DIE LEIBRENTE

Die Leibrente ist vereinfacht ausgedrückt der heutige Kauf einer Immobilie, mit einem verspäteten Bezugsrecht. Wie der Begriff es bereits vermuten lässt, erhält der Verkäufer bis an sein Lebensende eine monatliche Rente. In den meisten Fällen erfolgt auch eine Einmalzahlung bei Vertragsabschluss, was die monatliche Rente senkt. Dabei kann die Grösse der Einmalzahlung und der lebenslangen Rente individuell vereinbart werden.

Für Anleger mit einem langen Zeithorizont bietet dieses Verfahren unter Umständen Immobilien zu Spezialkonditionen. Wie der Prozess abläuft und was Sie als Käufer beachten sollten erfahren Sie nachfolgend.

Der professionellen Verwaltung gegenübergestellt ist die privat geführte Verwaltung. Sollten die oben genannten Themenpunkte für Sie umsetzbar sein, können Sie die Aufwände durchaus selbst übernehmen. Denn weitere Themenpunkte wie Unterhalt und Reparaturen an der Liegenschaft sind aufwandtechnisch überschaubar. Bei angenommenen Mieteinnahmen einer Liegenschaft von 30’000 und 1’500 CHF Verwaltungsgebühren, stellt sich jedoch die Frage, ob dieser Preis ihren Seelenfrieden nicht rechtfertigt.

Leibrente – RECHTE UND PFLICHTEN

Bei dem Leibrenten-Modell gehen Rechte und Pflichten mit dem Verkauf auf den Käufer. Dies bedeutet, dass grössere Investitionen ab jetzt vom Käufer getragen werden müssen. Wohnkosten und Versicherung werden nach wie vor vom Verkäufer getragen. Dieser besitzt das Recht, bis an das Lebensende in der Immobilie zu wohnen. Zum Schutz des Partners kann dieses Recht auch auf diesen ausgeweitet werden. Während dieser Zeit zahlt der Käufer die vereinbarten monatlichen Rentenzahlungen. Sollte der Verkäufer frühzeitig in ein Pflegeheim ziehen, können Sie das Haus bewohnen. Die Rente ist jedoch weiter geschuldet. Ferner kann auch eine Mindestdauer für die Leibrente vereinbart werden, wobei im frühzeitigen Todesfall die Rentenzahlungen auf die Nachkommen des Verkäufers übergehen.

Leibrente – LOHNENSWERT?

Die Berechnungen der Einmalzahlung sowie der monatlichen Rente erfolgt basierend auf der Lebenserwartung für die Schweizer Bevölkerung. Je höher die Lebenserwartung für die Gegenpartei ist, desto niedriger fallen Rente und Einmalzahlung aus. Die Leibrente kann somit auch Personen mit niedrigeren verfügbaren Mitteln die Möglichkeit bieten eine Immobilie zu erwerben.

Ob sich die Leibrente als Käufer lohnt, hängt ganz von den verfügbaren Investmentalternativen ab. Es gilt zu bedenken, dass das heute investierte Kapital je nach Dauer der Rente mit erheblichen Opportunitäskosten verbunden ist.

Folgendes Beispiel dient der Illustration

Wert Immobilie heute            1’000’000

Dauer der Leibrente               10 Jahre

Einmalzahlung                        400’000

Rente/Monat                          3’000

Zahlung insgesamt                 860’000 (500’000 + 12*3’000*10)

Opportunitätskosten (angenommen 5% jährliche Verzinsung)

Einmalzahlung                        251’557

Bezahlte Renten                     105’847

Zukunftswert der Zahlungen nach 10 Jahren

Einmalzahlung                        651’557 (400’000 + 251’557)

Bezahlte Renten                     465’847 (12*3’000*10 + 105’847)

Total                                       1’117’404

Bei einer angenommenen möglichen jährlichen Verzinsung von 5% muss somit der Immobilienwert über die Laufzeit der Leibrente um knapp 11.7% steigen, damit sich dieses Modell lohnt. Sollte jedoch die mögliche Verzinsung sinken, so schwankt infolge des Zinseszinses die notwendige Wertsteigerung der Immobilie sehr stark mit.

VERKÄUFER

Der finanzielle Vorteil einer Leibrente liegt in der Norm beim Käufer. Dies infolgedessen, dass das Wohnrecht des Verkäufers in die Einmalzahlung und die monatliche Rente einbezogen wird. Für dieses Wohnrecht, das mit Risiko verbunden ist, soll der Käufer entlohnt werden. Für den Verkäufer lohnt sich die Leibrente jedoch dann, wenn er weiterhin in seiner Immobilie wohnen möchte und mittels des zusätzlichen monatlichen Einkommens seine Kosten deckt, oder zusätzliche Ausgaben tätigt.

FAZIT

Abschliessend kann gesagt werden, dass sich die Leibrente je nach angenommener und effektiver Zeitdauer sehr lohnen kann. Darüber hinaus bietet sie auch für Verkäufer große Vorteile, da diese im Alter weiterhin in Ihrer Immobilie wohnen können und gleichzeitig eine monatliche Rente erhalten. Unter diesem Aspekt kann es durchaus möglich sein, für Verkäuferschaft und Käuferschaft gleichzeitig zu einer vorteilhaften Lösung zu finden.