Die Kinder sind ausgezogen, das Haus ist geblieben. Leere Zimmer, ein Garten, der Pflege braucht, Heizkosten für Räume, die kaum jemand betritt: Diese Situation kennen viele Eigentümerinnen und Eigentümer in der Schweiz. Gemäss der Gebäude- und Wohnungsstatistik des Bundesamts für Statistik (BFS) lebten Ende 2024 in 55 Prozent der über einer Million Einfamilienhäuser nur eine oder zwei Personen (Quelle: Keystone-SDA via swissinfo). Im Kanton Zürich gelten laut Zürcher Kantonalbank (ZKB) sogar über 70 Prozent der Einfamilienhäuser als unterbelegt (Quelle: ZKB). Gleichzeitig suchen Familien vielerorts vergeblich nach passendem Wohnraum.
Für Hauseigentümer stellt sich damit eine ganz persönliche Frage: Passt mein Haus noch zu meinem Leben? In diesem Beitrag zeigen wir, was hinter der Unterbelegung steckt, welche Gründe für und gegen einen Verkauf sprechen und wie Sie Ihre Entscheidung auf eine solide Grundlage stellen.
Was bedeutet «unterbelegt» überhaupt?
Eine Wohnung oder ein Haus gilt als unterbelegt, wenn deutlich mehr Zimmer zur Verfügung stehen, als Personen darin leben. Eine einheitliche Definition gibt es nicht. Die ZKB spricht in ihrer Analyse von Unterbelegung, wenn die Zimmerzahl grösser ist als die Anzahl Personen plus eins, also mindestens zwei Zimmer mehr vorhanden sind als Bewohner. Ein Ehepaar in einem Haus mit fünf Zimmern liegt nach dieser Definition bereits im Bereich der Unterbelegung.
Wichtig: Unterbelegung ist keine Wertung. Viele Menschen leben bewusst grosszügig und fühlen sich wohl. Sie wird erst zum Thema, wenn der Aufwand, die Kosten oder die Lebensumstände nicht mehr zum Haus passen.
Warum bleiben so viele Häuser zu gross?
Meist steckt kein Zufall dahinter, sondern eine Reihe nachvollziehbarer Gründe:
- Emotionale Bindung: Im Haus stecken Erinnerungen, Jahrzehnte voller Familiengeschichte.
- Fehlende Alternativen: Kleinere, altersgerechte Wohnungen am gleichen Ort sind oft knapp oder teurer pro Quadratmeter.
- Steuerliche Fragen: Bei einem Verkauf fallen je nach Kanton Grundstückgewinnsteuern an. Das schreckt viele ab, obwohl es Möglichkeiten wie den Steueraufschub bei einer Ersatzbeschaffung gibt.
- Aufwand: Ein Verkauf bedeutet Bewertung, Unterlagen, Besichtigungen, Verhandlungen. Wer das nie gemacht hat, schiebt es gerne auf.
Der Eigenmietwert und die Hypothek
Auch finanzielle Gewohnheiten spielen mit. Wer die Hypothek weitgehend abbezahlt hat, empfindet das Haus als günstig, auch wenn Unterhalt, Heizung und Sanierungsbedarf zunehmen. Eine ehrliche Vollkostenrechnung bringt hier oft Überraschungen.
Steuern beim Verkauf: Die Regeln unterscheiden sich je nach Kanton
Beim Verkauf einer Liegenschaft wird in der Regel die Grundstückgewinnsteuer fällig. Sie wird kantonal geregelt: Steuersatz, Berechnung und Haltedauer-Abstufungen unterscheiden sich von Kanton zu Kanton, teilweise sogar von Gemeinde zu Gemeinde. Unter bestimmten Voraussetzungen kann die Steuer aufgeschoben werden, zum Beispiel wenn der Erlös innert gesetzlicher Frist in eine selbstgenutzte Ersatzliegenschaft investiert wird. Ob und in welchem Umfang dies in Ihrem Fall möglich ist, hängt von den Vorschriften Ihres Kantons und von Ihrer persönlichen Situation ab.
Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine Steuer- oder Rechtsberatung. Wir empfehlen, steuerliche Fragen vor einem Verkauf mit der kantonalen Steuerverwaltung oder einer Steuerfachperson zu klären.
Verkaufen, vermieten oder umbauen: drei Wege im Vergleich
Nicht jedes zu grosse Haus muss verkauft werden. Es lohnt sich, die Optionen nüchtern nebeneinanderzustellen.
Das Haus verkaufen
Der Verkauf setzt Kapital frei, das Sie für eine passende Wohnung, die Altersvorsorge oder die Familie einsetzen können. Er ist der konsequenteste Schritt und verlangt eine saubere Vorbereitung. Mehr zum Ablauf finden Sie auf unserer Seite Sell property.
Teilweise oder ganz vermieten
Wer sich nicht endgültig trennen möchte, kann eine Einliegerwohnung abtrennen oder das ganze Haus vermieten. Das bringt laufende Einnahmen, aber auch Pflichten als Vermieter. Informationen dazu bietet die Seite Letting a property.
Umbauen und anpassen
Ein Umbau in zwei Wohneinheiten oder eine altersgerechte Anpassung kann das Haus länger nutzbar machen. Rechnen Sie dabei mit Baubewilligungen, Kosten und Bauzeit.
Wann ist der richtige Zeitpunkt zum Verkauf?
Einen universellen Idealzeitpunkt gibt es nicht. Typische Auslöser sind jedoch:
- Der Garten oder die Treppen werden zur Belastung.
- Eine grössere Sanierung (Dach, Heizung, Fassade) steht an.
- Sie möchten die Familie früher unterstützen, statt später zu vererben.
- Das Haus ist in Ihrer Gemeinde gefragt, und Sie kennen den aktuellen Wert nicht.
Gerade der letzte Punkt wird unterschätzt. Wer den Marktwert seines Hauses kennt, entscheidet gelassener. Mit der Online-Bewertung von WENET AG erhalten Sie eine erste Einschätzung, ohne sich zu etwas zu verpflichten. Einen Überblick über die Preisentwicklung liefern unsere Marktberichte zu den Immobilienpreisen in der Schweiz.
Wie Sie die Nachfrage für Ihr Haus prüfen
Ein Einfamilienhaus ist nur so viel wert, wie Interessenten dafür zu zahlen bereit sind. Familien, die ein Haus suchen, gibt es in vielen Regionen reichlich. Entscheidend ist, dass Ihr Objekt die richtigen Personen erreicht, und zwar mit guten Fotos, klarer Positionierung und einer passenden Preisstrategie. Wie das gelingt, erklärt unsere Seite zur Property marketing.
Wenn Sie vorab wissen möchten, ob für Ihr Haus aktuell Nachfrage besteht, hilft der Käufer-Check. Er zeigt Ihnen, wie gross das Interesse an Objekten wie Ihrem ist, bevor Sie eine Entscheidung treffen.
Häufige Fragen
Muss ich mein Haus verkaufen, wenn es unterbelegt ist? Nein. Unterbelegung ist weder Pflicht noch Vorwurf. Es geht darum, ob das Haus zu Ihrer Lebenssituation passt.
Was kostet ein Verkauf? Das hängt vom Objekt und vom Vorgehen ab. Neben Vermarktungskosten können Steuern und allfällige Hypothekenablösungen anfallen. Die steuerliche Belastung ist kantonal geregelt und im Einzelfall sehr unterschiedlich. Klären Sie diese Frage deshalb vorab mit einer Steuerfachperson.
Wie lange dauert ein Hausverkauf? Das ist je nach Lage, Zustand und Preis sehr unterschiedlich. Eine seriöse Zusage zur Dauer kann nur nach einer Objektanalyse erfolgen.
Kann ich auch erst unverbindlich prüfen? Ja. Bewertung und Beratung sind der sinnvolle erste Schritt, ohne dass Sie sich festlegen müssen.
Your next step
Ein Haus, das zu gross geworden ist, verlangt keine Eile, aber eine Entscheidung auf gesicherter Grundlage. Als Immobilientreuhänder mit Wurzeln in der Ki-Group AG begleiten wir Eigentümer mit über 50 Jahren Erfahrung bei dieser Frage. Lernen Sie unser Team auf der Seite Über uns kennen oder lesen Sie weitere Tipps in unserem Ratgeber.
Wissen Sie, was Ihr Haus heute wert ist? Starten Sie mit der kostenlosen Online-Bewertung oder sprechen Sie direkt mit uns: Kontakt aufnehmen.
Sources
- Keystone-SDA via swissinfo: In den meisten Einfamilienhäusern wohnen höchstens zwei Personen (Bezug: Gebäude- und Wohnungsstatistik des BFS, Stand Ende 2024)
- Zürcher Kantonalbank: Immobilien aktuell, April 2022
