ВЗРЫВ ЦЕН / ИНФЛЯЦИЯ: ВЫДЕРЖИМ ЛИ МЫ ЭТО?
ЦЕНЫ НА НЕДВИЖИМОСТЬ: СКАЛА В ПРИБОЕ
Тем не менее, было бы ошибкой считать, что значительное повышение процентных ставок по ипотеке не влияет на спрос на жилую недвижимость. Ведь с начала года процентные ставки по новым ипотечным кредитам выросли более чем в два раза. С начала года по конец августа процентная ставка по 5-летним ипотечным кредитам с фиксированной процентной ставкой выросла с 1,23 до 2,69 процента. Повышение процентных ставок имеет свои последствия: С конца 2021 года число подписок на поиск сократилось на 10 процентов, а количество сделок в первой половине 2022 года было на 8 процентов меньше, чем в предыдущем году. Однако, поскольку активность в сфере нового строительства продолжает снижаться, определенный избыточный спрос все еще сохраняется. Из-за нехватки земли под застройку и предпочтения строить квартиры для сдачи в аренду, количество новых домов для владельцев в последние годы было лишь тенью прежних времен. Это привело к дефициту предложения и взвинчиванию цен до новых максимумов. Однако в долгосрочной перспективе напряженная ситуация на рынке жилой недвижимости, скорее всего, несколько ослабнет.
Это связано с тем, что демографическое старение означает, что в будущем все больше домов и кондоминиумов будет выходить на рынок или передаваться молодому поколению. Поколение бэби-бумеров (то есть тех, кто родился между 1946 и 1964 годами) владело более чем 40 процентами швейцарских домов, занимаемых владельцами в 2019 году. Если учесть еще более старшее поколение, то на долю людей старше 55 лет приходилось в общей сложности 57 % швейцарской жилой недвижимости. Исходя из этих данных, предполагается, что к 2045 году на рынке появится около 690 000 домов, принадлежащих владельцам.
Не только в секторе жилой недвижимости активность нового строительства остается слишком низкой. То же самое относится и к арендным квартирам. За последние два года было одобрено к строительству в общей сложности на 4 800 квартир меньше, чем в период с 2017 по 2019 г. Между тем спрос на жилье вырос. Это объясняется несколькими факторами: активное восстановление экономики в сочетании с продолжающейся борьбой с пандемией приводит к появлению новых домохозяйств. Кроме того, рост иммиграции приводит к повышению спроса на аренду квартир. Только за первые семь месяцев текущего года в Швейцарию переехало на 13 600 человек больше, чем в предыдущем году. Количество людей, покидающих страну, за тот же период несколько снизилось. Не в последнюю очередь этому способствовало и большое чистое число 55 000 человек, нуждающихся в защите из Украины, которые в будущем могут сыграть более значительную роль на рынке жилья по мере увеличения срока пребывания.
В результате снижения строительной активности и роста спроса ускорилось сокращение числа пустующих квартир. В целом уровень вакантных квартир снизился с 1,54 процента до 1,31 процента в 2022 году. Сокращение на 9869 пустующих квартир стало самым резким с 1978 года. Снижение показателя носит массовый характер и затрагивает все сегменты, все размеры квартир и большинство регионов. В результате резкого сокращения вакансий переизбыток предложения на рынке аренды квартир, о котором много говорилось в последние годы, теперь является проблемой лишь отдельных регионов. А дефицит квартир и домов на одну семью, занимаемых владельцами, стал еще более острым.
ПЕРЕЛОМА ТЕНДЕНЦИИ РОСТА ЦЕН НА НЕДВИЖИМОСТЬ НЕ ПРЕДВИДИТСЯ
Устойчиво высокие цены на недвижимость стали для многих неожиданностью. Это связано с тем, что обычно существует сильная корреляция между ростом процентных ставок и падением цен: Когда стоимость владения жильем повышается, аренда становится более привлекательной; это снижает спрос, и цены падают. Это логично. Однако с начала года межбанковские процентные ставки выросли на 2%, втрое увеличив процентные ставки по 10-летним ипотечным кредитам с фиксированной ставкой - с 1% до 3%, но цены на недвижимость не упали. Как можно объяснить такое неожиданное развитие событий?
Прежде всего, необходимо понять, какова была ситуация до повышения процентных ставок. Начнем с предложения: В декабре 2021 года аналитики заявили, что доля недвижимости, выставленной на продажу, была самой низкой за последние 13 лет. Но почему же было так мало объектов? С одной стороны, в 2014 году вступил в силу Закон о территориальном планировании (RPG), который ограничивает возможности строительства новых квартир и последствия которого постепенно дают о себе знать; с другой стороны, пандемия COVID, ведь когда вы сталкиваетесь с неопределенностью, вы склонны меньше рисковать.
РЕКОРДНЫЙ СПРОС НА НЕДВИЖИМОСТЬ
Что касается спроса, то взрывное сочетание исторически низких процентных ставок в течение нескольких лет, роста населения за счет иммиграции и желания противостоять нестабильности с помощью инвестиций в недвижимость привело к рекордному росту спроса. Последствия этого: рост цен на жилую недвижимость почти на 8% к 2021 г. С учетом этого мы оглянемся на события 2022 г. После того как пандемия COVID была взята под контроль, началось активное восстановление экономики и, несмотря на рекордный приток людей из-за кризиса в Украине, крайне низкий уровень безработицы. В результате стало меньше пустующих квартир, а значит, рынок аренды жилья стал более тесным, и арендная плата выросла. Такого не случалось за последние пять лет. Таким образом, аренда стала менее привлекательной для тех, кто еще не определился с выбором. Теперь вернемся к украинскому кризису, который находится в центре многих текущих проблем. Помимо демографических изменений, он, конечно, привел к дополнительной нестабильности. Но он также частично ответственен за рост стоимости сырья, что является дополнительным фактором риска для застройщиков, которые дважды думают о том, чтобы начать новый проект, поскольку не могут быть уверены, смогут ли они перенести более высокие затраты на строительство на свои и без того очень высокие цены продаж.
Подводя итог, можно сказать, что, с одной стороны, процентные ставки по ипотеке растут, но, с другой стороны, предложений по-прежнему очень мало - как по перепродаже, так и по новостройкам, - а привлекательность аренды квартир снижается. Однако влияние процентных ставок перевешивает, и с мая количество людей, ищущих недвижимость, сократилось почти на 35%. Но это все еще оставляет 65% исторически высокой базы!
ВРЯД ЛИ В БЛИЖАЙШЕМ БУДУЩЕМ ЦЕНЫ СНИЗЯТСЯ
И этого на данный момент достаточно, чтобы предотвратить тенденцию к снижению цен. Однако остается один вопрос: как долго это продлится? В краткосрочной перспективе улучшения предложения не предвидится. Поэтому ответ нужно искать на стороне спроса. И если процентные ставки останутся относительно стабильными в течение следующих 12 месяцев - а именно такой точки зрения придерживается большинство банков, - цены вряд ли упадут в ближайшее время.
