Der Bundesrat hat am 1. April 2026 kommuniziert, dass die Abschaffung des Eigenmietwerts per 1. Januar 2029 in Kraft tritt. Damit steht nun das Datum fest für einen Systemwechsel, den das Schweizer Stimmvolk bereits am 28. September 2025 mit 57,7 Prozent Ja-Stimmen beschlossen hatte – nach über 90 Jahren und drei gescheiterten Anläufen einer der langwierigsten steuerpolitischen Konflikte der Schweiz. Für Wohneigentümerinnen und Wohneigentümer heisst das: Die grösste Änderung im Steuersystem seit Jahrzehnten hat jetzt einen konkreten Fahrplan. Was genau ändert sich – und was bedeutet der Zeitplan für die eigene Planung?
Eigenmietwert-Abschaffung: Was konkret wegfällt
Bisher mussten Eigentümerinnen und Eigentümer den sogenannten Eigenmietwert als fiktives Einkommen versteuern, also den Betrag, den sie theoretisch als Miete für ihre selbst genutzte Liegenschaft einnehmen würden. Diese Besteuerung entfällt künftig vollständig – sowohl für Erst- als auch für Zweitliegenschaften.
Was im Gegenzug eingeschränkt wird
Der Systemwechsel ist kein reines Steuergeschenk, sondern ein Tausch: Im Gegenzug zum Wegfall des Eigenmietwerts werden die bisherigen Abzugsmöglichkeiten stark eingeschränkt. Konkret betrifft das:
- Schuldzinsenabzug: Hypothekarzinsen können nicht mehr im bisherigen Umfang vom Einkommen abgezogen werden. Das Parlament hat sich für die strengere Variante entschieden, die der Nationalrat in der Einigungskonferenz durchsetzte.
- Unterhaltskosten: Auch die Abzugsfähigkeit von Liegenschaftsunterhalt und Sanierungskosten wird eingeschränkt.
- Neue Liegenschaftssteuer auf Zweitwohnungen: Kantone – insbesondere Tourismuskantone – erhalten die Kompetenz, eine besondere Objektsteuer auf überwiegend selbst genutzten Zweitliegenschaften einzuführen, um mögliche Mindereinnahmen zu kompensieren. Ob und wie ein Kanton diese Steuer einführt, entscheidet er eigenständig.
Für wen sich der Wechsel am Ende lohnt, hängt also stark von der individuellen Situation ab: Wer eine tief verschuldete oder hypothekenfrei finanzierte Liegenschaft besitzt, profitiert tendenziell stärker als jemand mit hoher Hypothek und laufenden Sanierungsprojekten.
Die Übergangsfrist bis 2029
Der Hauseigentümerverband Schweiz kritisiert den gewählten Zeitpunkt und hätte eine frühere Umsetzung per 2028 bevorzugt. Für die Praxis bedeutet das gewählte Datum aber vor allem eines: Bis zum Inkrafttreten am 1. Januar 2029 bleibt der Eigenmietwert steuerpflichtig, und die heutigen Abzugsmöglichkeiten für Schuldzinsen und Unterhalt können bis dahin unverändert genutzt werden.
Liegenschaft verkaufen vor oder nach 2029?
Bis 2029 bleibt die alte Logik in Kraft – wer heute verkauft, verkauft noch unter dem bisherigen System. Wer dagegen erst in einigen Jahren verkaufen will, sollte die Übergangsphase im Blick behalten: Eine Sanierung, die heute noch abzugsfähig ist, kann unter dem neuen System steuerlich anders zu Buche schlagen. Auch die Frage, ob der eigene Kanton eine neue Liegenschaftssteuer auf Zweitwohnungen einführt, verändert die Rechnung – gerade in Tourismusregionen. Diese Übergangsjahre sind der Moment, in dem sich eine frühzeitige, konkrete Standortbestimmung auszahlt: Wie ist die Liegenschaft aktuell finanziert, welche geplanten Sanierungen sollten noch vor 2029 abgeschlossen werden, und wie wirkt sich das auf einen möglichen Verkaufspreis aus?
WENET AG begleitet Eigentümerinnen und Eigentümer genau bei dieser Einordnung – mit einem Blick auf die individuelle Finanzierungssituation und den regionalen Markt, nicht mit pauschalen Aussagen. Wer wissen möchte, wie sich die Reform konkret auf die eigene Liegenschaft und den richtigen Verkaufszeitpunkt auswirkt, kann sich unverbindlich an unser Team wenden.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Für eine verbindliche Einschätzung der persönlichen Steuersituation empfehlen wir die Konsultation einer Steuerexpertin oder eines Steuerexperten.
Conclusione
Der Bundesrat hat den Systemwechsel bei der Eigenmietwertbesteuerung offiziell auf den 1. Januar 2029 terminiert – der Volksentscheid vom September 2025 hat damit einen konkreten Fahrplan erhalten. Für Eigentümerinnen und Eigentümer heisst das: Bis dahin gilt weiterhin das alte System mit vollem Schuldzins- und Unterhaltsabzug, danach entfällt der Eigenmietwert komplett, dafür werden die Abzugsmöglichkeiten deutlich enger und Kantone können neue Objektsteuern auf Zweitwohnungen einführen. Wer in den nächsten Jahren einen Verkauf oder grössere Sanierungen plant, sollte diese Übergangsfrist aktiv in die eigene Finanzplanung einbeziehen, statt einfach abzuwarten.
