La Suisse est considérée dans le monde entier comme un pays attractif pour vivre, travailler et investir. Il est donc naturel que de nombreux étrangers souhaitent investir dans l'immobilier. Cependant, les acheteurs étrangers sont soumis à des dispositions légales spécifiques qui ne sont souvent pas suffisamment connues. La Lex Koller, qui régit l'achat immobilier pour les personnes à l'étranger, joue un rôle central à cet égard. Dans cet article, nous expliquons ce qu'est exactement la Lex Koller, à qui elle s'applique et à quelles conditions les étrangers peuvent acquérir des biens immobiliers en Suisse.
Qu'est-ce que la Lex Koller ?
La Lex Koller - officiellement la «loi fédérale sur l'acquisition d'immeubles par des personnes à l'étranger» - est une loi fédérale en vigueur depuis plus de 30 ans. L'objectif de cette loi est d'empêcher un excès d'aliénation de biens immobiliers en Suisse, notamment dans les régions de vacances populaires. Elle vise à protéger le marché immobilier suisse et à limiter les achats excessifs par des investisseurs venus de l'étranger. Cette loi définit quels biens immobiliers peuvent être acquis par des personnes à l'étranger, si une autorisation est nécessaire et à quelles conditions.
Qui est considéré comme «personne à l'étranger» ?
La loi fait une distinction entre les citoyens suisses, les étrangers résidant en Suisse et ceux qui n'y résident pas. Est considérée comme «personne à l'étranger» toute personne qui ne dispose pas d'une autorisation de séjour durable (p. ex. permis d'établissement C). Les ressortissants de pays tiers, comme par exemple les personnes originaires des États-Unis, de Chine ou de Russie, qui ne sont pas domiciliées en Suisse, entrent définitivement dans cette catégorie. Les citoyens de l'UE ou de l'AELE domiciliés en Suisse et titulaires d'un permis B peuvent, dans certains cas, acquérir une résidence principale, mais doivent toujours se conformer aux dispositions légales. Avec un permis C, les étrangers sont assimilés aux citoyens suisses.
Les sociétés ayant leur siège à l'étranger ou les hommes de paille sont également considérés comme des «personnes à l'étranger». Cela s'applique donc également aux acheteurs de biens immobiliers qui tentent de contourner la loi par des moyens détournés.
Quels biens immobiliers les étrangers peuvent-ils acheter - et lesquels ne le peuvent pas ?
Le principe est le suivant : toute personne résidant en Suisse et disposant d'un statut de séjour valable peut acquérir une résidence principale, c'est-à-dire un appartement ou une maison en propriété qu'elle occupe effectivement elle-même. C'est par exemple possible pour les personnes titulaires d'un permis B ou C.
Les étrangers ne peuvent acquérir des biens immobiliers de vacances que dans certaines zones - donc par exemple dans les régions connues comme le Valais, le Tessin ou les Grisons. Mais là aussi, une procédure soumise à autorisation cantonale est nécessaire. Les terrains à bâtir ou les immeubles collectifs destinés à la location sont pratiquement impossibles à acquérir pour les étrangers qui ne résident pas en Suisse.
Ce qui est toujours autorisé, ce sont les immeubles commerciaux - donc par exemple un restaurant ou un bureau. Ceux-ci peuvent également être acquis par des personnes à l'étranger sans autorisation, tant qu'ils ne sont pas utilisés à des fins d'habitation.
Quel est le rôle des cantons ?
Même si la Lex Koller est une loi fédérale, elle est principalement mise en œuvre par les cantons. Cela signifie que chaque canton peut définir ses propres directives et critères pour les procédures d'autorisation. Dans les cantons de villégiature comme les Grisons ou le Valais, la compréhension à l'égard des acheteurs étrangers est plus grande, mais la procédure est tout de même stricte. Dans d'autres cantons comme Zurich ou Bâle, l'acquisition d'un bien immobilier est pratiquement impossible pour les étrangers - surtout pour les biens de vacances ou de location.
Comment fonctionne la procédure d'autorisation ?
Lorsqu'une personne étrangère souhaite acquérir un bien soumis à autorisation, elle doit en faire la demande auprès de l'autorité cantonale compétente. Celle-ci vérifie si toutes les conditions sont remplies - par exemple si le bien se trouve effectivement dans une zone autorisée, si la surface habitable correspond aux prescriptions et si la loi est correctement appliquée. Selon les régions, le délai de traitement peut parfois durer plusieurs semaines, voire plusieurs mois. Sans autorisation valable, l'achat immobilier est nul, c'est-à-dire qu'il est déclaré non valable.
Quelles sont les erreurs typiques - et que se passe-t-il si l'on enfreint la loi ?
De nombreux étrangers ne savent pas exactement ce qui est autorisé et ce qui ne l'est pas - et font donc inconsciemment des erreurs. Ils essaient par exemple souvent d'acheter via des hommes de paille ou des sociétés-écrans. Ils peuvent aussi déclarer comme résidence principale des biens immobiliers qui sont en fait utilisés comme logements de vacances.
De telles infractions peuvent avoir de graves conséquences : Non seulement le contrat est déclaré nul, mais des amendes sont également infligées ou, dans le pire des cas, le droit pénal est activé. C'est pourquoi il est extrêmement important de s'informer sérieusement et suffisamment tôt et de chercher un soutien juridique si nécessaire.
De quoi les étrangers doivent-ils tenir compte avant d'acheter ?
Il est judicieux de se pencher sur le statut de séjour avant même d'acheter un bien immobilier. La différence entre le permis B et le permis C est déterminante. Les étrangers doivent également être conscients du fait que les cantons ne gèrent pas les autorisations de la même manière. C'est pourquoi il est recommandé de contacter un bureau juridique compétent ou un notaire expérimenté dans le droit immobilier.
Les frais consécutifs à l'achat d'un bien immobilier - comme l'entretien, l'assurance et surtout la fiscalité - doivent également être pris en compte très tôt dans la planification.
Conclusion
La Lex Koller garantit que l'immobilier en Suisse ne devienne pas un objet de spéculation pour les investisseurs du monde entier. Pour les étrangers, l'acquisition de biens immobiliers est donc clairement réglementée - mais pas impossible. Ceux qui vivent en Suisse ou qui souhaitent investir dans certains immeubles commerciaux ont de bonnes chances d'acheter des biens immobiliers légalement et correctement. L'essentiel est de connaître les règles, de s'informer correctement et de ne pas essayer de prendre des chemins détournés.
Si vous avez des questions ou besoin d'aide pour acheter un bien immobilier en Suisse, vous pouvez nous contacter à tout moment via notre Formulaire de contact et nous vous soutenons volontiers.
