Suiza es reconocida en todo el mundo como un país atractivo para vivir, trabajar e invertir. Por lo tanto, es natural que muchos extranjeros quieran invertir en propiedades inmobiliarias. Sin embargo, existen regulaciones legales especiales para los compradores extranjeros en particular, que a menudo no son suficientemente conocidas. La llamada Lex Koller, que regula la compra de inmuebles para personas en el extranjero, desempeña aquí un papel central. En este artículo explicamos qué es exactamente la Lex Koller, a quién se aplica y en qué condiciones los extranjeros pueden comprar inmuebles en Suiza.
¿Qué es el Lex Koller?
La Lex Koller -oficialmente «Ley federal sobre la adquisición de bienes inmuebles por personas en el extranjero»- es una ley federal en vigor desde hace más de 30 años. El objetivo de la ley es evitar la enajenación excesiva de propiedades en Suiza, especialmente en las regiones vacacionales más populares. Pretende proteger el mercado inmobiliario suizo y restringir las compras excesivas por parte de inversores del extranjero. Esta ley define qué propiedades pueden ser adquiridas por personas en el extranjero, si se requiere autorización y en qué condiciones.
¿A quién se considera «persona en el extranjero»?
La ley distingue entre ciudadanos suizos, extranjeros residentes en Suiza y no residentes. Una «persona en el extranjero» es alguien que no tiene permiso de residencia permanente (por ejemplo, permiso de residencia permanente C). Los nacionales de terceros países, como las personas procedentes de EE.UU., China o Rusia que no residen en Suiza, están definitivamente incluidos. Los ciudadanos de la UE o de la AELC residentes en Suiza con un permiso B pueden adquirir una residencia principal en determinados casos, pero siempre deben cumplir los requisitos legales. Con un permiso C, los extranjeros reciben el mismo trato que los ciudadanos suizos.
Las empresas con sede en el extranjero o los testaferros también cuentan como «personas en el extranjero». Por lo tanto, esto también se aplica a los compradores de propiedades que intentan eludir la ley de una manera indirecta.
¿Qué propiedades pueden comprar los extranjeros y cuáles no?
En principio, cualquier persona que viva en Suiza y tenga un estatuto de residencia válido puede adquirir una residencia principal, es decir, un condominio o una casa en la que viva realmente. Esto es posible, por ejemplo, para las personas con un permiso B o C.
Los extranjeros sólo pueden comprar inmuebles vacacionales en determinadas zonas, por ejemplo, en regiones tan conocidas como Valais, Tesino o Grisones. Pero también aquí se requiere un procedimiento de autorización cantonal. Los terrenos edificables o los bloques de apartamentos en alquiler son prácticamente imposibles de adquirir para los extranjeros que no viven en Suiza.
Lo que siempre está permitido son las propiedades comerciales: por ejemplo, un restaurante o una oficina. También pueden ser adquiridos por personas en el extranjero sin licencia, siempre que no se utilicen con fines residenciales.
¿Qué papel desempeñan los cantones?
Aunque la Lex Koller es una ley federal, su aplicación corresponde principalmente a los cantones. Esto significa que cada cantón puede definir sus propias directrices y criterios para los procedimientos de autorización. En cantones de vacaciones como los Grisones o el Valais, existe una mayor comprensión hacia los compradores extranjeros, pero el procedimiento sigue siendo estricto. En otros cantones, como Zúrich o Basilea, es prácticamente imposible que los extranjeros compren inmuebles, sobre todo vacacionales o de alquiler.
¿Cómo funciona el procedimiento de autorización?
Si una persona extranjera desea adquirir un inmueble que requiere autorización, debe solicitarla a la autoridad cantonal competente. Esta autoridad comprueba si se cumplen todos los requisitos: por ejemplo, si la propiedad está realmente situada en una zona permitida, si la superficie habitable cumple los requisitos y si la ley se aplica correctamente. Dependiendo de la región, la tramitación puede durar varias semanas o incluso meses. Sin una licencia válida, la compra de la propiedad es nula, es decir, se declara inválida.
¿Cuáles son los errores típicos y qué ocurre si se infringe la ley?
Muchos extranjeros no saben exactamente lo que está permitido y lo que no, y por eso cometen errores sin saberlo. Por ejemplo, a menudo intentan comprar a través de testaferros o empresas pantalla. O ponen como residencia principal propiedades que en realidad utilizan como casa de vacaciones.
Estas infracciones pueden tener graves consecuencias: No sólo se declarará nulo el contrato, sino que también se podrán imponer multas o, en el peor de los casos, se podrá recurrir al derecho penal. Por tanto, es sumamente importante obtener información seria en una fase temprana y buscar apoyo jurídico cuando sea necesario.
¿Qué deben tener en cuenta los extranjeros antes de comprar?
Antes de comprar una vivienda, conviene tener en cuenta la situación de residencia. La diferencia entre los permisos B y C es crucial. Los extranjeros también deben ser conscientes de que los cantones gestionan los permisos de forma diferente. Por lo tanto, es aconsejable ponerse en contacto con un bufete jurídico competente o un notario con experiencia en derecho inmobiliario.
Los costes posteriores a la compra de una propiedad -como el mantenimiento, los seguros y, sobre todo, los impuestos- también deben tenerse en cuenta en la planificación en una fase temprana.
Conclusión
La Lex Koller garantiza que la propiedad inmobiliaria en Suiza no se convierta en objeto de especulación para inversores de todo el mundo. Para los extranjeros, la adquisición de inmuebles está por tanto claramente regulada, pero no es imposible. Cualquiera que viva en Suiza o quiera invertir en determinados inmuebles comerciales tiene buenas posibilidades de adquirir una propiedad de forma legal y correcta. Lo decisivo es conocer las normas, informarse correctamente y no intentar dar rodeos.
Si tiene alguna pregunta o necesita ayuda para comprar un inmueble en Suiza, puede ponerse en contacto con nosotros en cualquier momento a través de nuestro Formulario de contacto y estaremos encantados de apoyarle.
