EXPLOSION DES PRIX/INFLATION : NOUS Y RÉSISTONS
PRIX DE L'IMMOBILIER : UN ROC DANS LA TEMPÊTE
Néanmoins, il serait erroné de croire que la nette augmentation des taux hypothécaires n'a pas d'influence sur la demande de logements en propriété. Après tout, les coûts des intérêts hypothécaires pour les nouveaux contrats ont plus que doublé depuis le début de l'année. Ainsi, le taux d'intérêt des hypothèques fixes à 5 ans est passé de 1,23 pour cent à 2,69 pour cent entre le début de l'année et la fin août. La hausse des taux d'intérêt a des conséquences : Le nombre d'abonnements de recherche a baissé de 10 pour cent depuis fin 2021 et le nombre de transactions était inférieur de 8 pour cent au premier semestre 2022 par rapport à l'année précédente. Mais comme l'activité dans le domaine de la construction neuve continue de reculer, un certain excédent de demande subsiste malgré tout. En raison de la pénurie de terrains à bâtir et de la préférence pour la construction de logements locatifs, le nombre de nouvelles constructions de maisons individuelles n'a été que l'ombre de ce qu'il a été ces dernières années. Cela a entraîné une pénurie de l'offre et a jusqu'à présent toujours poussé les prix vers de nouveaux sommets. Mais la situation tendue sur le marché de l'accession à la propriété devrait se détendre légèrement à long terme.
En effet, en raison du vieillissement démographique, de plus en plus de maisons et d'appartements en propriété arriveront à l'avenir sur le marché ou seront transmis par héritage à la jeune génération. En 2019, la génération des baby-boomers (c'est-à-dire les personnes nées entre 1946 et 1964) possédait plus de 40 % des logements en propriété en Suisse. Si l'on tient compte de la génération encore plus âgée, les plus de 55 ans détenaient au total 57 % des logements en propriété en Suisse. Sur la base de ces chiffres, on estime qu'environ 690 000 logements en propriété seront mis sur le marché d'ici 2045.
Il n'y a pas que pour les logements en propriété que l'activité de construction reste trop faible. Il en va de même pour les logements locatifs. Ainsi, au cours des deux dernières années, 4800 logements de moins ont été autorisés à la construction qu'entre les années 2017 et 2019. Entre-temps, la demande de logements a augmenté. Cela s'explique par plusieurs facteurs : la forte reprise économique, associée à la progression de la lutte contre la pandémie, entraîne la création de ménages supplémentaires. De plus, l'immigration accrue entraîne une hausse de la demande de logements locatifs. Rien qu'au cours des sept premiers mois de l'année en cours, 13 600 personnes de plus que l'année précédente se sont installées en Suisse. Les départs ont même légèrement diminué sur la même période. A cela s'est ajouté, et ce n'est pas la moindre des choses, le nombre net élevé de 55'000 personnes nécessitant une protection en provenance d'Ukraine jusqu'à présent, qui pourraient jouer un rôle plus important sur le marché du logement à l'avenir avec l'augmentation de la durée de séjour.
Suite au recul de l'activité de construction et à la hausse de la demande, on constate une accélération du recul des logements vacants. Au total, le taux de logements vacants est passé de 1,54 % à 1,31 % en 2022. Avec une baisse de 9869 logements vacants, il s'agit même du plus fort recul depuis 1978. Le recul est largement étayé et concerne tous les segments, toutes les tailles de logement et une majorité de régions. Suite au fort recul des logements vacants, les offres excédentaires sur le marché du logement locatif, dont on a beaucoup parlé ces dernières années, ne sont plus un sujet de préoccupation que dans certaines régions. Et pour les appartements en propriété ainsi que pour les maisons individuelles, la pénurie s'est encore accentuée.
PAS DE RETOURNEMENT DE TENDANCE EN VUE POUR LES PRIX DE L'IMMOBILIER
Les prix obstinément élevés de l'immobilier en surprennent plus d'un. En effet, il existe normalement une forte corrélation entre la hausse des taux d'intérêt et la baisse des prix : Lorsque le coût de la propriété augmente, la location devient plus attrayante ; la demande diminue donc et les prix baissent. C'est logique. Pourtant, depuis le début de l'année, le taux d'intérêt interbancaire a augmenté de 2%, ce qui a fait tripler les taux d'intérêt des hypothèques à taux fixe sur 10 ans de 1% à 3%, mais les prix de l'immobilier n'ont pas baissé. Comment expliquer cette évolution inattendue ?
Il faut d'abord comprendre quelle était la situation avant la hausse des taux d'intérêt. Commençons par le côté de l'offre : En décembre 2021, les analystes ont déclaré que le pourcentage de biens immobiliers mis en vente était le plus bas depuis 13 ans. Mais pourquoi y avait-il si peu de biens disponibles ? Il y a d'une part la LAT (loi sur l'aménagement du territoire), entrée en vigueur en 2014, qui limite les possibilités de construire de nouveaux logements et dont les effets commencent à se faire sentir, et d'autre part la pandémie COVID, car lorsqu'on est confronté à l'incertitude, on a tendance à prendre moins de risques.
RECORD DE LA DEMANDE IMMOBILIÈRE
Du côté de la demande, le mélange explosif de taux d'intérêt historiquement bas depuis plusieurs années, de croissance démographique due à l'immigration et de volonté de contrer l'instabilité par des investissements immobiliers a conduit à un niveau record de la demande. Conséquence : une hausse des prix de près de 8% pour les logements d'ici 2021. Dans ce contexte, revenons maintenant sur les événements de 2022. Après la maîtrise de la pandémie de COVID, l'économie a connu une forte reprise et, malgré un afflux record de personnes en raison de la crise ukrainienne, le taux de chômage est resté extrêmement bas. Il y a donc eu moins de logements vacants, ce qui a rendu le marché de la location plus tendu et a entraîné une hausse des loyers. C'est du jamais vu au cours des cinq dernières années. La location perd donc un peu de son attrait pour les indécis. Revenons maintenant à la crise ukrainienne, qui est au cœur de nombreux défis actuels. Outre les changements démographiques, elle a bien sûr entraîné une instabilité supplémentaire. Mais elle est aussi en partie responsable de l'augmentation du coût des matières premières, ce qui constitue un facteur de risque supplémentaire pour les maîtres d'ouvrage qui réfléchissent à deux fois avant de se lancer dans un nouveau projet, car ils ne sont pas sûrs de pouvoir répercuter la hausse des coûts de construction sur leurs prix de vente déjà très élevés.
En résumé, d'une part, les taux d'intérêt hypothécaires augmentent, mais d'autre part, il y a toujours très peu d'offres - tant pour la revente que pour les nouvelles constructions - et l'attrait pour les logements locatifs diminue. L'effet des taux d'intérêt l'emporte toutefois et, depuis mai, le nombre de personnes à la recherche d'un bien immobilier a diminué de près de 35%. Mais il reste encore 65% d'une base historiquement élevée !
PAS DE BAISSE DES PRIX DANS UN AVENIR PROCHE
Et cela suffit pour l'instant à empêcher une tendance à la baisse des prix. Une question subsiste toutefois : combien de temps cela va-t-il encore durer ? À court terme, aucune amélioration de l'offre n'est en vue. La réponse doit donc être cherchée du côté de la demande. Et si les taux d'intérêt restent relativement stables au cours des 12 prochains mois - ce qui correspond à l'avis de la plupart des banques -, les prix ne devraient pas baisser de sitôt.
