Продажа недвижимости - важный шаг для многих людей, который часто ассоциируется с приятной прибылью. Однако в Швейцарии эта прибыль не освобождается от налогов. Так называемый налог на прирост стоимости недвижимости, который часто называют просто налогом на прирост стоимости продажи дома, подлежит уплате и, в зависимости от кантона и ситуации, может составлять значительную часть вырученных средств. Как эксперты по недвижимости we-net.ch, мы хотели бы дать вам четкий обзор этой важной темы, чтобы вы могли начать продажу дома хорошо подготовленными.
Какой налог на прибыль взимается с продажи домов?
Налог на прибыль от продажи жилья - это кантональный налог, взимаемый с прибыли, полученной от продажи недвижимости. Это налог на имущество, что означает, что он взимается непосредственно с продажи имущества, а не с того, кто его продает. Федеральное правительство не взимает этот налог, но Федеральный закон о гармонизации прямых налогов кантонов и муниципалитетов предусматривает, что кантоны или муниципалитеты должны взимать его.
Налогооблагаемая прибыль рассчитывается из разницы между выручкой от продажи и так называемой инвестиционной стоимостью.
Формула:
Прибыль от недвижимости = цена продажи инвестиционные затраты
Инвестиционные расходы включают в себя не только первоначальную стоимость покупки, но и другие статьи, которые вы можете вычесть для целей налогообложения.
Что облагается налогом, а что может быть вычтено?
Налогооблагаемая прибыль:
Налогооблагаемая прибыль - это чистая прибыль, которую вы получаете при продаже дома. Она рассчитывается путем вычитания из цены продажи следующих вычитаемых расходов:
- Покупная цена на моментЦена, которую вы заплатили за недвижимость в тот момент.
- Случайные расходы на покупкуРасходы, понесенные при приобретении, такие как нотариальные сборы, налог на передачу прав собственности, плата за регистрацию земли или комиссионные агентам по недвижимости.
- Инвестиции, повышающие стоимостьРасходы на конструктивные меры, которые увеличили стоимость недвижимости. К ним относятся, например, пристройка зимнего сада, установка новой кухни или фотоэлектрической системы. Важно отличать эти расходы от расходов по сохранению стоимости (например, покраска), которые, как правило, не подлежат вычету.
- Коммерческие расходыВы также можете вычесть расходы, понесенные вами в связи с фактической продажей. К ним относятся комиссионные агенту по недвижимости, расходы на рекламу или нотариальный сбор.
ВажноПрибыль не облагается обычным подоходным налогом или налогом на компанию, а исключительно кантональным налогом на прибыль от продажи жилья.
Льготы и отсрочка уплаты налогов
В некоторых случаях налог на прибыль при продаже жилья откладывается или даже отменяется. Одним из наиболее важных исключений является так называемая покупка взамен жилья, находящегося в собственности.
Если вы продаете свой дом, в котором постоянно и исключительно проживали сами, и в течение определенного периода (обычно двух лет) реинвестируете вырученные от продажи средства в новую, также занимаемую владельцем недвижимость в Швейцарии, вы можете подать заявку на отсрочку уплаты налога. В этом случае налог не уплачивается, а “откладывается” до следующей продажи, которая не будет заменена.
Другими случаями отсрочки уплаты налога являются
- Смена владельца в результате наследования, дарения или досрочного снятия средств.
- Переход права собственности между супругами в случае развода или по закону об имуществе супругов.
Кантональные различия: Насколько высоким может быть налог?
Размер налога на прибыль от продажи жилья в Швейцарии сильно различается в разных кантонах, а иногда даже в разных муниципалитетах. Стандартных правил не существует. Ставка налога зависит в основном от двух факторов:
- Сумма прибыли: В большинстве кантонов действует прогрессивная ставка налога. Это означает, что чем выше ваша прибыль, тем выше ставка налога.
- Период удержанияВ большинстве кантонов вычет предоставляется тем чаще, чем дольше вы владеете недвижимостью. Однако если недвижимость находится в собственности в течение очень короткого периода, часто менее пяти лет, взимается дополнительная плата, которая значительно увеличивает налоговое бремя. Это сделано для того, чтобы сделать спекулятивную торговлю недвижимостью непривлекательной.
Ставки налога могут сильно различаться в зависимости от кантона и упомянутых факторов. Например, налоговое бремя на прибыль от продажи недвижимости может составлять от 10% до более чем 60% от суммы прибыли.
- В некоторых кантонах, таких как Базель-Штадт, при коротком сроке владения менее трех лет может применяться высокая налоговая ставка 60%.
- В других кантонах, напротив, налоговое бремя значительно снижается при длительном владении недвижимостью. Например, в кантоне Женева налоговое бремя снижается до 0%, если недвижимость находится в собственности более 25 лет.
- Прогрессивные ставки часто начинаются с более низких ставок для небольших выигрышей (например, 10% на первые 4 000 швейцарских франков выигрыша в Appenzell I.R.) и значительно увеличиваются для больших выигрышей (например, до 40% для выигрышей свыше 100 000 швейцарских франков).
Поэтому для получения точной оценки необходимо знать конкретные правила кантона, в котором находится ваша недвижимость. Профессиональные агенты по недвижимости, такие как we-net.ch, помогут вам определить точные налоговые правила для вашей недвижимости.
Частные и коммерческие продажи
Важно различать продажу частной собственности и торговлю коммерческой недвижимостью.
- Частный продавецКак частное лицо, продающее недвижимость из своих личных средств, вы облагаетесь налогом на прибыль от продажи дома. Прибыль от продажи освобождается от прямого федерального налога.
- Коммерческие продавцыЕсли вы продаете недвижимость из своих бизнес-активов или считаетесь профессиональным торговцем недвижимостью, прибыль облагается налогом как доход от самозанятости. Это может привести к увеличению налогового бремени и подлежит различным базам расчета.
Различие может быть сложным и зависит от различных критериев, таких как частота продаж, короткий период владения или использование значительных заемных средств. Если вы сомневаетесь, необходимо получить профессиональную консультацию.
Заключение и ваш следующий шаг
Подоходный налог с продажи жилья - сложный вопрос, требующий тщательного планирования. Обладая необходимыми знаниями и заручившись поддержкой экспертов, вы сможете оптимизировать свое налоговое бремя и избежать неприятных сюрпризов.
В we-net.ch мы выступаем в качестве компетентного партнера, чтобы упростить для вас весь процесс продажи. От профессиональной оценки вашей недвижимости до правильной обработки всех налоговых аспектов - мы гарантируем, что вы получите наилучшую возможную выручку.
Хотите узнать больше или получить бесплатную, без обязательств, оценку вашей недвижимости? Свяжитесь с нами сегодня!
