Résidence secondaire en Suisse : résidence secondaire / résidence principale ? Loi, différences & conseils d'achat

RÉSIDENCE SECONDAIRE - RÉSIDENCE SECONDAIRE/PRINCIPALE ? DIFFÉRENCES AVEC LA RÉGLEMENTATION SUISSE

En Suisse, le principe de «l'unité de résidence» s'applique. Cela signifie que vous ne pouvez en principe avoir qu'un seul domicile au sens propre du terme, à savoir un domicile principal ou une résidence principale, au sein de la Confédération. Il existe toutefois des exceptions pour les résidences dites secondaires en Suisse, comme les logements de vacances.

En acceptant l'initiative sur les résidences secondaires en 2012, les électeurs suisses se sont prononcés en faveur d'une limitation de la construction de résidences secondaires. La loi fédérale sur les résidences secondaires (LDR) met en œuvre l'article constitutionnel (art. 75b Cst.) et est en vigueur depuis le 1er janvier 2016. Toutes les communes sont tenues d'établir chaque année un inventaire des logements. «Lits froids» et «logements vides» - ces mots-clés ont permis de convaincre le peuple suisse en mars 2012 de limiter la construction de nouvelles résidences secondaires. La loi d'application est entrée en vigueur. La conseillère nationale socialiste de Bâle-Campagne Susanne Leutenegger Oberholzer s'était alors battue pour que l'initiative sur les résidences secondaires soit acceptée. Comme on l'a appris, elle avait encore acheté sa propre résidence secondaire peu avant la votation. Deux semaines avant la date de la votation, Mme Leutenegger Oberholzer a acheté une résidence secondaire dans le village de vacances de Valbella, qui fait partie de la commune politique de Vaz/Obervaz. Selon la statistique des bâtiments et des logements de la Confédération, il existe environ 5 300 logements à Vaz/Obervaz. Selon les estimations, 76,6% d'entre eux sont des résidences secondaires. L'achat aurait continué d'être possible après la votation, puisque l'utilisation des logements anciens reste libre.

Un tel achat est-il encore possible aujourd'hui en vertu de la nouvelle législation ? Et quels sont les points à prendre en compte ?
Nous répondons à ces questions et à d'autres dans notre article sur le thème de la résidence secondaire en Suisse.

BASES LÉGALES : INITIATIVE POPULAIRE ET LOI SUR LES RÉSIDENCES SECONDAIRES

Ordonnance relative à l'initiative sur les résidences secondaires :

L'ordonnance dite sur les résidences secondaires est en vigueur depuis le 1er janvier 2013 (suite à l'acceptation de l'initiative populaire «Pour en finir avec les constructions envahissantes de résidences secondaires» de Franz Weber, votée le 11.3.2012). Elle s'applique à la construction de nouvelles résidences secondaires dans les communes dont la part de résidences secondaires est supérieure à 20%. De telles communes ne peuvent plus autoriser de nouvelles résidences secondaires qu'à des conditions strictement définies.

Définition d'un logement :

Ce qu'est un logement semble clair. La loi est pourtant précise et définit un logement comme une unité architecturale de locaux habitables et disposant d'une cuisine (art. 2, al. 1, LDTR). Voyons donc quand un logement est considéré comme une résidence principale, afin d'en déduire la définition de la résidence secondaire.

Résidence principale :

Il y a résidence principale lorsque le logement est utilisé par au moins une personne qui s'est établie dans la commune (art. 2, al. 2, LDTR). Un logement est assimilé à une résidence principale lorsque

• est habité en permanence à des fins d'acquisition ou de formation ;
• est occupé en permanence par un ménage privé qui occupe en permanence un autre logement dans le même bâtiment ;
• est habité par des personnes qui ne sont pas tenues de s'annoncer à l'office de la population (p. ex. des diplomates) ;
• est vide depuis moins d'un an, est habitable et est proposé à la location ou à la vente de manière permanente (ce qu'on appelle les logements vides) ;
• est utilisé à des fins agricoles et n'est pas accessible toute l'année en raison de son altitude ;
• est utilisé pour loger le personnel des entreprises pendant une courte période ;
• est utilisé comme logement de fonction (hôtellerie, hôpitaux ou homes) ;
• ou est utilisé temporairement et légalement à d'autres fins que l'habitation (art. 2, al. 3, LDTR).

QU'EST-CE QU'UNE RÉSIDENCE SECONDAIRE SELON LA LOI ?

Sont considérés comme résidences secondaires au sens de la LDTR les logements qui ne sont ni des résidences principales ni assimilés à des résidences principales (art. 2, al. 4, LDTR). Il s'agit de logements qui ne sont pas utilisés en permanence par des personnes ayant leur domicile principal dans la commune concernée, ni à des fins professionnelles ou scolaires. Les résidences secondaires en Suisse sont généralement utilisées à des fins de vacances et souvent louées à des tiers.

La restrictionLes nouvelles résidences secondaires ne sont autorisées que dans les communes où la proportion de résidences secondaires ne dépasse pas 20% de l'ensemble des logements. Les résidences secondaires régies par l'ancien droit sont maintenues. Les nouvelles résidences ne sont plus autorisées dans les communes concernées que si elles sont des résidences principales ou si elles sont exploitées à des fins touristiques. Ceux qui ne respectent pas les directives risquent une amende et la location forcée de leur logement.

RÉSIDENCE SECONDAIRE, RÉSIDENCE SECONDAIRE OU RÉSIDENCE PRINCIPALE ? LES DIFFÉRENCES EN MATIÈRE DE DROIT DU LOGEMENT

Une résidence secondaire selon la ZWG n'est pas la même chose qu'une résidence secondaire ou qu'un 2e domicile au sens du droit de la déclaration.

Bien que le terme «résidence secondaire suisse» soit régulièrement utilisé, il n'existe pas au sens strict du point de vue juridique, car le principe de «l'unité de résidence» prévaut en Suisse. Vous ne pouvez avoir qu'un seul domicile au sens propre du terme (le centre de vos intérêts).

Une résidence dite secondaire sert généralement à des fins de formation ou de travail (appelée «séjour hebdomadaire») et est qualifiée juridiquement de lieu de séjour et non de domicile.

Le centre de vie est décisif :

• Pour les familles, le lieu de résidence de la famille est la résidence principale, même si vous passez plus de temps sur votre lieu de travail.
• Pour les personnes seules, le centre de vie peut être l'endroit où vous travaillez pendant la semaine - même si vous retournez à votre résidence principale le week-end.
• En Suisse, vous payez vos impôts à votre domicile principal. Seuls les impôts liés à la propriété immobilière sont dus dans la commune compétente.

Selon la situation personnelle, les situations suivantes entrent en ligne de compte comme lieu de séjour pour les résidents dits hebdomadaires :

• Priorité du lieu de travail sur le lieu familial
• Priorité du lieu familial sur le lieu de travail
• Résidences séparées des époux
• Résidence secondaire transfrontalière

CAS PARTICULIERS

Déclarer un campeur permanent comme résidence secondaire ?

Habiter sur un terrain de camping permanent est-il considéré comme une résidence secondaire ? De nombreuses communes l'interdisent afin d'éviter ce que l'on appelle les «trailer parks». De nombreuses communes refusent l'utilisation permanente des campings. En ce qui concerne la résidence principale, c'est encore plus strict : bien que les campeurs permanents soient souvent aménagés comme une résidence principale, l'habitation officielle sur les campings est rarement autorisée. Souvent, il n'est permis de passer la nuit que pendant une certaine période ou un nombre limité de jours ou de mois. Celui qui vit à 100% sur un camping ou dans une tiny house doit le déclarer comme résidence principale ou comme domicile principal.

Sanctions en cas de non-respect des directives

Si un logement n'est pas utilisé de manière légale, l'autorité compétente peut procéder de la manière suivante :

• Elle exige, avec un délai supplémentaire, une utilisation conforme aux conditions.
• Dans le cas contraire, elle peut faire apposer des scellés sur le logement et infliger une amende de 10 000 francs au maximum (art. 292 CP).
• Ensuite, le logement peut être loué par la commune (art. 18 ZWG).

Interdiction de construire (limite 20%)

Dans chaque commune dont la proportion de résidences secondaires est supérieure à 20%, il n'est plus possible de construire de nouvelles résidences secondaires (art. 6, al. 1, ZWG).

Détermination du pourcentage de résidences secondaires

Chaque commune de Suisse est tenue d'établir un inventaire des logements (art. 4 LDTR). Sur la base du nombre de logements et du nombre de résidences principales (y compris les logements assimilés), il est possible de déterminer le nombre de résidences secondaires et donc le pourcentage de celles-ci.

Obligation d'inventaire du logement: Oui. Si une commune omet d'établir l'inventaire, on suppose que la part de résidences secondaires dans la commune en question est supérieure à 20% (art. 5, al. 2, ZWG).

Nouvelles constructions dans les communes avec plus de 20% de résidences secondaires

Lorsqu'une commune présente un taux de résidences secondaires supérieur à 20%, les nouveaux logements ne peuvent être autorisés que s'ils sont utilisés de la manière suivante :

• Résidence principale
• Logement assimilé à une résidence principale
• Logement exploité à des fins touristiques (art. 7, al. 1, LDTR)

De tels nouveaux logements sont assortis d'une restriction d'utilisation.

L'APPARTEMENT GÉRÉ PAR LE TOURISME

Qu'est-ce que la gestion touristique ?

Un logement est exploité à des fins touristiques lorsqu'il est proposé durablement à l'usage exclusif d'hôtes pour une courte durée et que les conditions sont conformes aux usages du marché et du lieu (art. 7, al. 2, LDT). Cela doit permettre de créer des «lits chauds». Une location à long terme est donc exclue, car une certaine intensité d'utilisation doit être garantie.

Autres conditionsLes conditions exactes sont complexes. L'exploitation peut se faire dans le cadre d'un établissement d'hébergement structuré (p. ex. complexes hôteliers) ou des critères stricts doivent être remplis, tels qu'une certification pour la catégorie de qualité, la plus grande disponibilité possible en haute saison et la prévision dans le plan directeur cantonal.

RÉSIDENCE SECONDAIRE POUR LES SUISSES ET LES ÉTRANGERS

Qu'en est-il des ressortissants suisses ?

Le domicile principal est la commune d'établissement où l'acte d'origine est déposé. Le domicile secondaire (commune de séjour) nécessite le dépôt d'un acte d'origine. Les conditions pour une résidence secondaire/semaine sont les suivantes :

• Ils séjournent dans la commune en tant que résidents à la semaine dans un but précis (formation, travail, etc.) et n'ont pas l'intention de s'y installer durablement.
• Le séjour dure au moins trois mois consécutifs ou vous passez au total au moins trois mois pendant un an dans la commune de résidence secondaire.

Qu'en est-il des ressortissants d'autres pays ? Etrangers ayant une résidence secondaire en Suisse

Les étrangers qui souhaitent acquérir une résidence de vacances ou une résidence secondaire ont parfois besoin d'une autorisation (Lex Koller). Pour les ressortissants étrangers, la résidence principale est dans la commune où le permis de séjour (catégorie B) ou d'établissement (catégorie C) a été délivré.

Indications pour les étrangers et les frontaliers :

• Les personnes qui séjournent moins de 90 jours par an en Suisse en tant que personnes sans activité lucrative n'ont pas besoin d'une autorisation de séjour séparée.

• Les frontaliers (permis G) : Les personnes qui travaillent régulièrement en Suisse et qui retournent à leur domicile à l'étranger après leur travail n'ont ni domicile principal ni domicile secondaire en Suisse. Ces personnes ne sont pas enregistrées dans le registre des habitants.
• Résidents hebdomadaires (étrangers) : Si vous habitez pendant la semaine dans une commune suisse et que vous retournez au moins une fois par semaine à votre domicile étranger, vous êtes enregistré sous le rapport d'annonce 3 («La personne est inscrite dans la commune, mais n'a pas de domicile principal en Suisse»).
• Impôts : les impôts sur une résidence secondaire ne s'appliquent aux étrangers que s'ils perçoivent des revenus par leur travail en Suisse et s'ils séjournent plus de six mois par an dans le pays. Dans le cas contraire, ils sont considérés comme des «étrangers fiscaux» ou des «frontaliers» et paient les impôts sur le revenu dans leur pays d'origine.

Remarques importantes sur l'achat

• Plafond des appart-hôtelsIl existe un plafond de 1 500 logements qui peuvent être vendus à des étrangers (répartis entre les cantons). Dans des cantons comme Genève et Zurich, la vente de logements de vacances à des étrangers est même totalement interdite.
• Coûts et taxes: Une résidence secondaire a un coût. L'imposition est complexe et dépend de nombreuses circonstances. Dans ce cas, il est conseillé de faire appel à des spécialistes (comme WENET AG).

Changement d'affectation des résidences secondaires existantes

Toutes les résidences secondaires qui existaient déjà ou qui étaient légalement autorisées avant le 11 mars 2012 (anciennes résidences) sont libres dans la manière dont elles sont utilisées (art. 12, al. 1, LDT). Les résidences secondaires existantes ne doivent donc pas être réaffectées et les résidences principales anciennes peuvent être transformées en résidences secondaires, pour autant que cela ne soit pas abusif.

Transformation et rénovation de logements relevant de l'ancien droit

Les logements régis par l'ancien droit peuvent être transformés, rénovés et reconstruits dans les limites de la surface d'utilisation principale existante.

ExtensionCelui qui agrandit son habitation régie par l'ancien droit et crée ainsi une nouvelle surface à usage principal ne peut le faire que si la nouvelle surface créée est utilisée comme résidence principale ou comme habitation exploitée à des fins touristiques (art. 12, al. 3, ZWG). Ce logement bénéficie alors d'une restriction d'utilisation au même titre qu'un nouveau logement régulier.

Conclusion

En raison de la loi fédérale sur les résidences secondaires (LRD) et du principe de l'unité de résidence, la situation juridique autour de la résidence secondaire en Suisse est complexe et liée à des conditions d'utilisation strictes. En particulier dans les communes où le taux de résidences secondaires est supérieur à 20%, les nouvelles constructions sont fortement limitées et l'achat de biens immobiliers existants nécessite un examen juridique précis. La distinction entre une résidence secondaire (selon la ZWG), une résidence secondaire (séjour hebdomadaire) et la résidence principale au sens fiscal est essentielle pour une utilisation et une imposition correctes.

L'acquisition, le changement d'affectation ou la transformation d'un bien immobilier en Suisse nécessitent une analyse minutieuse de la situation juridique actuelle. Faites confiance à des experts confirmés pour clarifier ces questions complexes.

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