El impuesto sobre plusvalías se aplica a cualquier persona que venda una propiedad o un terreno en Suiza. Grava el beneficio obtenido entre la compra y la venta. La cuantía del impuesto varía mucho de un cantón a otro y depende, entre otras cosas, de la duración de la propiedad, el importe del beneficio y las posibles deducciones.
A continuación ofrecemos una comparación clara de los sistemas cantonales, presentada en tablas, para que los propietarios puedan comprender rápidamente las diferencias.
Tipos impositivos cantonales - Parte 1
El primer cuadro muestra los sistemas fiscales básicos y los tipos principales de los cantones más importantes. Muestra qué factores influyen en la presión fiscal y dónde los tipos son especialmente altos o bajos.
Leyenda - Sistema y estructura fiscal
Sistema doble
Las ganancias patrimoniales de las personas físicas se gravan por separado (impuesto sobre las ganancias patrimoniales). Las personas jurídicas tributan por los beneficios como parte del impuesto sobre los beneficios ordinarios.
Sistema monista
Las plusvalías inmobiliarias se reconocen tanto a las personas físicas como jurídicas a través del impuesto sobre plusvalías inmobiliarias (impuesto especial separado).
Progresiva
El tipo impositivo aumenta con la cuantía del beneficio. Cuanto mayor es el beneficio, mayor es el porcentaje del tipo impositivo.
Plana (proporcional)
Un tipo impositivo normalizado, independientemente de la cuantía del beneficio.
Proporcional / progresivo combinado
Estructura básica proporcional, pero con recargos o reducciones (por ejemplo, en función de la duración de la propiedad o de la cuantía de los beneficios).
Vinculado al impuesto sobre la renta
El impuesto sobre las plusvalías inmobiliarias se calcula total o parcialmente en función del tipo del impuesto sobre la renta.
Duración de la reducción de la propiedad (reducción a largo plazo)
El tipo impositivo se reduce cuanto más tiempo se mantenga la propiedad.
Sustitución del valor a largo plazo / sustitución del valor de adquisición
Después de un periodo muy largo de propiedad, se puede utilizar un valor sustitutivo para calcular el beneficio imponible en lugar del precio de compra efectivo.
| Cantón | Sistema y estructura fiscal | Teorema / mecanismo principal | Observaciones / Excepciones |
| Argovia (AG) | Sistema doble (progresivo) | Alta tasa inicial (~40%) → baja tasa a largo plazo (~5%) | Pequeñas ganancias exentas de impuestos; reducción con la duración de la propiedad. |
| Appenzell Ausserrhoden (AR) | Sistema doble | Plano aprox. 30% | Ganancias < 3.000 CHF exentas de impuestos; sustitución a largo plazo posible después de 20 años. |
| Appenzell Innerrhoden (AI) | Sistema doble | Progressive 10-40% | Ganancias < 4.000 CHF exentas de impuestos; sustitución a largo plazo a partir de 20 años. |
| Basilea-Landschaft (BL) | Sistema monista (progresivo) | aprox. 3% a ~25% | Posible reposición del valor a largo plazo tras más de 20 años. |
| Basilea-Ciudad (BS) | Sistema monista | 60% (0-3 años) → 30% (9+ años) | Inmuebles ocupados por sus propietarios posiblemente normalizados 30%; es posible una sustitución anterior del valor de adquisición. |
| Berna (BE) | Sistema monista (progresivo) | Progresivo ~1,44% a ~8,1% | Beneficios < 5.200 CHF libres de impuestos; reducción en función de la antigüedad en la propiedad. |
| Ginebra (GE) | Sistema doble | 50% (25 años) | Sustitución a largo plazo opcional para propiedades residenciales ocupadas por sus propietarios. |
| Glarus (GL) | Sistema doble | Progressive 10-30% | Ganancias < 5.000 CHF exentas de impuestos; sustitución del valor a largo plazo a partir de 30 años. |
| Grisones (GR) | Sistema doble | Progresivo aprox. 5-25% | Beneficios < 4.200 CHF libres de impuestos; sustitución del valor de adquisición en ausencia de gastos de adquisición. |
| Jura (JU) | Sistema monista | Progresivo aprox. 3,5-6% | Ganancias < 4.000 CHF exentas de impuestos; sustitución del valor a largo plazo a partir de 30 años. |
| Lucerna (LU) | Sistema doble | Progresivo, vinculado al impuesto sobre la renta | Ganancias < 13.000 CHF exentas de impuestos; sustitución del valor a largo plazo a partir de 30 años. |
| Neuchâtel (NE) | Sistema doble | Progresivo aprox. 10-30% | Reposición del valor a largo plazo a partir de 25 años. |
| Obwalden (OW) | Sistema doble | Piso 1.8% | Beneficios < 5.000 CHF exentos de impuestos; sin reducción en función de la duración de la propiedad. |
| Schaffhausen (SH) | Sistema doble | Progresivo aprox. 2-15% | Ganancias < 5.000 CHF exentas de impuestos; sustitución del valor a largo plazo a partir de 10 años. |
| Schwyz (SZ) | Sistema monista | Progresivo aprox. 8-30% | Ajuste en función de la antigüedad; varios niveles de reducción. |
| St. Gallen (SG) | Sistema doble | Progresivo vía impuesto sobre la renta + escalones | Beneficios < 2.200 CHF exentos de impuestos; tipos adicionales para beneficios elevados. |
| Turgovia (TG) | Sistema doble | Plano aprox. 40% | Sustitución a largo plazo después de 20 años para las personas físicas. |
| Uri (UR) | Sistema monista | Progresivo aprox. 4-35% | Ganancias < 7.000 CHF libres de impuestos; posibilidad de reposición de valor a largo plazo. |
Cantones especiales y reglamentos de larga duración - Parte 2
Muchos cantones ofrecen reducciones a largo plazo o límites libres de impuestos, que son particularmente relevantes para la propiedad a largo plazo o las propiedades heredadas.
Zug, Zúrich, Friburgo, Valais y Tesino
Estos cantones difieren significativamente de otras regiones en cuanto a métodos de cálculo, baremos y subsidios. La segunda tabla muestra estos cantones en detalle para que pueda ver las diferencias de un vistazo.
| Cantón | Sistema y estructura fiscal | Teorema / mecanismo principal | Observaciones / Excepciones |
| Zug (ZG) | Progresiva | Aprox. 10 -60 % en función del beneficio y de la duración de la propiedad | Ganancias libres de impuestos a menudo hasta ~CHF 5.000; reducción posible con la duración de la propiedad. |
| Zúrich (ZH) | Progresiva | Aprox. 10 -40 % en función del beneficio | Límite libre de impuestos hasta ~CHF 5.000; reducción en función de la antigüedad de la propiedad (por ejemplo, 5% después de 5 años, hasta 50% después de más de 20 años). |
| Friburgo (FR) | Proporcional/progresivo | Aprox. 35.2 % (hasta 2 años) → 16 %+ (para >15 años) | Beneficios libres de impuestos hasta unos 6.000 CHF. |
| Valais (VS) | Progresiva | Aprox. 12 -24 % en función del beneficio | Reducción en función de la antigüedad de la propiedad (por ejemplo, a partir de 6 años - aprox. 4 % menos al año); libre de impuestos hasta aprox. 100 CHF. |
| Tesino (TI) | Progresiva | Aprox. 4 -31 % en función del beneficio o de la duración de la propiedad | Límite de exención fiscal muy bajo (~CHF 30); reducción a largo plazo (especialmente >30 años de propiedad). |
Conclusión y recomendación de actuación
El impuesto sobre plusvalías puede tener un impacto significativo en los ingresos netos de la venta de una propiedad. Además de la cuantía pura del impuesto, la duración de la propiedad, la cuantía del beneficio y las posibles deducciones son factores decisivos.
Recomendamos a los propietarios que se informen exhaustivamente antes de vender y, si es necesario, busquen asesoramiento fiscal. Las dos tablas le ofrecen una comparación clara de los sistemas cantonales y le permiten estimar mejor la carga fiscal probable.
Merece la pena examinar detenidamente las normativas cantonales individuales, especialmente en el caso de propiedad a largo plazo o de propiedades heredadas.
Fuentes y notas
Las tablas se basan en la información cantonal sobre el impuesto de plusvalía y sirven de guía, pero no sustituyen al asesoramiento fiscal individual.
- WEKA Suiza - Visión general de los tipos y sistemas impositivos cantonales.
Enlace - UBS Suiza - Información sobre tipos progresivos, reducciones a largo plazo y límites de exención fiscal.
Enlace
Nota: Las cifras son valores representativos, los importes reales de los impuestos pueden variar en función de los beneficios, la duración de la propiedad y las particularidades cantonales.
