Право первого отказа в Швейцарии: виды, процессы и правовые последствия

Право первоочередного отказа в Швейцарии: исчерпывающее руководство по сделкам с недвижимостью

Право преимущественной покупки - один из ключевых инструментов швейцарского имущественного права, который предоставляет определенным лицам приоритет в приобретении недвижимости на определенных условиях. Оно служит для защиты существующих отношений с объектом недвижимости и имеет решающее значение для собственников, преимущественных покупателей и заинтересованных третьих лиц. Положения о преимущественном праве содержатся в Гражданском кодексе Швейцарии (ZGB) и Кодексе обязательств (OR).

Что такое право первого отказа?

Преимущественное право предоставляет лицу, имеющему преимущественное право, право требовать передачи права собственности на земельный участок или недвижимость путем одностороннего заявления о намерениях при наступлении так называемого преимущественного события. Это означает, что уполномоченная сторона может заключить уже согласованный договор купли-продажи с третьей стороной на тех же условиях.

Какова правовая основа для права первоочередного отказа?

Правовая основа права преимущественной покупки в Швейцарии базируется на двух основных направлениях:

• Предусмотренные законом преимущественные праваОни регулируются ст. 681 и далее. ZGB. Они возникают автоматически по закону и не требуют заключения договора.
• Права преимущественной покупки по договоруОни регулируются ст. 216 и далее. OR. Они возникают на основании прямого договорного соглашения между собственником и лицом, имеющим право на преимущественную покупку.

Законодательные преимущественные права имеют приоритет над договорными преимущественными правами, если стороны не договорились об ином.

Какие существуют виды договорных преимущественных прав?

Договорное право преимущественной покупки подразделяется на две основные формы:

1. неограниченное право первого отказа:

• Преимущественный покупатель может приобрести недвижимость на тех же условиях, о которых продавец договорился с третьей стороной.
• Формальное требование: Договор требует только простой письменной формы.
• Действие в отношении третьих лиц: Для того чтобы иметь вещное действие в отношении третьих лиц, право должно быть зарегистрировано в земельном кадастре.

2. ограниченное право первого отказа:

• Цена покупки и другие условия уже изложены в соглашении о преимущественном праве покупки.
• Формальное требование: Договор должен быть официально нотариально заверен.
• Риск: Для продавца существует риск не реализовать текущую рыночную стоимость в случае продажи, если согласованная цена окажется ниже.

Как действует право преимущественной покупки недвижимости?

Право преимущественной покупки возникает только в случае возникновения случая преимущественной покупки. Как правило, преимущественное право возникает при заключении договора купли-продажи с третьим лицом.

Процесс продажи недвижимости с правом преимущественной покупки

1. Заключение договора купли-продажи с третьей сторонойВладелец заключает действующий договор купли-продажи с внешним покупателем.
2. Обязанность информироватьПродавец обязан в письменной форме и без промедления сообщить лицу, имеющему право преимущественной покупки, о заключении договора купли-продажи и его существенных условиях (в частности, о покупной цене).
3. Период выполненияУ лица, осуществляющего преимущественное право, есть три месяца с момента получения уведомления для осуществления своего преимущественного права (ст. 216e CO в сочетании со ст. 681a п. 3 CC).
4. Декларация об ученияхЕсли уполномоченная сторона желает заявить о своем праве, она должна сообщить об этом продавцу путем одностороннего неофициального заявления о намерениях.
5. Последствия упражненияПри своевременном осуществлении преимущественного права лицо, имеющее право преимущественной покупки, заключает договор купли-продажи вместо третьего лица. После этого сделка купли-продажи завершается между первоначальным владельцем и лицом, имеющим право преимущественной покупки.
6. Последствия неисполнения/истечения срокаЕсли правомочная сторона отказывается от своего права или допускает, чтобы срок истек, продажа третьему лицу может быть оформлена в обычном порядке.

Как долго действует право преимущественной покупки?

Максимальный срок действия права преимущественной покупки по договору ограничен законом 25 годами с момента заключения договора (ст. 216a CO).

С другой стороны, законодательно закрепленные преимущественные права действуют бессрочно, пока соблюдаются требования законодательства.

Что я должен учитывать как покупатель с правом преимущественной покупки?

• Уложитесь в срокТрехмесячный срок исполнения обязательств с момента уведомления о продаже является обязательным.
• Обеспечьте финансированиеВы должны быть в состоянии оплатить покупную цену в соответствии с условиями договора с третьими лицами (в случае неограниченных прав) или договора о преимущественном праве (в случае ограниченных прав).
• Без принужденияВы не обязаны покупать. Однако неиспользование права приведет к тому, что оно утратит силу в случае текущей предварительной покупки, когда право, отмеченное в земельной книге, будет восстановлено в случае будущей продажи (при условии, что 25-летний срок еще не истек).

Как мне использовать право преимущественной покупки в качестве владельца?

Как владелец (продавец), вы должны прежде всего выполнить свою обязанность по предоставлению информации. Перед продажей проверьте, не зарегистрированы ли в земельном кадастре какие-либо законные или договорные права преимущественной покупки. Тщательное соблюдение процедуры необходимо для того, чтобы избежать правовых последствий.

Можно ли обойти право преимущественной покупки?

Право преимущественной покупки распространяется только на продажу или сделку, которая экономически эквивалентна продаже (случай преимущественной покупки). Некоторые сделки юридически не квалифицируются как случай преимущественной покупки и обходят это право, например:

• ПожертвованиеПередача имущества бесплатно.
• Наследование и раздел наследстваПередача наследнику.
• Принудительная продажа (обходятся только договорные права, законные права можно отстаивать).

Однако в случае обхода путем дарения преимущественное право, отмеченное в земельном кадастре, сохраняется за новым владельцем и может быть предъявлено в случае последующей продажи.

Что означает право первоочередного отказа для меня как покупателя?

Как потенциальный сторонний покупатель, вы должны проверить, существует ли преимущественное право (проверка земельной книги). Если преимущественное право будет реализовано, уполномоченная сторона займет ваше место в договоре купли-продажи, и запланированная покупка для вас не будет завершена.

Что произойдет, если я нарушу право первоочередного отказа?

Если преимущественное право, записанное в земельном кадастре, нарушено, обладатель преимущественного права может подать иск о переходе права собственности к себе и тем самым отменить продажу третьему лицу (так называемый эффект in rem).

Если договорное право преимущественной покупки, которое не было зарезервировано, нарушено, то сторона, имеющая на это право, как правило, имеет право только на компенсацию от продавца (обязательный эффект).

Как работает право преимущественной покупки в случае совместного владения?

Совладельцы имеют законное право преимущественной покупки в соответствии со ст. 682 п. 1 Гражданского кодекса Швейцарии, если доля совладельца должна быть продана лицу, не являющемуся совладельцем (например, в обществе наследников). Это право не распространяется на владение кондоминиумом.

Как работает право первоочередного отказа в кондоминиумах?

Законодательно право преимущественной покупки для кондоминиумов не предусмотрено. Однако ассоциация владельцев кондоминиумов может принять решение о договорном праве преимущественной покупки в пользу всех владельцев кондоминиумов. Такое договорное право преимущественной покупки не ограничивается 25 годами, а может быть согласовано на весь срок владения кондоминиумом.

Заключение

При покупке или продаже недвижимости доверьтесь WeNet AG как ваш надежный партнер: наше сочетание солидного опыта, развитой сети и современных знаний рынка гарантирует вам эффективную и успешную сделку. Положитесь на наш комплексный сервис, чтобы добиться наилучшей цены или найти недвижимость своей мечты.