WER HÄTTE GEDACHT….
dass Corona die Welt über einen so langen Zeitraum in Atem halten würde. Seit letztem Jahr im März 2020 hat sich fast alles verändert. Vor allem das eigene Zuhause ist in den Fokus gerückt. Hier spielt sich nicht nur das familiäre Leben ab, sondern seit dem Beginn der Pandemie ist es für viele Menschen auch zum Arbeitsort geworden. Das Homeoffice hat sich bewährt und wird sehr wahrscheinlich auch nach dem Ende der Pandemie in vielen Branchen bleiben aber das hat Auswirkungen, unter anderem auch auf die Immobilienvermarktung, deren Vermieter und Marktanbieter.
Die Leerstände bei Wohnrenditeobjekten, die infolge der Corona-Pandemie noch gestiegen sind, verschärfen die Risiken im Schweizer Immobilien- und Hypothekarmarkt. Ertragsausfälle in der Geschäfts- und Büroflächenvermietung und eine sich abschwächende Nachfrage nach Büro- und Verkaufsflächen erhöhen den Preisdruck im kommerziellen Immobilienbereich weiter. Hinzu kommt, dass das Hypothekenwachstum sich in diesem Jahr bis anhin als robuster als erwartet erwies. Wegen des anhaltenden Niedrigzinsumfelds suchen Investoren weiterhin nach Anlagen mit höheren Renditen. Daher investieren sie trotz zunehmenden Leerständen und sinkenden Mieten verstärkt in Immobilien. Die Investoren nehmen dabei immer tiefere Anfangsrenditen in Kauf. Diese Trends setzten sich auch im 2020 überraschend fort.
FREUDE AM IMMOBILIENMARKT VERSTÄRKT
Die optimistischen Erwartungen im Bereich Wohneigentum, die bereits vor einem halben Jahr mitgeteilt wurden, verstärken sich: Der Preiserwartungsindex für Eigentumswohnungen ist mit 58.8 Punkten deutlich höher als vor einem halben Jahr und notiert etwa auf dem gleichen Niveau wie im Herbst 2000 und damit auf dem höchsten Stand seit 20 Jahren. Dies zeigt die Auswertung von Umfragen zum Schweizer Immobilienvermarktung. Auch bei den Einfamilienhäusern steigen die Erwartungen: Der Preiserwartungsindex klettert von 52.3 auf 84.6 Punkte.
Diese Entwicklung ist über alle Landesregionen und über beide Segmente hinweg beobachtbar. Deutlich mehr Experten erwarten somit einen weiteren Preisanstieg bei Wohneigentum: Während im Herbst 2020 etwa 40 % der Teilnehmenden der Umfrage steigende Preise in den kommenden 12 Monaten erwarteten, sind es nun rund 62 %. Die Marktakteure im Wohneigentumssegment scheinen, nach einer kurzen Eintrübung der Erwartungen im Frühling 2020, unbeeindruckt von der Corona-Pandemie zu sein. Der Preiserwartungsindex für Wohnungsmieten ist mit -5.0 Punkten ebenfalls höher als vor einem halben Jahr (-25.5 Punkte). Der grösste Teil der Experten, insgesamt rund 70 %, erwartet stabile Wohnungsmieten. In den Regionen Jura und Ostschweiz erwarten allerdings über 20% der Experten sinkende Wohnungsmieten, in der Südschweiz sogar rund 46 %. Trotz Mietpreisstabilität oder sinkenden Wohnungsmieten erwarten die Experten über alle Regionen hinweg weiterhin steigende Preise für Mehrfamilienhäuser. Der entsprechende Preiserwartungsindex liegt mit 72.6 Punkten nochmals deutlich über dem Wert vom Herbst 2020 (53.6 Punkte). Den höchsten Indexwert verzeichnet die Region Zürich: Hier erwarten 63 % der Teilnehmenden einen Preisanstieg in den kommenden 12 Monaten, 12 % gehen sogar von stark steigenden Preisen aus.
OFFICE UNDER PRESSURE
Der Druck auf dem Büromarkt hält an: Moment der Wahrheit an den globalen Immobilienmärkten: Jetzt geraten die zu hohen Preise für Wohneigentum in vielen Städten unter Druck. Den grössten Einfluss der Krise sehen wir bei Gewerbe-, Verkaufs- und Büroflächen. Wir gehen davon aus, dass daher die Preise bei den Geschäftsflächen sinken werden. Bei den Mietwohnungen rechnen wir kaum mit Mietzinsausfällen. Die Pandemie lässt die Mietpreise für Büros einbrechen. Es berichten verschiedenste Quellen über eine Verschärfung der Situation auf dem Markt für Büroimmobilien. Wir erwarten über 20% von fallenden Mieten für Büroräumlichkeiten. Die Transaktionszahlen, bei Vermietungen von Büroimmobilien sind in den vergangenen Monaten gefallen.
Selbst an Toplagen genügt es heute nicht mehr, nur Quadratmeter mit Doppelboden und Kühldecke anzubieten.
Die Experten erwarten weiterhin sinkende Büromieten – der Preiserwartungsindex für Büroflächen bleibt mit -78.6 Punkten im klar negativen Bereich. Einen negativen Verlauf sieht man auch bei der aktuellen Entwicklung der Marktmieten: Im 1. Quartal 2021 sind die Marktmietenindizes für Büroflächen 3.0 % tiefer als im Vorjahresquartal. Auch die Transaktionspreise von Büro- und Geschäftshäusern dürften weiter sinken. Der entsprechende Index ist mit -36.1 Punkten ebenfalls negativ, wenn auch etwas höher als noch vor einem halben Jahr (-51.3 Punkte). Eine fehlende weitere Nachfrage dürfte zusammen mit den auf den Markt kommenden Flächen dafür sorgen, dass sich der Rückgang der Büromieten und Transaktionspreise für Büroimmobilien fortsetzen wird. Wir gehen davon aus, dass die Welt digitaler wird. Büroflächen werden weniger nachgefragt, sagen unsere Experten der WENET AG.
Der Schweizer Büromarkt zeigt gegenwärtig positive wie negative Auffälligkeiten. Während in den Innenstädten Büroflächen knapp werden und die Mietpreise steigen, prägt einen hohes Angebot und eine schwierige Vermarktung die äusseren Büromärkte. In den letzten Jahren konnte auf dem Büroflächenmarkt trotz den Überangebotstendenzen eine erstaunlich hohe Bau- und Planungsaktivität festgestellt werden. Dies dürfte ein Grund gewesen sein, weshalb die Erholung auf dem Büroflächenmarkt noch nicht alle Geschäftsviertel gleichermassen erreicht hat. Am aktuellen Rand lässt sich nun aber ein markanter Rückgang der Bauvorhaben erkennen. Das Preis- und Leerstandsgefälle zwischen Zentrum und Peripherie dürfte sich künftig noch mehr hervorheben.
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