ESPLOSIONE DEI PREZZI / INFLAZIONE: POSSIAMO SOPPORTARLA?
PREZZI DEGLI IMMOBILI: UNO SCOGLIO NEL MARE
Tuttavia, sarebbe un errore credere che il significativo aumento dei tassi di interesse sui mutui non abbia alcuna influenza sulla domanda di immobili residenziali. Dall'inizio dell'anno, infatti, i costi degli interessi ipotecari per i nuovi mutui sono più che raddoppiati. Tra l'inizio dell'anno e la fine di agosto, il tasso di interesse sui mutui a tasso fisso a 5 anni è passato dall'1,23% al 2,69%. L'aumento dei tassi di interesse ha delle conseguenze: Il numero di sottoscrizioni di ricerca è diminuito del 10% dalla fine del 2021, mentre il numero di transazioni nel primo semestre del 2022 è stato inferiore dell'8% rispetto all'anno precedente. Tuttavia, poiché l'attività di costruzione di nuovi edifici continua a diminuire, esiste ancora un certo eccesso di domanda. A causa della scarsità di terreni edificabili e della preferenza per la costruzione di appartamenti in affitto, il numero di nuove costruzioni di case ad uso abitativo negli ultimi anni è stato solo un'ombra rispetto al passato. Questo ha portato a una carenza di offerta e ha spinto i prezzi a nuovi massimi. Tuttavia, è probabile che la situazione di tensione sul mercato immobiliare residenziale si allenti leggermente nel lungo periodo.
Questo perché l'invecchiamento demografico significa che in futuro un numero sempre maggiore di case e condomini verrà immesso sul mercato o ceduto alle nuove generazioni. Nel 2019, la generazione dei baby boomer (ovvero i nati tra il 1946 e il 1964) era proprietaria di oltre il 40% delle abitazioni di proprietà in Svizzera. Se si tiene conto anche della generazione più anziana, gli over 55 detenevano complessivamente il 57% delle proprietà residenziali svizzere. Sulla base di queste cifre, si stima che entro il 2045 saranno immesse sul mercato circa 690.000 abitazioni di proprietà.
Non è solo nel settore degli immobili residenziali che l'attività di costruzione di nuovi edifici rimane troppo bassa. Lo stesso vale per gli appartamenti in affitto. Negli ultimi due anni sono stati approvati 4.800 appartamenti in meno rispetto al periodo 2017-2019. Nel frattempo, la domanda di alloggi è aumentata. Questo è dovuto a diversi fattori: la forte ripresa economica, combinata con la risposta alla pandemia in corso, sta portando ad un aumento dei nuovi nuclei familiari. Inoltre, l'aumento dell'immigrazione sta determinando una maggiore domanda di appartamenti in affitto. Solo nei primi sette mesi dell'anno in corso si sono trasferite in Svizzera 13.600 persone in più rispetto all'anno precedente. Nello stesso periodo il numero di persone che hanno lasciato il Paese è leggermente diminuito. Infine, ma non meno importante, ha contribuito anche l'elevato numero netto di 55.000 persone bisognose di protezione provenienti dall'Ucraina, che in futuro potrebbero svolgere un ruolo più importante nel mercato immobiliare con l'aumento della durata del loro soggiorno.
A seguito del calo dell'attività edilizia e dell'aumento della domanda, si è registrata un'accelerazione della diminuzione degli appartamenti vuoti. Complessivamente, il tasso di sfitto è sceso dall'1,54% all'1,31% nel 2022. Con una diminuzione di 9869 appartamenti vuoti, si è registrato il calo più netto dal 1978. Il calo è ampio e riguarda tutti i segmenti, tutte le dimensioni degli appartamenti e la maggior parte delle regioni. Grazie al forte calo degli sfitti, l'eccesso di offerta sul mercato degli appartamenti in affitto, di cui si è molto discusso negli ultimi anni, è ora un problema solo di singole regioni. La carenza di appartamenti occupati dai proprietari e di case unifamiliari è diventata ancora più grave.
NESSUNA INVERSIONE DI TENDENZA IN VISTA PER I PREZZI DEGLI IMMOBILI
Il persistere di prezzi elevati degli immobili è una sorpresa per molti. Questo perché di solito c'è una forte correlazione tra l'aumento dei tassi di interesse e il calo dei prezzi: Quando il costo della proprietà della casa aumenta, l'affitto diventa più attraente; questo riduce la domanda e i prezzi scendono. Questo è logico. Eppure, dall'inizio dell'anno, i tassi di interesse interbancari sono aumentati di 2%, triplicando i tassi di interesse sui mutui a tasso fisso a 10 anni da 1% a 3%, ma i prezzi degli immobili non sono diminuiti. Come si spiega questo sviluppo inatteso?
In primo luogo, dobbiamo capire come era la situazione prima dell'aumento dei tassi di interesse. Partiamo dal lato dell'offerta: Nel dicembre 2021, secondo gli analisti, la percentuale di immobili pubblicizzati per la vendita era la più bassa degli ultimi 13 anni. Ma perché c'erano così poche proprietà disponibili? Da un lato c'è la legge sulla pianificazione territoriale (RPG) entrata in vigore nel 2014, che limita le possibilità di costruire nuovi appartamenti e i cui effetti si stanno lentamente facendo sentire; dall'altro c'è la pandemia COVID, perché quando si è di fronte all'incertezza si tende a correre meno rischi.
RECORD DI DOMANDA DI IMMOBILI
Dal punto di vista della domanda, il mix esplosivo di tassi d'interesse storicamente bassi per diversi anni, la crescita demografica dovuta all'immigrazione e il desiderio di contrastare l'instabilità attraverso l'investimento immobiliare ha portato a una domanda da record. Le conseguenze di ciò sono state un aumento dei prezzi di quasi 8% per gli immobili residenziali entro il 2021. Con queste premesse, guardiamo ora agli eventi del 2022. Dopo il controllo della pandemia COVID, si è registrata una forte ripresa dell'economia e, nonostante l'afflusso record di persone dovuto alla crisi ucraina, un tasso di disoccupazione estremamente basso. Di conseguenza, c'è stato un minor numero di appartamenti vuoti, il che significa che il mercato degli alloggi in affitto era più rigido e gli affitti sono aumentati. Non era mai successo prima negli ultimi cinque anni. L'affitto è quindi diventato meno attraente per gli indecisi. Torniamo ora alla crisi ucraina, che è al centro di molte sfide attuali. Oltre ai cambiamenti demografici, ha ovviamente portato a un'ulteriore instabilità. Ma è anche in parte responsabile dell'aumento del costo delle materie prime, che rappresenta un ulteriore fattore di rischio per gli sviluppatori, che ci pensano due volte a intraprendere un nuovo progetto, non potendo essere sicuri di riuscire a trasferire i maggiori costi di costruzione sui prezzi di vendita, già molto elevati.
In sintesi, da un lato i tassi di interesse sui mutui sono in aumento, ma dall'altro le offerte sono ancora molto scarse - sia per la rivendita che per le nuove costruzioni - e l'attrattiva degli appartamenti in affitto è in calo. Tuttavia, l'effetto dei tassi di interesse è superiore e da maggio il numero di persone in cerca di un immobile è diminuito di quasi 35%. Ma rimangono ancora 65% di una base storicamente elevata!
È IMPROBABILE CHE I PREZZI DIMINUISCANO NEL PROSSIMO FUTURO
E questo è attualmente sufficiente per evitare una tendenza al ribasso dei prezzi. Tuttavia, rimane una domanda: quanto durerà? A breve termine non sono previsti miglioramenti dell'offerta. La risposta va quindi cercata nel lato della domanda. E se i tassi di interesse rimarranno relativamente stabili nei prossimi 12 mesi - come ritiene la maggior parte delle banche - è improbabile che i prezzi scendano a breve.
