L'iniziativa sulle seconde case

L'iniziativa sulle seconde case

In Svizzera vige il principio dell'"unità di residenza", il che significa che si può avere una sola residenza all'interno della Confederazione, ossia un'unica residenza principale. Esistono alcune eccezioni per le residenze secondarie in Svizzera, come le case di vacanza.

Con l'adozione dell'iniziativa sulle seconde case nel 2012, gli elettori svizzeri hanno votato a favore della limitazione della costruzione di seconde case. La legge federale sulle seconde case (ZWG) attua l'articolo costituzionale sulle seconde case (art. 75b BV) ed è in vigore dal 1° gennaio 2016. Tutti i comuni sono tenuti a redigere un inventario annuale delle seconde case. Letti freddi e appartamenti vuoti: queste sono state le parole d'ordine utilizzate per convincere il popolo svizzero, nel marzo 2012, a vietare la costruzione di nuove abitazioni secondarie. La legge di attuazione è stata approvata ed è entrata in vigore. Susanne Leutenegger Oberholzer, consigliera nazionale del PS per Basilea, si è battuta all'epoca per l'adozione dell'iniziativa sulle seconde case e, come è noto, ha acquistato la sua seconda casa prima della votazione. La signora Leutenegger Oberholzer ha acquistato una seconda casa nel villaggio turistico di Valbella due settimane prima del voto. Valbella appartiene al comune politico di Vaz/Obervaz. Secondo le statistiche federali sull'edilizia e sulle abitazioni, a Vaz/Obervaz ci sono circa 5.300 appartamenti. Secondo le stime, 76,6% di questi sono seconde case. L'acquisto sarebbe stato ancora possibile dopo la votazione, poiché l'uso degli appartamenti esistenti rimane libero.

È ANCORA POSSIBILE CON LA NUOVA LEGGE E DI COSA BISOGNA TENERE CONTO? RISPONDIAMO A QUESTE E AD ALTRE DOMANDE IN MODO ESAURIENTE NEL NOSTRO ARTICOLO.

Ordinanza sull'iniziativa per la seconda casa:

La cosiddetta Ordinanza sulle seconde case è in vigore dal 1° gennaio 2013 (a seguito dell'approvazione dell'iniziativa popolare "Stop alla costruzione sfrenata di seconde case" dell'ambientalista Franz Weber, votata l'11 marzo 2012) e si applica alla costruzione di nuove seconde case nei Comuni che hanno raggiunto una percentuale di seconde case superiore a 20%. Tali comuni possono autorizzare la costruzione di seconde case solo a determinate condizioni.

Piatto:

È chiaro cosa sia un appartamento. Tuttavia, la legge è precisa e lo definisce come Piatto un'unità strutturale di stanze che abitabile e ha un Cucina (Art. 2 comma 1 ZWG). Vediamo quindi quando un'abitazione è una residenza primaria per capire cosa sia una residenza secondaria.

Residenza primaria:

Si tratta di un'abitazione primaria se l'abitazione è occupata da almeno una persona che si è stabilita nel comune. (Art. 2 comma 2 ZWG) Un'abitazione è considerata residenza primaria se: è occupata in modo permanente per motivi di lavoro o di studio; è occupata in modo permanente da un'abitazione privata che occupa in modo permanente un'altra abitazione nello stesso edificio; è occupata da persone che non sono tenute a registrarsi presso l'Ufficio Anagrafe (ad esempio diplomatici); è sfitta da meno di un anno, è abitabile e viene offerta in affitto o in vendita a tempo indeterminato (le cosiddette abitazioni sfitte); sono utilizzate per scopi agricoli e non sono accessibili tutto l'anno a causa della loro altitudine; sono utilizzate per l'alloggio a breve termine di personale aziendale; sono utilizzate come alloggi ufficiali (case di ristorazione, ospedali o residenze), o sono legalmente utilizzate temporaneamente per scopi diversi dall'alloggio. (Art. 2 comma 3 ZWG)

CHE COS'È UNA SECONDA CASA?

Secondo la procedura di esclusione, le residenze secondarie sono residenze che non sono residenze primarie o equivalenti a residenze primarie. In Svizzera, le seconde case sono abitazioni che non sono utilizzate da persone residenti nel comune di riferimento né per scopi professionali o educativi. Le seconde case sono generalmente utilizzate per le vacanze e sono spesso affittate a terzi.

Le seconde case sono consentite solo se non più di 20% di tutte le abitazioni di un comune sono seconde case. Le vecchie seconde case rimangono al loro posto. I nuovi appartamenti sono consentiti in questi comuni solo se si tratta di residenze primarie o se sono utilizzati per il turismo. Chi non rispetta le norme può essere multato e l'appartamento può essere affittato obbligatoriamente.

SECONDA CASA, RESIDENZA SECONDARIA O RESIDENZA PRIMARIA? QUAL È LA DIFFERENZA?

Una seconda casa non è la stessa cosa di un secondo luogo di residenza. Di solito serve a scopi educativi o lavorativi e non si qualifica legalmente come residenza, ma come luogo di soggiorno. Le persone che hanno una residenza secondaria di questo tipo sono spesso definite "residenti settimanali". Il centro di vita è determinante per la definizione di residenza principale. Per le famiglie, il luogo di residenza della famiglia è l'abitazione principale. Questo vale anche se si trascorre più tempo nel luogo di lavoro. La situazione può essere diversa per le persone fisiche. Il centro della vita può quindi essere il luogo in cui si lavora durante la settimana, anche se si torna alla residenza principale nel fine settimana. Le imposte in Svizzera si pagano nel luogo di residenza principale. Solo le imposte relative alla proprietà immobiliare sono dovute nel comune di riferimento. 

In Svizzera vige il principio dell'"unità di domicilio". Ciò significa che si può avere un solo domicilio nel vero senso della parola. Anche se il termine viene usato regolarmente: Dal punto di vista giuridico, in Svizzera non esiste un "secondo domicilio". La Legge sulle abitazioni secondarie (ZWG) stabilisce che per abitazione secondaria si intende qualsiasi abitazione che non sia né un'abitazione primaria né equivalente a un'abitazione primaria (art. 2 cpv. 4 ZWG). Che cosa significa ora? Innanzitutto, vediamo cosa si intende per abitazione principale ai sensi della Legge sulle abitazioni secondarie. 

A seconda delle circostanze personali, le seguenti situazioni possono essere considerate come luogo di residenza per i cosiddetti residenti settimanali:

- Priorità del luogo di lavoro rispetto al luogo di famiglia

- Priorità del luogo di residenza della famiglia rispetto al luogo di lavoro

- Residenze separate dei coniugi

- Residenza secondaria transfrontaliera

COME CAMPEGGIATORE PERMANENTE, POSSO REGISTRARLO COME RESIDENZA SECONDARIA?

Vivere in un campeggio permanente è una residenza secondaria? In molti comuni questo è vietato. Sempre più località vietano il campeggio permanente per evitare i cosiddetti parchi per roulotte. Molti comuni non vogliono che nessuno viva in modo così economico e sfrattano gli inquilini permanenti o permettono solo soggiorni brevi. La situazione è ancora più severa quando si tratta di residenze principali: sebbene i campeggi permanenti siano spesso attrezzati come un'abitazione principale, raramente nei campeggi è consentita una residenza ufficiale. I pernottamenti in campeggio sono spesso consentiti solo per un certo periodo o numero di giorni o mesi. Si tratta quindi di vacanze, non di una residenza secondaria. Tuttavia, se si vive in campeggio o in una tiny house per il 100%, è necessario registrarla come residenza primaria o principale.

COSA SUCCEDE SE SI INFRANGONO LE REGOLE E NON SI SEGUONO LE ISTRUZIONI?

Ogni legge deve essere applicata. Se un'abitazione non viene utilizzata legalmente, l'autorità competente può:

• utilizzo della domanda in conformità alle condizioni con un periodo di tolleranza;

• altrimenti far sigillare l'appartamento e comminare una multa fino a 10.000 CHF Art. 292 StGB.
• successivamente l'appartamento viene affittato dal Comune. (Art. 18 ZWG)

BANDO DI COSTRUZIONE 20% - COS'È?

Non si possono costruire nuove seconde case in un comune con una percentuale di seconde case superiore a 20%. (Art. 6 comma 1 ZWG)

COME VIENE DETERMINATA LA PERCENTUALE DI RESIDENZE SECONDARIE?

Ogni comune svizzero ha l'obbligo di redigere un inventario degli alloggi. L'inventario delle abitazioni elenca il numero di abitazioni e il numero di residenze primarie. Gli appartamenti equiparati a residenze primarie possono essere elencati separatamente, ma vengono conteggiati come residenze primarie. Il numero di seconde case può essere determinato sulla base di questi dati. (Art. 4 ZWG)

L'INVENTARIO PIANO È UN OBBLIGO?

Sì, ogni comune deve compilare un inventario delle abitazioni. Se non lo fa, si presume che la percentuale di seconde case nel comune in questione sia superiore al 20%. In casi eccezionali, tuttavia, al rispettivo Comune può essere concesso un periodo di tolleranza per l'inventario delle abitazioni. (Art. 5 comma 2 ZWG) Il governo federale ha stimato la percentuale di seconde case in ogni comune sulla base di dati statistici.

QUAL È LA SITUAZIONE NEI COMUNI CHE HANNO UNA PERCENTUALE DI SECONDE CASE SUPERIORE A 20%?

Se un comune ha una percentuale di seconde case superiore a 20%, i nuovi appartamenti possono essere autorizzati solo se vengono utilizzati come segue:

• Residenza primaria
• Abitazione equivalente a residenza primaria
• appartamento turistico. (Art. 7 comma 1 ZWG)
• Tali nuovi appartamenti sono soggetti a una restrizione d'uso

CHE COS'È LA GESTIONE DEL TURISMO, DEFINIZIONE?

Un appartamento è gestito a fini turistici se viene offerto in modo permanente per l'uso esclusivo a breve termine di ospiti e le condizioni sono in linea con il mercato e le condizioni locali. (Art. 7 comma 2 ZWG) Ciò ha lo scopo di garantire la creazione di posti letto caldi e la possibilità di affittarli a prezzi interessanti, anche in alta stagione. Non è quindi possibile la locazione a lungo termine, in quanto deve essere garantita una certa intensità d'uso.

Quali sono gli altri requisiti?

Un appartamento gestito a fini turistici può esistere nei seguenti scenari: l'appartamento deve trovarsi nello stesso edificio dell'abitazione principale del proprietario; oppure l'appartamento non deve essere adattato alle esigenze personali del proprietario e deve essere gestito come parte di un'attività ricettiva strutturata (ad esempio, resort alberghiero); oppure gli appartamenti al di fuori delle attività ricettive strutturate non devono essere adattati alle esigenze personali del proprietario. L'abitazione deve essere certificata per la sua categoria di qualità, essere disponibile per la maggior parte in alta stagione, essere offerta su una piattaforma di vendita gestita commercialmente ed essere prevista nel piano strutturale cantonale. (Art. 7 comma 2 ZWG). Deve trattarsi di un esercizio ricettivo strutturato o esiste un esercizio ricettivo strutturato se per gli appartamenti esiste un concetto operativo di tipo alberghiero (comprese le infrastrutture minime come la reception) e se l'esercizio ha una dimensione minima. Non si tratta di un esercizio ricettivo strutturato se un appartamento non è un esercizio ricettivo strutturato, nel qual caso l'area in cui tali appartamenti sono consentiti deve essere definita nel piano strutturale cantonale.

Ciò avverrà alle seguenti condizioni:

• Il concetto di sviluppo turistico cantonale riconosce l'importanza del turismo in quest'area;
• la domanda di alloggi non è soddisfatta;
• l'area non è utilizzata in modo intensivo per il turismo;
• La costruzione di alloggi è in linea con la strategia cantonale di sviluppo territoriale
• le seconde case esistenti sono già completamente utilizzate. (Art. 8 comma 2 ZWG)
• Il Comune può autorizzare la costruzione di nuovi edifici solo se ne viene fornita la prova nella domanda di pianificazione,

che le seconde case esistenti non vengano utilizzate per la nuova offerta abitativa

può. (Art. 8 comma 3 ZWG)

Cosa si applica ai cittadini svizzeri?

Per i cittadini svizzeri, il luogo di residenza principale è il comune di stabilimento in cui è depositato il certificato di origine. La residenza secondaria è il comune di residenza. Il Comune di stabilimento ha rilasciato un certificato di origine, che viene depositato nel Comune di residenza secondaria. Nota bene: il certificato di residenza e il permesso di residenza non devono essere confusi tra loro. Le condizioni per la residenza secondaria sono le seguenti:

Si soggiorna nel Comune come residenti settimanali per uno scopo specifico (istruzione, lavoro, ecc.). Non si ha intenzione di soggiornare in modo permanente.

Il soggiorno dura almeno tre mesi consecutivi o si trascorre un totale di almeno tre mesi in un anno nel comune di residenza secondaria.

Cosa vale per i cittadini di altri Paesi? Cittadini stranieri con residenza secondaria in Svizzera: cosa devono tenere presente?

I cittadini stranieri che desiderano acquistare una casa per le vacanze o una seconda casa necessitano talvolta di un permesso. Nel caso di cittadini stranieri, il luogo di residenza principale è il comune in cui è stato rilasciato il permesso di soggiorno (ad esempio per i cittadini stranieri di categoria B) o il permesso di domicilio (per i cittadini stranieri di categoria C). Molti cittadini stranieri, soprattutto tedeschi, amano investire in immobili di vacanza in Svizzera acquistandoli. Tuttavia, una seconda casa o una seconda residenza possono essere considerate anche per motivi di lavoro. Come i cittadini svizzeri, anche i cosiddetti frontalieri sono soggetti all'obbligo di registrare la loro seconda residenza. Chi trascorre in Svizzera meno di 90 giorni all'anno come non lavoratore non ha bisogno di un permesso di soggiorno separato. Tuttavia, chi desidera prolungare il proprio soggiorno deve dimostrare di disporre di risorse finanziarie sufficienti e stipulare un'assicurazione sanitaria e contro gli infortuni. Le tasse per una seconda casa o un appartamento in Svizzera sono dovute dagli stranieri solo se percepiscono un reddito da lavoro in Svizzera e trascorrono più di 6 mesi all'anno nel Paese. In alternativa, si è considerati "contribuenti non residenti" o "frontalieri" e si pagano le tasse nel proprio Paese. Chi lavora regolarmente in Svizzera e torna al domicilio all'estero dopo il lavoro non ha né una residenza principale né una residenza secondaria in Svizzera. Queste persone sono considerate frontalieri con permesso G e non sono iscritte nel registro dei residenti. Se si vive in un comune svizzero durante la settimana e si torna al luogo di residenza all'estero almeno una volta alla settimana. In tal caso si è registrati secondo il rapporto di registrazione 3 ("La persona è registrata nel comune ma non ha una residenza principale in Svizzera").

Buono a sapersi:

Esiste un limite massimo di cosiddetti aparthotel con appartamenti di vacanza o unità abitative che possono essere venduti a persone straniere. In Svizzera, questo limite è di 1.500 unità, distribuite tra i cantoni. In cantoni come Ginevra e Zurigo, la vendita di appartamenti di vacanza a stranieri è addirittura vietata. Una seconda casa comporta dei costi. Le seconde case sono tassate in modo simile agli immobili residenziali ad uso permanente. Le modalità di tassazione dipendono da molte circostanze. Consigliamo di consultare uno dei nostri esperti di WENET AG. L'ubicazione è sempre un fattore importante. I costi possono variare notevolmente a seconda dell'ubicazione della seconda casa.

Posso rimanere registrato in Svizzera e vivere all'estero?

Se siete residenti in Svizzera, siete obbligati a cancellarvi se il vostro soggiorno all'estero dura più a lungo. Fino a una breve durata, siete liberi di decidere se volete rimanere registrati in Svizzera.

E le seconde case esistenti?

Tutte le seconde case già esistenti o legalmente approvate prima dell'11 marzo 2012 sono libere di essere utilizzate come vogliono. (Le seconde case esistenti non devono quindi essere convertite e le vecchie residenze primarie possono essere trasformate in seconde case, a condizione che ciò non avvenga in modo improprio. I Cantoni possono limitare questa conversione per legge.

Ristrutturazione e rinnovamento

Le abitazioni esistenti, i cosiddetti appartamenti secondo la normativa vigente, possono essere ristrutturate, rinnovate e ricostruite nella misura della superficie utile principale esistente. Tuttavia, se di conseguenza vengono creati nuovi appartamenti, anche questo è consentito. (Art. 12 comma 2 ZWG) Ampliamento. Chi desidera ampliare l'abitazione esistente e creare così una nuova superficie utile principale può farlo solo se designa la nuova abitazione come residenza primaria o come abitazione turistica. L'abitazione è quindi soggetta a una restrizione d'uso come una normale nuova abitazione. (Art. 12 comma 3 ZWG).