ATTENTION - CES MALFAITEURS SE CACHENT PARTOUT
Que faire contre les locataires nomades ? On appelle habituellement "locataire nomade" une personne qui occupe un bien immobilier gratuitement et qui ne paie pas, ce locataire nomade ne paie rien et n'a jamais eu l'intention de le faire. Après une résiliation sans préavis, ce locataire nomade déménage dans un autre immeuble ou appartement, maison et tout depuis le début....Un contrat de location est alterné et demande beaucoup d'attention - attention !
En particulier il faut faire preuve d'une extrême prudence dans le choix des nouveaux locataires. Les soi-disant locataires nomades peuvent causer beaucoup d'ennuis et de dépenses financières et vous mener à la ruine. Cela peut aller jusqu'à vous obliger à vendre votre bien immobilier à perte et il convient de s'en protéger au mieux. Pour savoir comment vous protéger de ces nomades indésirables, consultez notre article.
Comment reconnaître de tels escrocs à la location ?
Art. 146 du Code pénal suisse : selon cet article, il y a fraude lorsque le locataire n'a jamais eu l'intention de payer le loyer.
En tant que bailleur, vous pouvez peut-être reconnaître les locataires frauduleux au fait qu'ils ne réagissent pas aux avertissements ou aux autres tentatives de prise de contact. Souvent, ils font preuve d'un manque de communication suspect dès le moment où ils emménagent, ce qui est difficile à détecter.
Pour éviter que les escrocs à la location ne s'installent, vous devez, en tant que bailleur, bien vous préparer.
A première vue, il n'est pas facile de distinguer les locataires nomades des locataires honnêtes. Il est difficile de démasquer les locataires nomades. Ils se présentent comme sérieux, sont décents, polis et disposent d'une très bonne élocution. Ne vous laissez pas berner !
Les escrocs ne sont pas forcément reconnaissables à leurs vêtements ou à leur apparence - au contraire, ils ont souvent l'air très gentils et sérieux. Vous avez donc souvent affaire à des professionnels, raison pour laquelle les bailleurs devraient procéder à un examen approfondi du locataire avant de signer le contrat de location. La vision d'horreur absolue de tous les bailleurs : Le nouveau locataire ne paie pas son loyer pendant des mois. Pour que cela n'arrive pas et que les bailleurs trouvent un locataire sérieux, ils doivent être très prudents lors de la sélection. En tant que bailleur, il est recommandé de suivre les étapes suivantes afin d'éviter les locataires nomades et de garantir le paiement du loyer :
- Demander le formulaire d'inscription
- Références de l'employeur
- Références du précédent bailleur
- Obtenir un extrait du registre des poursuites
- Obtenez une vérification de solvabilité
- Faire confirmer l'absence de dettes de loyer par le précédent bailleur
- Demandez des papiers d'identité
- Convenez par écrit d'une garantie de loyer (au moins 2 mois de loyer)
Cette vérification détaillée en tant que bailleur vous aidera à dissuader d'éventuels escrocs à l'avance. Ensuite, vous pouvez convenir dans le contrat de location que vous ne remettrez les clés du bien immobilier loué qu'une fois que le locataire aura intégralement payé le dépôt de garantie, c'est-à-dire la caution.
Dans le pire des cas, vous pouvez ainsi, en tant que bailleur, couvrir au moins une partie de vos frais. Le cas échéant, vous pouvez souscrire une assurance protection juridique, ce qui peut s'avérer utile.Malgré un examen approfondi, il peut arriver que des fraudeurs emménagent. Dès que le loyer n'a pas été payé à plusieurs reprises, vous devriez avoir des soupçons. Dans cette situation, vous avez le droit en Suisse d'envoyer immédiatement un avertissement et de menacer de résilier le bail. Si le locataire ne paie toujours pas les loyers impayés après l'avertissement, vous pouvez prononcer une résiliation immédiate. La résiliation sans préavis est également connue sous le nom de "résiliation extraordinaire". La différence avec un licenciement ordinaire réside dans le fait que le délai de préavis n'est pas respecté, puisque le contrat de travail doit prendre fin avec effet immédiat. Important : évitez de paniquer en cas de loyers impayés. Tous les retards de paiement de loyer ne signifient pas automatiquement qu'il s'agit de locataires nomades. Parfois, le locataire doit par exemple faire face à des problèmes personnels ou à un licenciement inattendu. En cas de loyers impayés, prenez donc d'abord contact avec le locataire, c'est ainsi que vous étiez aussi la relation de location. En cas de premier défaut de paiement, vous pouvez également déduire le loyer de la caution précédemment versée. Les locataires qui sont ou deviennent insolvables pour des raisons personnelles ne sont donc pas automatiquement des prédateurs locatifs. Il n'est pas toujours nécessaire de donner immédiatement congé en cas de non-paiement du loyer.
OUTILS, AIDES & CO. SONT CONTRE LES LOCATAIRES NOMADES :
S'il s'agit de locataires frauduleux qui ne quittent pas les lieux malgré vos rappels et la résiliation du bail, vous pouvez expulser le locataire. Pour ce faire, vous devez, en tant que bailleur en Suisse, présenter des faits clairs et des preuves telles que des lettres pertinentes, des extraits de compte et des mises en demeure. Il est alors possible de demander l'expulsion auprès du juge unique compétent. De même, vous pouvez déposer une demande d'expulsion. Nous recommandons aux bailleurs de se faire assister par un conseiller juridique avant d'aller au tribunal. Les avocats spécialisés dans le droit de la location connaissent bien le problème des locataires nomades et peuvent vous aider en tant que bailleur. Les détectives privés sont également des prestataires de services utiles pour la collecte de preuves.
Comment, quand démissionner ?
Perturbation de la paix de la maison ou violation du règlement intérieur.
Si un locataire perturbe la paix de la maison ou enfreint le règlement intérieur, le bailleur peut, le cas échéant, résilier le bail avec lui. Cela est possible dans les cas suivants, pour autant qu'il y ait des preuves, ce qui n'est pas facile :
- Troubles nocturnes répétés
- Agressions physiques
- Insultes, menaces
- Diffamation
- Dommages matériels intentionnels
- Activités criminelles
§573 DU CODE CIVIL ALLEMAND fixe ici les motifs légaux de résiliation du bailleur :
- Manquement au devoir
- Besoin personnel
- Exploitation économique
Manquement aux obligations des locataires
Les manquements aux obligations les plus fréquents commis par les locataires sont les suivants :
Les locataires qui ne paient pas leur loyer ou qui ne le paient que sporadiquement constituent un sérieux problème pour les propriétaires. Si les bailleurs ont affaire à des locataires qui ne veulent pas payer, une résiliation sans préavis est légitime lorsque :
- sont en retard de 2 mois de loyer
- on est en retard d'un mois de loyer dans une période de deux mois consécutifs
La résiliation sans préavis devient alors inefficace si le locataire règle ses arriérés de loyer dans les deux mois suivant la notification de la demande d'expulsion. Une première étape importante consiste à mettre en demeure le locataire et à le menacer de résiliation. Accordez au locataire un délai de paiement de 30 jours. Si le locataire ne réagit pas à vos lettres, vous pouvez résilier le bail avec un préavis de 30 jours pour la fin du mois, conformément à l'article 257d CO. Pour cette résiliation, il est très important d'utiliser le formulaire officiel.
Une résiliation immédiate est possible en vertu de l'article 257f CO si le locataire cause intentionnellement de graves dommages à l'immeuble. Par exemple, si votre locataire provoque intentionnellement un dégât des eaux, met le feu, saccage la cuisine.
MOT MAGIQUE : EXPULSION
Nous recommandons de faire appel à des professionnels dès le début de la préparation. Une expulsion est nécessaire. Même l'assistance judiciaire n'est pas toujours suffisante en Suisse pour se débarrasser des locataires frauduleux. En effet, si ces derniers ignorent les injonctions et continuent à ne pas payer le loyer, ils peuvent théoriquement continuer à occuper le logement dans un premier temps. En tant que bailleur, vous devez absolument vous abstenir de mettre la main à la pâte et d'expulser le locataire avec ses effets personnels, voire de recourir à la force.
Triste mais vrai... en principe, c'est aussi déconseillé, de changer la serrure de la porte de ses propres mains, de couper le chauffage ou de prendre des contre-mesures similaires. Même si le locataire frauduleux ne paie pas son loyer, vos obligations en tant que bailleur n'en sont effectivement pas affectées. Choisissez donc la voie judiciaire, même si cela implique des frais.
Au lieu de cela, une expulsion est nécessaire, que vous pouvez obtenir à l'aide de l'action en expulsion mentionnée ci-dessus.
Vous pouvez en faire la demande auprès du tribunal de district compétent après la première plainte. Cette procédure peut être assez longue et malheureusement, certains locataires nomades spéculent justement sur ce temps. Dès que l'expulsion est définitive, elle est exécutée par la commune. Si nécessaire, la police peut intervenir pour expulser le locataire.
En outre, il est très important de repérer ces locataires indésirables dès la vérification des références. Plus les recherches et les clarifications sont approfondies, plus les bailleurs peuvent se protéger efficacement contre de telles arnaques à la location. Prenez donc votre temps pour effectuer les recherches et vérifiez les données du locataire en détail et avec précision. Si le locataire nomade a laissé des déchets, des saletés ou des objets dans l'appartement, vous devez les enlever à vos frais. Le mieux est de faire appel à une entreprise de déménagement et de stocker temporairement les meubles en tant que bailleur. Après un certain temps, vous pouvez les vendre aux enchères - là aussi, votre avocat peut vous aider. Le locataire concerné doit également prendre en charge les autres frais occasionnés, qu'il s'agisse de la destruction de l'appartement ou de l'apparition de moisissures. Dans le pire des cas, ces coûts peuvent être élevés. La réparation et l'assainissement sont nécessaires, car vous souhaitez trouver de nouveaux locataires qui paient régulièrement leur loyer mensuel. Vous assumez aussi normalement vous-même les frais d'expulsion ainsi que les frais de justice. En effet, les locataires nomades sont presque toujours insolvables. Une assurance de protection juridique aide toutefois à prendre en charge les frais. Avant de louer votre appartement, il est très utile de se renseigner sur les assurances. Enfin, vous devez remettre en état le bien immobilier loué. Là encore, c'est vous, en tant que bailleur, qui assumez les coûts. Pensez donc à bien vous assurer dès le processus de location.
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