SEGUNDA VIVIENDA - ¿RESIDENCIA SECUNDARIA/PRINCIPAL? DIFERENCIAS CON LA NORMATIVA SUIZA
En Suiza rige el principio de «unidad de residencia». Esto significa que, en principio, sólo puede tener una residencia en el verdadero sentido de la palabra dentro de la Confederación Suiza, a saber, una residencia principal o residencia primaria. No obstante, existen excepciones para las denominadas residencias secundarias en Suiza, como las casas de vacaciones.
Con la aprobación de la iniciativa sobre segundas residencias en 2012, los votantes suizos se pronunciaron a favor de restringir la construcción de segundas residencias. La Ley Federal de Segundas Viviendas (ZWG) aplica el artículo constitucional (art. 75b BV) y está en vigor desde el 1 de enero de 2016. Todos los municipios están obligados a elaborar un inventario anual de viviendas. «Camas frías» y «pisos vacíos»: estas fueron las palabras de moda utilizadas para convencer a los suizos en marzo de 2012 de restringir la construcción de nuevas segundas residencias. La ley que lo aplicaba entró en vigor. En aquel momento, Susanne Leutenegger Oberholzer, consejera nacional del PS por Basilea, hizo campaña a favor de la aprobación de la iniciativa sobre segundas residencias. Se supo que había comprado su propia segunda vivienda poco antes de la votación. Dos semanas antes de la votación, la Sra. Leutenegger Oberholzer compró una segunda vivienda en el pueblo de vacaciones de Valbella, perteneciente al municipio político de Vaz/Obervaz. Según las estadísticas federales de construcción y vivienda, en Vaz/Obervaz hay unos 5.300 pisos. Según las estimaciones, 76,6% de ellos son segundas residencias. La compra habría sido posible incluso después de la votación, ya que el uso de los pisos tradicionales sigue siendo libre.
¿Sigue siendo posible una compra de este tipo en la nueva situación jurídica? ¿Qué aspectos deben tenerse en cuenta?
En nuestro artículo sobre el tema de las segundas residencias en Suiza ofrecemos respuestas exhaustivas a estas y otras preguntas.
BASE JURÍDICA: INICIATIVA POPULAR Y LEY DE SEGUNDA RESIDENCIA
Ordenanza sobre la iniciativa de segunda residencia:
La llamada Ordenanza de Segundas Viviendas está en vigor desde el 1 de enero de 2013 (tras la aprobación de la iniciativa popular de Franz Weber «Alto a la construcción desenfrenada de segundas viviendas», votada el 11 de marzo de 2012). Se aplica a la construcción de nuevas segundas residencias en municipios con una proporción de segundas residencias superior a 20%. Estos municipios solo pueden autorizar nuevas segundas residencias en condiciones estrictamente definidas.
Definición de piso:
Parece claro qué es un piso. Sin embargo, la ley es precisa y define la vivienda como una unidad estructural de habitaciones que es habitable y dispone de cocina (art. 2, apdo. 1 de la ZWG). Veamos, pues, cuándo se considera que una vivienda es residencia principal para deducir la definición de residencia secundaria.
Residencia principal:
Existe residencia principal si la vivienda es utilizada por al menos una persona que se haya establecido en el municipio (art. 2, apdo. 2 de la ZWG). Una vivienda equivale a residencia principal si:
- esté ocupado de forma permanente con fines de empleo remunerado o educación;
- está ocupada permanentemente por un hogar privado que ocupa permanentemente otra vivienda en el mismo edificio;
- está ocupada por personas que no están obligadas a inscribirse en el registro de residentes (por ejemplo, diplomáticos);
- ha estado desocupado durante menos de un año, es habitable y se ofrece en alquiler permanente o en venta (los llamados pisos vacíos);
- se utiliza con fines agrícolas y no es accesible todo el año debido a su altitud;
- se utiliza para el alojamiento a corto plazo del personal de la empresa;
- se utiliza como alojamiento oficial (hostelería, hospitales o residencias de ancianos);
- o se utilice legal y temporalmente para fines distintos de la vivienda (art. 2, apdo. 3 de la ZWG).
¿QUÉ ES UNA RESIDENCIA SECUNDARIA SEGÚN LA LEY?
Las segundas residencias en el sentido de la ZWG son viviendas que no son residencias principales ni equivalentes a residencias principales (art. 2, apdo. 4 de la ZWG). Se trata de viviendas que no son utilizadas de forma permanente por personas que tengan su residencia principal en el municipio en cuestión, ni con fines profesionales o educativos. En Suiza, las segundas residencias se utilizan generalmente con fines vacacionales y suelen alquilarse a terceros.
La restricciónSólo se permiten nuevas segundas residencias en municipios en los que la proporción de segundas residencias no supere el 20% del total de viviendas. Las segundas residencias existentes se mantienen. Sólo se autorizarán nuevos pisos en los municipios afectados si son primera residencia o se gestionan con fines turísticos. Quien no cumpla la normativa se arriesga a una multa y al alquiler forzoso del piso.
¿SEGUNDA RESIDENCIA, RESIDENCIA SECUNDARIA O RESIDENCIA PRINCIPAL? LAS DIFERENCIAS SEGÚN LA LEY DE VIVIENDA
Una residencia secundaria según el ZWG no es lo mismo que una residencia secundaria o una 2ª residencia en términos de derecho de registro.
Aunque el término «residencia secundaria en Suiza» se utiliza con regularidad, no existe desde el punto de vista jurídico en sentido estricto, ya que en Suiza rige el principio de «unidad de residencia». Sólo se puede tener una residencia en sentido estricto (el centro de vida).
Una residencia secundaria suele tener fines educativos o laborales (la llamada «residencia semanal») y se califica legalmente como lugar de residencia, no como domicilio.
El centro de la vida es decisivo:
- Para las familias, el lugar de residencia de la familia es el lugar de residencia principal, aunque pase más tiempo en su lugar de trabajo.
- Para los particulares, el centro de su vida puede ser el lugar donde trabaja durante la semana, aunque vuelva a su residencia principal el fin de semana.
- Usted paga los impuestos en Suiza en su lugar de residencia principal. Solo los impuestos relacionados con la propiedad de bienes inmuebles se pagan en el municipio correspondiente.
Dependiendo de las circunstancias personales, las siguientes situaciones pueden ser consideradas como lugar de residencia para los llamados residentes semanales:
- Prioridad del lugar de trabajo sobre el domicilio familiar
- Prioridad del domicilio familiar sobre el lugar de trabajo
- Residencias separadas de los cónyuges
- Residencia secundaria transfronteriza
ESTUDIOS DE CASOS ESPECIALES
¿Registrar una caravana permanente como segunda residencia?
¿Vivir en un camping permanente es una residencia secundaria? Esto está prohibido en muchos municipios para evitar los llamados «parques de caravanas». Muchos municipios prohíben el uso permanente de campings. La situación es aún más estricta cuando se trata de residencias principales: aunque los campings permanentes suelen establecerse como residencia principal, rara vez se permite vivir oficialmente en ellos. Las pernoctaciones sólo suelen estar permitidas durante un periodo determinado o un número limitado de días o meses. Cualquier persona que viva en un camping o en una Tiny House para 100% debe registrarlo como su residencia principal.
Sanciones en caso de incumplimiento
Si una vivienda no se utiliza legalmente, la autoridad competente puede proceder del siguiente modo:
- Exige un periodo de gracia para su uso en cumplimiento de las condiciones.
- En caso contrario, puede mandar precintar el piso e imponer una multa de hasta 10.000 CHF (art. 292 StGB).
- A continuación, el ayuntamiento puede alquilar el piso (art. 18 de la ZWG).
Prohibición de construcción (límite 20%)
No se podrán construir nuevas segundas residencias en ningún municipio con una proporción de segundas residencias superior a 20% (Art. 6 Párr. 1 ZWG).
Determinación de la proporción de segundas residencias
Todos los municipios de Suiza están obligados a elaborar un inventario de viviendas (art. 4 de la ZWG). A partir del número de pisos y del número de residencias principales (incluidos los pisos equivalentes), puede determinarse el número de residencias secundarias y, por tanto, la cuota porcentual.
Obligación de inventariar el pisoSí. Si un municipio no elabora un inventario, se supone que la proporción de segundas residencias en el municipio en cuestión es superior a 20% (Art. 5 Párr. 2 ZWG).
Edificios nuevos en municipios con más de 20% de segundas residencias
Si un municipio tiene una proporción de segundas residencias superior a 20%, sólo se podrán autorizar pisos nuevos si se utilizan de la siguiente manera:
- Residencia principal
- Vivienda equivalente a una residencia principal
- Piso turístico (Art. 7 párr. 1 ZWG)
Estos nuevos pisos están sujetos a una restricción de uso.
EL PISO TURÍSTICO
¿Qué es la gestión turística?
Un piso se gestiona con fines turísticos si se ofrece de forma permanente para el uso exclusivo a corto plazo de huéspedes y las condiciones se ajustan a las normas del mercado y locales (art. 7, apdo. 2 de la ZWG). Con ello se pretende crear «camas calientes». Por lo tanto, queda excluido el alquiler a largo plazo, ya que debe garantizarse una cierta intensidad de uso.
Otros requisitosLos requisitos exactos son complejos. La gestión puede tener lugar en el marco de un negocio de alojamiento estructurado (por ejemplo, complejos hoteleros) o deben cumplirse criterios estrictos, como la certificación de la categoría de calidad, la disponibilidad máxima en temporada alta y la previsión en el plan estructural cantonal.
RESIDENCIA SECUNDARIA PARA SUIZOS Y EXTRANJEROS
¿Qué se aplica a los ciudadanos suizos?
La residencia principal es el municipio donde se deposita el certificado de origen. La residencia secundaria (municipio de residencia) requiere el depósito de un permiso de residencia. Las condiciones para una residencia secundaria/residencia semanal son:
- Permanece en el municipio como residente semanal por un motivo concreto (estudios, trabajo, etc.) y no tiene intención de quedarse de forma permanente.
- La estancia dura al menos tres meses consecutivos o pasas un total de al menos tres meses durante un año en el municipio de residencia secundaria.
¿Qué se aplica a los nacionales de otros países? Extranjeros con residencia secundaria en Suiza
Los extranjeros que deseen adquirir una vivienda de vacaciones o una segunda residencia necesitan a veces un permiso (Lex Koller). En el caso de los extranjeros, el lugar de residencia principal es el municipio donde se expidió el permiso de residencia (categoría B) o de establecimiento (categoría C).
Información para extranjeros y viajeros transfronterizos:
- Toda persona que pase menos de 90 días al año en Suiza como persona no empleada no necesita un permiso de residencia aparte.
- Trabajadores transfronterizos (permiso G): Toda persona que trabaja regularmente en Suiza y regresa a su lugar de residencia en el extranjero después del trabajo no tiene ni residencia principal ni secundaria en Suiza. Estas personas no están inscritas en el registro de residentes.
- Residentes semanales (extranjeros): Si vive en un municipio suizo durante la semana y regresa a su lugar de residencia en el extranjero al menos una vez a la semana, está inscrito en la relación de empadronamiento 3 («La persona está empadronada en el municipio pero no tiene una residencia principal en Suiza»).
- Impuestos: Los extranjeros sólo deben pagar impuestos por una segunda residencia si obtienen ingresos por su trabajo en Suiza y pasan más de 6 meses al año en el país. De lo contrario, se le considera «no residente fiscal» o «trabajador transfronterizo» y paga el impuesto sobre la renta en su país de origen.
Notas importantes sobre la compra
- Límite superior apartahotelesExiste un límite máximo de 1.500 unidades residenciales que pueden venderse a extranjeros (repartidas por todos los cantones). En cantones como Ginebra y Zúrich, la venta de viviendas de vacaciones a extranjeros está incluso totalmente prohibida.
- Costes e impuestosUna segunda vivienda conlleva gastos. La fiscalidad es compleja y depende de muchas circunstancias. Es aconsejable consultar a especialistas (como WENET AG).
Reconversión de segundas residencias existentes
Todas las segundas residencias que ya existían o estaban legalmente autorizadas antes del 11 de marzo de 2012 (residencias tradicionales) pueden utilizarse libremente como se desee (art. 12, apdo. 1 de la ZWG). Por lo tanto, las residencias secundarias existentes no tienen que convertirse y las residencias principales tradicionales pueden convertirse en residencias secundarias siempre que no se haga de forma indebida.
Reconversión y renovación de pisos antiguos
En virtud de la legislación vigente, las viviendas pueden transformarse, renovarse y reconstruirse en la medida de la superficie útil principal existente.
ExtensiónToda persona que amplíe su vivienda existente y cree con ello una nueva zona de uso principal sólo podrá hacerlo si la nueva zona creada se utiliza como vivienda principal o como vivienda turística (art. 12, apdo. 3 de la ZWG). Esta vivienda está sujeta a las mismas restricciones de uso que una vivienda nueva normal.
Conclusión
La situación jurídica de las segundas residencias en Suiza es compleja debido a la Ley Federal de Segundas Residencias (ZWG) y al principio de unidad de residencia, y está asociada a estrictos requisitos de utilización. Especialmente en los municipios con una proporción de segundas residencias superior a 20%, la nueva construcción está muy restringida y la compra de propiedades existentes requiere un control jurídico preciso. La distinción entre una residencia secundaria (según la ZWG), una residencia secundaria (residencia semanal) y la residencia principal según la legislación fiscal es esencial para una correcta utilización y tributación.
La adquisición, transformación o remodelación de un inmueble en Suiza requiere un análisis minucioso de la situación jurídica actual. Confíe en expertos acreditados para aclarar estas complejas cuestiones.
Contacto WENET AGLe ofrecemos un asesoramiento completo sobre el cumplimiento de la ZWG, la optimización fiscal de su propiedad y la clasificación correcta de su situación de vivienda.
