EXPLOSIÓN DE LOS PRECIOS / INFLACIÓN: ¿PODREMOS SOPORTARLO?
PRECIOS INMOBILIARIOS: UNA ROCA EN EL MAR
No obstante, sería un error creer que la importante subida de los tipos de interés hipotecarios no influye en la demanda de inmuebles residenciales. Después de todo, los costes de los intereses hipotecarios para las nuevas hipotecas se han más que duplicado desde principios de año. El tipo de interés de las hipotecas a tipo fijo a 5 años pasó del 1,23% al 2,69% entre principios de año y finales de agosto. El aumento de los tipos de interés tiene consecuencias: El número de suscripciones de búsqueda ha caído un 10% desde finales de 2021, mientras que el número de transacciones en el primer semestre de 2022 fue un 8% inferior al del año anterior. Sin embargo, como la actividad de nueva construcción sigue disminuyendo, sigue habiendo un cierto exceso de demanda. Debido a la escasez de suelo edificable y a la preferencia por construir pisos de alquiler, el número de nuevas construcciones de viviendas ocupadas por sus propietarios en los últimos años sólo ha sido una sombra de épocas anteriores. Esto ha provocado una escasez de oferta y ha llevado los precios a nuevos máximos. Sin embargo, es probable que la tensa situación del mercado inmobiliario residencial se suavice ligeramente a largo plazo.
Esto se debe a que el envejecimiento demográfico significa que cada vez más casas y condominios saldrán al mercado en el futuro o pasarán a la generación más joven. La generación del baby boom (es decir, los nacidos entre 1946 y 1964) poseía más del 40% de las viviendas suizas ocupadas por sus propietarios en 2019. Si se tiene en cuenta también la generación aún mayor, los mayores de 55 años poseían un total del 57% de las propiedades residenciales suizas. Sobre la base de estas cifras, se estima que alrededor de 690.000 viviendas ocupadas por sus propietarios llegarán al mercado en 2045.
No sólo en el sector inmobiliario residencial la actividad de nueva construcción sigue siendo demasiado baja. Lo mismo ocurre con los pisos de alquiler. En los dos últimos años, se aprobó la construcción de un total de 4.800 pisos menos que entre 2017 y Mientras tanto, la demanda de vivienda ha aumentado. Esto se debe a varios factores: la fuerte recuperación económica, combinada con la actual respuesta a la pandemia, está dando lugar a nuevos hogares. Además, el aumento de la inmigración está provocando una mayor demanda de pisos de alquiler. Sólo en los siete primeros meses del año en curso, se mudaron a Suiza 13.600 personas más que el año anterior. El número de personas que abandonaron el país descendió ligeramente en el mismo periodo. A ello ha contribuido también el elevado número neto de 55.000 personas necesitadas de protección procedentes de Ucrania, que podrían desempeñar un papel más importante en el mercado de la vivienda en el futuro a medida que aumente la duración de su estancia.
Como consecuencia del descenso de la actividad constructora y del aumento de la demanda, se ha producido un descenso acelerado de los pisos vacíos. En conjunto, la tasa de pisos vacíos bajó del 1,54% al 1,31% en 2022. Con una disminución de 9869 pisos vacíos, se registra el descenso más acusado desde 1978. El descenso es generalizado y afecta a todos los segmentos, a todos los tamaños de pisos y a la mayoría de las regiones. Como resultado de la fuerte caída de los pisos vacíos, el exceso de oferta en el mercado de pisos de alquiler que tanto se ha discutido en los últimos años es ahora sólo un problema en regiones concretas. Y la escasez de pisos y viviendas unifamiliares ocupados por sus propietarios se ha agudizado aún más.
NO SE VISLUMBRA UN CAMBIO DE TENDENCIA EN LOS PRECIOS INMOBILIARIOS
La persistencia de unos precios inmobiliarios elevados sorprende a muchos. Esto se debe a que normalmente existe una fuerte correlación entre la subida de los tipos de interés y la caída de los precios: Cuando sube el coste de la vivienda en propiedad, el alquiler se hace más atractivo; esto reduce la demanda y los precios caen. Es lógico. Sin embargo, desde principios de año, los tipos de interés interbancarios han subido 2%, triplicando los tipos de interés de las hipotecas a tipo fijo a 10 años de 1% a 3%, pero los precios de la vivienda no han bajado. ¿Cómo explicar esta evolución inesperada?
En primer lugar, debemos comprender cómo era la situación antes de la subida de los tipos de interés. Empecemos por el lado de la oferta: En diciembre de 2021, los analistas afirmaban que la proporción de inmuebles anunciados para la venta era la más baja de los últimos 13 años. Pero, ¿por qué había tan pocas propiedades disponibles? Por un lado, está la RPG (Ley de Ordenación del Territorio) que entró en vigor en 2014, que restringe las posibilidades de construir nuevos pisos y cuyos efectos se están notando poco a poco; por otro, está la pandemia del COVID, porque cuando uno se enfrenta a la incertidumbre, tiende a asumir menos riesgos.
MÁXIMO HISTÓRICO DE LA DEMANDA INMOBILIARIA
Por el lado de la demanda, la mezcla explosiva de tipos de interés históricamente bajos durante varios años, el crecimiento de la población a través de la inmigración y el deseo de contrarrestar la inestabilidad mediante la inversión inmobiliaria ha llevado a una demanda récord. Las consecuencias: un aumento de precios de casi 8% para la propiedad residencial en 2021. Teniendo esto en cuenta, echamos ahora la vista atrás a los acontecimientos de 2022. Tras el control de la pandemia de COVID, se produjo una fuerte recuperación de la economía y, a pesar de una afluencia récord de personas debido a la crisis de Ucrania, una tasa de desempleo extremadamente baja. Como consecuencia, había menos pisos vacíos, lo que significaba que el mercado de la vivienda de alquiler estaba más tenso y los alquileres subían. Esto no había ocurrido nunca en los últimos cinco años. Por tanto, el alquiler se ha vuelto menos atractivo para los indecisos. Volvamos ahora a la crisis ucraniana, que está en el centro de muchos de los retos actuales. Además del cambio demográfico, ha provocado, por supuesto, una inestabilidad adicional. Pero también es en parte responsable del aumento del coste de las materias primas, lo que supone un factor de riesgo adicional para los promotores, que se lo piensan dos veces antes de embarcarse en un nuevo proyecto, ya que no pueden estar seguros de si podrán repercutir los mayores costes de construcción en sus ya muy elevados precios de venta.
En resumen, por un lado los tipos hipotecarios están subiendo, pero por otro sigue habiendo muy pocas ofertas -tanto de reventa como de obra nueva- y el atractivo de los pisos de alquiler está disminuyendo. Sin embargo, el efecto de los tipos de interés pesa más que esto, y desde mayo el número de personas que buscan una propiedad ha disminuido en casi 35%. Pero aún quedan 65% de una base históricamente alta.
ES POCO PROBABLE QUE LOS PRECIOS BAJEN EN UN FUTURO PRÓXIMO
Y eso es actualmente suficiente para evitar una tendencia a la baja de los precios. Sin embargo, queda una pregunta: ¿cuánto durará esto? No se vislumbran mejoras de la oferta a corto plazo. Por tanto, la respuesta hay que buscarla en el lado de la demanda. Y si los tipos de interés se mantienen relativamente estables en los próximos 12 meses -como es la opinión de la mayoría de los bancos-, es poco probable que los precios bajen a corto plazo.
