CUIDADO - ESTOS CULPABLES ACECHAN POR TODAS PARTES
¿Qué hacer con los nómadas de alquiler? Un nómada de alquiler es generalmente una persona que se muda a una propiedad de forma gratuita y no paga, este nómada de alquiler no paga nada y nunca tuvo la intención de hacerlo. Después de una rescisión sin previo aviso, este nómada de alquiler se muda a otra propiedad o piso, casa y todo desde el principio....Un contrato de alquiler es cambiante y requiere mucha atención - ¡cuidado!
Especialmente hay que extremar la precaución a la hora de elegir nuevos inquilinos. Los llamados inquilinos nómadas pueden causarle muchos problemas y gastos financieros y llevarle a la ruina. Puede llegar hasta el punto de que tenga que vender la vivienda con pérdidas, por lo que debe protegerse lo mejor posible. En nuestro artículo encontrará información sobre cómo protegerse de estos nómadas indeseables.
¿Cómo reconocer a estos estafadores del alquiler?
Art. 146 del Código Penal suizo: Según este artículo, se comete fraude si el inquilino nunca tuvo intención de pagar el alquiler.
Como propietario, puede reconocer a los inquilinos fraudulentos por el hecho de que no responden a los avisos u otros intentos de ponerse en contacto con ellos. Suelen ser sospechosamente poco comunicativos desde el momento en que se mudan, lo que resulta difícil de detectar.
Como propietario, debe estar bien preparado para evitar que los estafadores del alquiler se instalen en primer lugar.
A primera vista, no es fácil distinguir entre nómadas de alquiler e inquilinos legítimos. Es difícil desenmascarar a los nómadas del alquiler. Se presentan como respetables, decentes, educados y tienen muy buena labia. No se deje engañar.
Los estafadores no son necesariamente reconocibles por su vestimenta o apariencia, al contrario, a menudo parecen muy amables y serios. Así que a menudo se trata de profesionales, razón por la cual los caseros deberían llevar a cabo una comprobación exhaustiva del inquilino antes de firmar el contrato de alquiler. La pesadilla absoluta para todos los caseros: El nuevo inquilino no paga el alquiler durante meses. Para evitar que esto ocurra y asegurarse de que los propietarios encuentran un inquilino de confianza, deben proceder con mucho cuidado durante el proceso de selección. Como propietario, es aconsejable seguir los siguientes pasos para evitar a los nómadas del alquiler y garantizar la renta:
- Solicitar formulario de inscripción
- Referencias del empleador
- Referencias del propietario anterior
- Obtener un extracto del registro de cobros
- Obtener una verificación de crédito
- Que el propietario anterior confirme que no tiene atrasos en el pago del alquiler
- Pedir documentos de identidad
- Acordar un depósito de alquiler por escrito (al menos 2 meses de alquiler)
Esta comprobación detallada como propietario le ayuda a disuadir de antemano a posibles ladrones. A continuación, puedes acordar en el contrato de alquiler que solo entregarás las llaves de la vivienda una vez que el inquilino haya pagado íntegramente la fianza.
Como arrendador, puede cubrir al menos una parte de sus gastos en el peor de los casos. Si es necesario, puede contratar un seguro de defensa jurídica, que puede ser útil, pero a pesar de los controles exhaustivos, puede ocurrir que se cuelen estafadores del alquiler. En cuanto el alquiler no se haya pagado varias veces, deberías empezar a sospechar. En esta situación, en Suiza tiene derecho a enviar inmediatamente una advertencia y amenazar con rescindir el contrato de alquiler. Si el inquilino sigue sin pagar el alquiler pendiente después de la advertencia, puede rescindir el contrato sin previo aviso. La rescisión sin preaviso también se conoce como "rescisión extraordinaria". La diferencia con la rescisión ordinaria es que no se respeta el plazo de preaviso, ya que la relación laboral se extingue con efecto inmediato. Importante: Evite que cunda el pánico cuando haya impagos de alquiler. No todos los impagos de alquiler significan automáticamente que el inquilino es un nómada. A veces, por ejemplo, el inquilino tiene problemas personales o sufre una cancelación inesperada. Por lo tanto, si hay impagos de alquiler, lo primero que debe hacer es ponerse en contacto con el inquilino, para que esté al corriente del arrendamiento. En caso de un primer impago, también puede descontar el alquiler de la fianza pagada previamente. Por tanto, los inquilinos insolventes o que se declaren insolventes por motivos personales no son automáticamente evasores del pago del alquiler. No siempre es necesario rescindir inmediatamente el contrato de arrendamiento en caso de impago del alquiler.
HERRAMIENTAS, AYUDAS & CO. CONTRA LOS NÓMADAS ARRENDATARIOS:
Si se enfrenta a defraudadores del alquiler que no se mudan a pesar de sus advertencias y notificación de rescisión, puede desahuciar al inquilino. Para ello, usted como arrendador en Suiza debe presentar un caso claro y pruebas como cartas pertinentes, extractos bancarios y advertencias. A continuación, puede solicitar el desahucio ante el tribunal individual competente. También puede presentar una demanda de desahucio. Recomendamos a los propietarios que busquen asesoramiento jurídico antes de acudir a los tribunales. Los abogados especializados en derecho de arrendamientos están familiarizados con el problema de los inquilinos nómadas y pueden ayudarle como arrendador. Los investigadores privados también son proveedores de servicios útiles para recabar pruebas.
¿Cómo y cuándo avisar?
Alteración de la paz de la casa o violación de las normas de la casa.
Si un inquilino perturba la paz en la casa o infringe las normas de la misma, el propietario puede rescindir el contrato de arrendamiento con él si es necesario. Esto es posible en los siguientes casos, siempre que haya pruebas, lo cual no es fácil:
- Alteración reiterada del orden público por la noche
- Ataques violentos
- Insulto, amenaza
- Difamación
- Daños intencionados a la propiedad
- Delitos penales
§ARTÍCULO 573 DEL CÓDIGO CIVIL establece los motivos legales de rescisión del arrendador:
- Incumplimiento del deber
- Uso propio
- Utilización económica
Incumplimiento de las obligaciones por parte de los inquilinos
Las infracciones más comunes cometidas por los inquilinos son las siguientes:
1. Retraso e impuntualidad en el pago del alquiler Los inquilinos que no pagan el alquiler en absoluto o sólo lo hacen esporádicamente constituyen un grave problema para los propietarios. Si los propietarios tienen que tratar con inquilinos que no están dispuestos a pagar, la rescisión sin preaviso es legal si:
- tienen un retraso de 2 meses en el pago del alquiler
- adeuda 1 mes de alquiler en 2 meses consecutivos
La rescisión sin preaviso queda sin efecto si el inquilino paga el alquiler atrasado en los dos meses siguientes a la notificación de la orden de desahucio. Un primer paso importante es enviar al inquilino un recordatorio y amenazar con la rescisión. Conceda al inquilino un plazo de pago de 30 días. Si el inquilino no responde a tu carta, puedes darle un preaviso de 30 días hasta final de mes, de acuerdo con el art. 257d CO. Es muy importante que utilices el formulario oficial para esta rescisión.
La rescisión sin preaviso es posible en virtud del artículo 257 septies CO si el inquilino causa intencionadamente daños graves a la propiedad. Por ejemplo, si el inquilino provoca deliberadamente daños por agua, provoca un incendio o destroza la cocina.
PALABRA MÁGICA DEMANDA DE DESAHUCIO
Recomendamos implicar a profesionales en la preparación desde el principio. La expulsión es necesaria. Ni siquiera la ayuda judicial es siempre suficiente para deshacerse de los inquilinos fraudulentos en Suiza. Porque si hacen caso omiso de los requerimientos y siguen sin pagar el alquiler, teóricamente pueden permanecer en el piso por el momento. Como arrendador, debería abstenerse definitivamente de actuar usted mismo y desalojar al inquilino junto con sus pertenencias o incluso utilizar la fuerza.
Triste pero cierto... en general tampoco es recomendable, cambiar ellos mismos la cerradura de la puerta, apagar la calefacción o tomar contramedidas similares. Incluso si el defraudador del alquiler no paga ninguna renta, esto no afectará a sus obligaciones como arrendador. Por lo tanto, debe optar por la vía judicial, aunque le suponga gastos.
En su lugar, es necesaria una expulsión, que puede obtener con la ayuda de la acción de desahucio antes mencionada.
Puede solicitarlo en el juzgado de distrito correspondiente tras la primera denuncia. Este proceso puede llevar bastante tiempo y, por desgracia, hay inquilinos nómadas que especulan precisamente con este tiempo. En cuanto el desahucio sea definitivo, la autoridad local se encargará de ejecutarlo. Si es necesario, se puede recurrir a la ayuda de la policía para sacar al inquilino de la vivienda.
También es muy importante identificar a estos inquilinos no deseados ya en la fase de comprobación de referencias. Cuanto más detallada sea la investigación y la aclaración, más eficazmente podrán protegerse los propietarios contra estos inquilinos fraudulentos. Por lo tanto, tómese su tiempo con las aclaraciones y compruebe los datos del inquilino a fondo y con mucho cuidado. Si el inquilino nómada ha dejado basura, suciedad y objetos en el piso, debes retirarlos por tu cuenta. Lo mejor es contratar a una empresa de mudanzas y, como propietario, guardar los muebles temporalmente. Al cabo de cierto tiempo, puedes subastarlos; tu abogado también puede ayudarte con esto. Los demás gastos ocasionados -ya sea por la destrucción del piso o por la infestación de moho- también deben correr a cargo del inquilino afectado. En el peor de los casos, estos costes pueden ser elevados. Las reparaciones y reformas son necesarias porque usted quiere encontrar nuevos inquilinos que paguen el alquiler mensual con regularidad. Los costes de desahucio y los procedimientos judiciales suelen correr de tu cuenta. Esto se debe a que los inquilinos nómadas son casi siempre insolventes. Sin embargo, un seguro de defensa jurídica te ayudará a cubrir los gastos. Antes de alquilar tu piso, conviene aclarar los detalles del seguro. Por último, pero no por ello menos importante, tienes que reparar la vivienda alquilada. También en este caso, usted, como arrendador, es responsable de los costes, así que no olvide contratar un buen seguro durante el proceso de alquiler.
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