El derecho de tanteo y retracto en Suiza: Guía completa de transacciones inmobiliarias
El derecho de tanteo es un instrumento clave del Derecho inmobiliario suizo, que concede a determinadas personas prioridad en la compra de una propiedad en condiciones definidas. Sirve para proteger las relaciones existentes con una propiedad y es de crucial importancia para propietarios, compradores preferentes y terceros interesados. La normativa se encuentra principalmente en el Código Civil suizo (ZGB) y en el Código de Obligaciones (OR).
¿Qué es el derecho preferente?
El derecho de tanteo concede a la persona con derecho a tanteo el derecho a reclamar la transmisión de la propiedad de un terreno o inmueble mediante una declaración unilateral de intenciones cuando se produzca el denominado acontecimiento de tanteo. Esto significa que la parte autorizada puede celebrar un acuerdo de compra ya negociado con un tercero en las mismas condiciones.
¿Cuál es la base jurídica del derecho preferente?
La base jurídica del derecho preferente en Suiza se asienta en dos ámbitos principales:
- Derechos de tanteo legalesSe regulan en el art. 681 y ss. ZGB. Surgen automáticamente por ley y no requieren un acuerdo contractual.
- Derechos contractuales preferentesSe regulan en el art. 216 y ss. OR. Surgen mediante un acuerdo contractual expreso entre el propietario y la persona con derecho de tanteo.
Los derechos de tanteo legales prevalecen sobre los derechos de tanteo contractuales, a menos que las partes hayan acordado otra cosa.
¿Qué tipos de derechos de tanteo contractuales existen?
El derecho de tanteo contractual se divide en dos formas principales:
1. derecho de tanteo ilimitado:
- El comprador preferente puede adquirir la propiedad en las mismas condiciones que el vendedor haya negociado con un tercero.
- Requisito formal: El contrato sólo requiere una forma escrita simple.
- Efectos frente a terceros: Para tener efectos reales frente a terceros, el derecho debe estar inscrito en el registro de la propiedad.
2. derecho de tanteo limitado:
- El precio de compra y las demás condiciones ya figuran en el acuerdo de tanteo.
- Requisito formal: El contrato debe formalizarse ante notario.
- Riesgo: Para el vendedor, existe el riesgo de no realizar el valor de mercado actual en caso de venta si el precio acordado es inferior.
¿Cómo funciona el derecho preferente de compra de inmuebles?
El derecho de tanteo sólo se activa en caso de tanteo. Por regla general, existe un caso de tanteo cuando se celebra un acuerdo de compra con un tercero.
Proceso de venta de una propiedad con derecho de tanteo y retracto
- Celebración del acuerdo de compra con un terceroEl propietario concluye un acuerdo de compra válido con un comprador externo.
- Deber de informaciónEl vendedor debe informar por escrito y sin demora a la persona con derecho de tanteo de la celebración del contrato de compraventa y de sus condiciones esenciales (en particular, el precio de compra).
- Período de ejercicioEl autor del tanteo dispone de tres meses a partir de la recepción de la notificación para ejercer su derecho de tanteo (art. 216e CO en relación con el art. 681a apartado 3 CC).
- Declaración de ejercicioSi el autorizado desea hacer valer su derecho, deberá comunicárselo al vendedor mediante una declaración unilateral e informal de intenciones.
- Consecuencia del ejercicioCon el ejercicio oportuno del derecho preferente, la persona con derecho preferente celebra el contrato de compraventa en lugar del tercero. La venta se formaliza entre el propietario original y la persona con derecho de tanteo.
- Consecuencia del no ejercicio/expiración del plazoSi el derechohabiente renuncia a su derecho o deja transcurrir el plazo sin utilizarlo, la venta al tercero puede tramitarse con normalidad.
¿Cuánto dura el derecho preferente?
La duración máxima de un derecho de tanteo contractual está limitada por ley a 25 años a partir de la celebración del contrato (art. 216a CO).
En cambio, los derechos preferentes legales se aplican indefinidamente mientras se cumplan los requisitos legales.
¿Qué debo tener en cuenta como comprador anticipado?
- Cumplir el plazoEl plazo de ejercicio de tres meses a partir de la notificación de la venta es obligatorio.
- Financiación seguraDebe estar en condiciones de pagar el precio de compra de acuerdo con los términos del contrato con terceros (en el caso de derechos ilimitados) o del contrato de tanteo (en el caso de derechos limitados).
- Sin obligaciónNo está obligado a comprar. Sin embargo, si no ejerce el derecho, éste caducará para el caso de tanteo actual, por lo que un derecho anotado en el registro de la propiedad revivirá en caso de venta futura (siempre que no haya expirado aún el plazo de 25 años).
¿Cómo puedo utilizar el derecho preferente como propietario?
Como propietario (vendedor), debe cumplir ante todo su deber de información. Antes de vender, compruebe si existen derechos de tanteo legales o contractuales inscritos en el registro de la propiedad. Para evitar consecuencias jurídicas, es imprescindible seguir cuidadosamente el proceso.
¿Puede eludirse el derecho preferente?
El derecho de tanteo sólo se aplica a una venta o a una transacción que sea económicamente equivalente a una venta (el caso de tanteo). Algunas transacciones no pueden considerarse legalmente un caso de tanteo y eluden el derecho, por ejemplo:
- DonaciónTraspaso gratuito de la propiedad.
- Herencia y división de la herenciaAsignación a un heredero.
- Venta forzosa (sólo se eluden los derechos contractuales, se pueden hacer valer los derechos legales).
No obstante, en caso de elusión por donación, se mantiene un derecho de tanteo anotado en el registro de la propiedad frente al nuevo propietario, que puede hacerse valer en caso de venta posterior.
¿Qué significa el derecho preferente para mí como comprador?
Como posible tercero comprador, debe comprobar si existe un derecho de tanteo (inspección del registro de la propiedad). Si se ejerce un derecho de tanteo, la parte autorizada ocupará su lugar en el contrato de compraventa y no se completará para usted la compra prevista.
¿Qué ocurre si incumplo el derecho de tanteo?
Si se vulnera un derecho de tanteo inscrito en el registro de la propiedad, el titular del derecho de tanteo puede demandar la transferencia de la propiedad a su favor y anular así la venta al tercero (el denominado efecto in rem).
Si se vulnera un derecho de tanteo contractual que no ha sido reservado, el derechohabiente generalmente sólo tiene derecho a una indemnización por parte del vendedor (efecto obligatorio).
¿Cómo funciona el derecho preferente en caso de copropiedad?
Los copropietarios tienen un derecho legal de tanteo, de conformidad con el apartado 1 del artículo 682 del Código Civil suizo, si una parte de la copropiedad debe venderse a un no copropietario (por ejemplo, en una comunidad de herederos). Este derecho no se aplica a la propiedad horizontal.
¿Cómo funciona el derecho de tanteo en las comunidades de propietarios?
No existe un derecho de tanteo legal para las comunidades de propietarios. Sin embargo, la comunidad de propietarios puede aprobar una resolución para acordar un derecho de tanteo contractual a favor de todos los condóminos. Este derecho de tanteo contractual no se limita a 25 años, sino que puede acordarse para toda la duración de la propiedad del condominio.
Conclusión
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