Il diritto di prelazione in Svizzera: tipologie, procedure e conseguenze giuridiche

Il diritto di prelazione in Svizzera: una guida completa alle transazioni immobiliari

Il diritto di prelazione è uno strumento fondamentale del diritto immobiliare svizzero, che concede a determinati soggetti la priorità nell'acquisto di un immobile a determinate condizioni. Serve a proteggere i rapporti esistenti con un immobile ed è di importanza cruciale per i proprietari, gli acquirenti anticipati e i terzi interessati. Le norme si trovano principalmente nel Codice civile svizzero (ZGB) e nel Codice delle obbligazioni (OR).

Che cos'è il diritto di prelazione?

Il diritto di prelazione conferisce all'avente diritto il diritto di rivendicare il trasferimento della proprietà di un terreno o di un immobile mediante una dichiarazione unilaterale di intenti al verificarsi di un cosiddetto evento di prelazione. Ciò significa che la parte autorizzata può stipulare un contratto di acquisto già negoziato con un terzo alle stesse condizioni.

Qual è la base giuridica del diritto di prelazione?

La base giuridica del diritto di prelazione in Svizzera si fonda su due aree principali:

• Diritti di prelazione previsti dalla leggeQuesti sono disciplinati dagli artt. 681 e segg. ZGB. Esse nascono automaticamente per legge e non richiedono un accordo contrattuale.
• Diritti contrattuali di prelazioneSono disciplinati dagli artt. 216 e segg. OR. Esse nascono da un accordo contrattuale esplicito tra il proprietario e l'avente diritto alla prelazione.

I diritti di prelazione previsti dalla legge prevalgono sui diritti di prelazione contrattuali, a meno che le parti non abbiano concordato diversamente.

Quali sono i tipi di diritti di prelazione contrattuale?

Il diritto di prelazione contrattuale si divide in due forme principali:

1. diritto di prelazione illimitato:

• L'avente diritto alla prelazione può acquistare la proprietà alle stesse condizioni che il venditore ha negoziato con un terzo.
• Requisiti formali: Il contratto richiede solo la semplice forma scritta.
• Effetti nei confronti di terzi: per avere effetti reali nei confronti di terzi, il diritto deve essere registrato nel registro fondiario.

2. diritto di prelazione limitato:

• Il prezzo d'acquisto e le altre condizioni sono già stabilite nell'accordo di prelazione.
• Requisito formale: Il contratto deve essere ufficialmente autenticato.
• Rischio: per il venditore c'è il rischio di non realizzare l'attuale valore di mercato in caso di vendita, se il prezzo concordato è inferiore.

Come funziona il diritto di prelazione sugli immobili?

Il diritto di prelazione scatta solo in caso di prelazione. Di norma, un caso di prelazione si verifica quando viene stipulato un contratto di acquisto con un terzo.

Processo di vendita di un immobile con diritto di prelazione

1. Conclusione del contratto di acquisto con una terza parteIl proprietario conclude un contratto di acquisto valido con un acquirente esterno.
2. Obbligo di informazioneIl venditore deve informare per iscritto e senza indugio l'avente diritto alla prelazione della conclusione del contratto di acquisto e delle sue condizioni essenziali (in particolare il prezzo di acquisto).
3. Periodo di esercizioIl prelazionario ha tre mesi di tempo dal ricevimento della notifica per esercitare il suo diritto di prelazione (art. 216e CO in combinato disposto con l'art. 681a cpv. 3 CC).
4. Dichiarazione di esercizioSe la parte autorizzata desidera far valere il proprio diritto, deve informare il venditore con una dichiarazione di intenti unilaterale e informale.
5. Conseguenze dell'esercizioCon l'esercizio tempestivo del diritto di prelazione, l'avente diritto stipula il contratto di acquisto al posto del terzo. La vendita viene quindi perfezionata tra il proprietario originario e l'avente diritto alla prelazione.
6. Conseguenza del mancato esercizio/scadenza del termineSe l'avente diritto rinuncia al suo diritto o lascia scadere il termine non utilizzato, la vendita al terzo può essere elaborata come di consueto.

Quanto dura il diritto di prelazione?

La durata massima di un diritto di prelazione contrattuale è limitata per legge a 25 anni dalla stipula del contratto (art. 216a CO).

I diritti di prelazione previsti dalla legge, invece, si applicano a tempo indeterminato, purché siano soddisfatti i requisiti di legge.

Cosa devo considerare come acquirente preventivo?

• Rispettare la scadenzaIl periodo di esercizio di tre mesi dalla notifica della vendita è obbligatorio.
• Finanziamento sicuroIl cliente deve essere in grado di pagare il prezzo d'acquisto secondo i termini del contratto con i terzi (in caso di diritti illimitati) o del contratto di prelazione (in caso di diritti limitati).
• Nessuna costrizioneNon siete obbligati ad acquistare. Tuttavia, il mancato esercizio del diritto ne determina la decadenza per il caso di prelazione in corso, per cui un diritto annotato nel registro fondiario rivivrà in caso di futura vendita (purché non sia ancora scaduto il periodo di 25 anni).

Come posso utilizzare il diritto di prelazione in qualità di proprietario?

In qualità di proprietario (venditore), dovete innanzitutto adempiere al vostro dovere di informazione. Prima di vendere, verificate se esistono diritti di prelazione legali o contrattuali registrati nel registro fondiario. Per evitare conseguenze legali è indispensabile seguire attentamente la procedura.

Il diritto di prelazione può essere aggirato?

Il diritto di prelazione si applica solo a una vendita o a una transazione economicamente equivalente a una vendita (il caso di prelazione). Alcune transazioni non si qualificano legalmente come caso di prelazione ed eludono il diritto, ad esempio:

• DonazioneIl trasferimento della proprietà è gratuito.
• Eredità e divisione dell'ereditàAssegnazione a un erede.
• Vendita forzata (solo i diritti contrattuali vengono elusi, i diritti legali possono essere rivendicati).

Tuttavia, in caso di elusione per donazione, un diritto di prelazione annotato nel registro fondiario rimane in vigore nei confronti del nuovo proprietario e può essere fatto valere in caso di successiva vendita.

Cosa significa il diritto di prelazione per me come acquirente?

In qualità di potenziali acquirenti terzi, dovete verificare se esiste un diritto di prelazione (consultazione del registro fondiario). Se viene esercitato un diritto di prelazione, la parte autorizzata prenderà il vostro posto nel contratto d'acquisto e l'acquisto previsto non verrà portato a termine per voi.

Cosa succede se si viola il diritto di prelazione?

Se un diritto di prelazione iscritto nel registro fondiario viene violato, il titolare del diritto di prelazione può agire in giudizio per ottenere il trasferimento della proprietà a se stesso e quindi annullare la vendita al terzo (cosiddetto effetto reale).

In caso di violazione di un diritto contrattuale di prelazione non riservato, la parte avente diritto ha generalmente diritto solo a un risarcimento da parte del venditore (effetto obbligatorio).

Come funziona il diritto di prelazione in caso di comproprietà?

I comproprietari hanno un diritto di prelazione ai sensi dell'art. 682 comma 1 del Codice civile svizzero se una quota di comproprietà deve essere venduta a un non comproprietario (ad esempio in una comunione ereditaria). Questo diritto non si applica alla proprietà condominiale.

Come funziona il diritto di prelazione nei condomini?

Non esiste un diritto di prelazione legale per i condomini. Tuttavia, l'associazione dei proprietari di condominio può approvare una delibera per concordare un diritto di prelazione contrattuale a favore di tutti i proprietari di condominio. Tale diritto di prelazione contrattuale non è limitato a 25 anni, ma può essere concordato per l'intera durata della proprietà condominiale.

Conclusione

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