition de l'autre. La proposition se compose des acquêts moins les éventuelles dettes. Nous pouvons toutefois vous dire, sur la base d'années d'expérience, que même si les dispositions légales semblent claires, des conflits surviennent régulièrement dans la pratique. Il est important de savoir que c'est à vous d'apporter la preuve. Si vous ne pouvez pas prouver clairement qu'un objet ou un bien doit être considéré comme un bien propre, il sera considéré comme un acquêt. Cela peut vous causer des problèmes et des inconvénients considérables dans la bataille du divorce. En effet, dans le cas d'un mariage ou d'un partenariat de longue date, il n'est pas toujours évident de savoir après coup à qui revient quoi. Pour les biens immobiliers et les appartements en copropriété, on définit d'abord les inscriptions au registre foncier (copropriété, propriété unique ou propriété commune). Pour parer à toute éventualité, il vaut la peine de régler clairement les choses à l'avance et de les documenter. Sinon, en cas de divorce, il sera difficile de prouver qui a apporté quel montant de fonds propres, qui a payé les intérêts et l'entretien du bâtiment. Si le couple convient de garder le bien immobilier dans un premier temps, il doit fixer les choses essentielles par écrit et viser une répartition équitable des coûts. Il s'agit de savoir qui s'occupe de l'entretien, qui paie les intérêts et les amortissements et qui, le cas échéant, assure la gestion. Si un seul partenaire reste dans la maison, il faut répondre à la question de savoir à quels coûts ou comment l'autre partenaire sera indemnisé pour cela. Ce qui est déterminant, c'est ce qui se passe à long terme avec la maison ou l'appartement commun. Dans de nombreux cas, la propriété du logement représente le poste le plus important du patrimoine commun. Il est possible que les deux partenaires puissent se mettre d'accord sur une certaine clé de répartition. Mais souvent, cela revient à répartir le bien immobilier entre les deux partenaires à sa valeur vénale actuelle. S'il s'agit d'une estimation sérieuse de la valeur et des possibilités de vente, nous pouvons bien entendu vous aider en tant que courtier. Nous disposons de nombreux outils et possibilités pour déterminer la valeur de votre bien immobilier. Veuillez également consulter notre prochain chapitre "Estimation : quelle est la valeur réelle du bien immobilier ?" Si aucun des conjoints ne souhaite reprendre la maison après le divorce ou ne peut se le permettre financièrement, la vente a généralement lieu. La vente à un tiers facilite le partage des biens. Une vente et un partage du produit de la vente supposent que les deux soient inscrits au registre foncier en tant que copropriétaires, ce qui est tout à fait courant dans le cadre d'une participation aux acquêts. Chacun a alors droit à sa part selon l'inscription au registre foncier ; dans la pratique, il s'agit généralement de la moitié chacun.
ESTIMATION DE LA PROPRIÉTÉ
Dans le contexte actuel, l'estimation juste de la valeur vénale est considérée comme particulièrement exigeante. Valeur vénale ou valeur de marché signifie : quel pourrait être le produit d'une vente ? Si le couple fait appel à un évaluateur indépendant, celui-ci porte une grande responsabilité. S'il sous-estime le bien immobilier de 100'000 ou 200'000 francs par exemple, l'un des partenaires désavantagerait l'autre (celui qui sera payé). Pour dissoudre la copropriété, deux variantes sont généralement mises en avant :
L'un des partenaires reprend le bien immobilier et paie l'autre. Mais dans ce cas, la valeur doit bien sûr avoir été clairement déterminée au préalable. Nous vous y aidons !
En cas de divorce, il arrive souvent que le bien immobilier doive être vendu et le produit de la vente partagé, tout simplement pour des raisons financières. Souvent, un seul partenaire n'est pas en mesure d'assumer tous les frais liés à la maison, aux intérêts hypothécaires, aux frais annexes et aux amortissements. Si le bien immobilier est transféré de deux copropriétaires à un seul partenaire, la banque doit donner son accord explicite. Elle vérifie également que toutes les directives, telles que la capacité financière à supporter le crédit, ont été prouvées.
La pratique le montre : les époux en instance de divorce sont bien avisés de chercher le dialogue au sein de la famille. En deuxième lieu, les avoirs de prévoyance (avoirs de la caisse de pension ou 3e pilier) entrent également en ligne de compte comme aide au financement. Si vous parvenez à trouver des fonds avec l'une ou l'autre variante, il sera peut-être possible de conserver la maison ou l'appartement en propriété dans la famille. Pensez également à l'option suivante : si la propriété familiale doit être préservée à long terme, un transfert aux enfants est possible. La question de savoir comment et à quelles conditions la maison pourrait être transmise à la génération suivante devrait être clarifiée en profondeur (demandez à un notaire ou à un juriste). Dans la pratique, il n'est pas si rare que des biens immobiliers soient transmis de son vivant aux descendants directs (sous forme d'avancement d'hoirie, voire de donation dans certaines circonstances).
PRÉVENIR LES LITIGES DÈS L'ACHAT D'UN BIEN IMMOBILIER
Le mariage est imminent, le couple est sur un nuage, l'achat de la propriété commune est effectué et c'est avec bonheur que l'on franchit le seuil de la nouvelle maison. Rares sont ceux qui pensent à la possibilité d'un divorce et à ses conséquences. Afin d'éviter tout litige en cas de séparation, vous devriez régler à l'avance les questions relatives à la propriété et au patrimoine. Avant le mariage et l'achat de votre bien immobilier, l'idéal est de conclure un contrat de mariage, de faire inscrire les parts de propriété au registre foncier et de veiller à ce que les dispositions relatives à votre hypothèque soient claires et équitables en cas de divorce. En outre, vous devriez également discuter de ce qui se passe en cas de décès de l'un des partenaires. Dans tous les cas, conservez bien tous les justificatifs et documents pertinents concernant votre bien immobilier, au cas où des litiges surviendraient en cas de divorce.
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