Второй дом в Швейцарии: вторичное / первичное жилье? Закон, различия и советы по покупке

ВТОРОЙ ДОМ - ВТОРИЧНОЕ/ПЕРВИЧНОЕ ЖИЛЬЕ? РАЗЛИЧИЯ В РЕГУЛИРОВАНИИ В ШВЕЙЦАРИИ

В Швейцарии действует принцип «единства места жительства». Это означает, что в принципе в пределах Швейцарской Конфедерации у вас может быть только одно место жительства в подлинном смысле этого слова, а именно основное место жительства или первичная резиденция. Однако существуют исключения для так называемых вторичных резиденций в Швейцарии, таких как дома для отдыха.

Приняв в 2012 году инициативу о вторых домах, швейцарские избиратели проголосовали за ограничение строительства вторых домов. Федеральный закон о вторых домах (ZWG) реализует конституционную статью (ст. 75b BV) и вступил в силу с 1 января 2016 года. Все муниципалитеты обязаны составлять ежегодную инвентаризацию вторых домов. «Холодные кровати» и «пустые квартиры» - именно эти слова убедили швейцарцев в марте 2012 года ограничить строительство новых вторых домов. Закон, вводящий это ограничение, вступил в силу. В то время Сюзанна Лойтенеггер Оберхольцер, национальный советник SP в Базеле, вела кампанию за принятие инициативы о вторых домах. Стало известно, что незадолго до голосования она купила свой собственный второй дом. За две недели до голосования госпожа Лойтенеггер Оберхольцер купила второй дом в курортном поселке Вальбелла, который относится к политическому муниципалитету Ваз/Оберваз. По данным федеральной строительной и жилищной статистики, в Вац/Обервазе насчитывается около 5 300 квартир. По оценкам, 76,6% из них являются вторым жильем. Покупка была бы возможна и после голосования, поскольку пользование традиционными квартирами остается свободным.

Возможна ли такая покупка сегодня в условиях новой правовой ситуации? И какие моменты необходимо учитывать?
Исчерпывающие ответы на эти и другие вопросы мы даем в нашей статье, посвященной теме вторых домов в Швейцарии.

ПРАВОВАЯ ОСНОВА: НАРОДНАЯ ИНИЦИАТИВА И ЗАКОН О ВТОРОМ ЖИЛЬЕ

Постановление об инициативе по созданию второго дома:

С 1 января 2013 года вступил в силу так называемый ордонанс о вторых домах (после принятия народной инициативы Франца Вебера «Остановить безудержное строительство вторых домов», голосование по которой состоялось 11 марта 2012 года). Он распространяется на строительство новых вторых домов в муниципалитетах с долей вторых домов более 20%. Такие муниципалитеты могут разрешать строительство новых вторых домов только при строго определенных условиях.

Определение квартиры:

Казалось бы, понятно, что такое квартира. Тем не менее, закон точно определяет жилище как структурную единицу, состоящую из комнат, пригодную для проживания и имеющую кухню (ст. 2 п. 1 ZWG). Поэтому давайте рассмотрим, когда жилище считается основным местом жительства, чтобы вывести определение вторичного жилья.

Основное место жительства:

Основное место жительства считается существующим, если жильем пользуется хотя бы один человек, поселившийся в данном муниципалитете (ст. 2 абз. 2 ZWG). Жилище приравнивается к основному месту жительства, если оно:

• постоянно занято с целью получения работы или образования;
• постоянно занято частным домохозяйством, которое постоянно занимает другое жилище в том же здании;
• занимают лица, которые не обязаны регистрироваться в Бюро по регистрации резидентов (например, дипломаты);
• пустовала менее одного года, пригодна для проживания и предлагается для постоянной аренды или продажи (так называемые пустые квартиры);
• используется в сельскохозяйственных целях и не доступен круглый год из-за высоты над уровнем моря;
• используется для краткосрочного проживания персонала компании;
• используется в качестве служебного жилья (гостиничный бизнес, больницы или дома престарелых);
• или законно и временно используется для целей, отличных от жилья (ст. 2 п. 3 ZWG).

ЧТО ТАКОЕ ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ В СООТВЕТСТВИИ С ЗАКОНОМ?

Вторые дома по смыслу ЗРГ - это жилища, которые не являются ни основным жильем, ни приравненными к основному жилью (ст. 2 абз. 4 ЗРГ). Это жилье, которое не используется на постоянной основе лицами, имеющими основное место жительства в соответствующем муниципалитете, а также в профессиональных или образовательных целях. Вторые дома в Швейцарии, как правило, используются для отдыха и часто сдаются в аренду третьим лицам.

ОграничениеНовые вторые дома разрешены только в тех муниципалитетах, где доля вторых домов не превышает 20% от общего числа жилых помещений. Существующие вторые дома остаются на месте. Новые квартиры будут разрешены только в тех муниципалитетах, где они являются основным жильем или используются в туристических целях. Тот, кто не соблюдает требования, рискует получить штраф и принудительно сдать квартиру в аренду.

ВТОРОЙ ДОМ, ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ ИЛИ ПЕРВИЧНОЕ ЖИЛЬЕ? РАЗЛИЧИЯ В ЖИЛИЩНОМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВЕ

Вторичное жилье, согласно ZWG, - это не то же самое, что вторичное жилье или 2-е жилье с точки зрения закона о регистрации.

Хотя термин «вторичное место жительства в Швейцарии» регулярно используется, с юридической точки зрения его не существует в строгом смысле слова, поскольку в Швейцарии действует принцип «единства места жительства». В строгом смысле слова у вас может быть только одно место жительства (центр жизни).

Так называемое вторичное место жительства обычно служит целям обучения или работы (так называемое «недельное место жительства») и юридически квалифицируется как место жительства, а не как домициль.

Центр жизни имеет решающее значение:

• Для семей место жительства семьи является основным местом жительства, даже если вы проводите больше времени на своем рабочем месте.
• Для частных лиц центром жизни может быть место, где вы работаете в течение недели - даже если вы возвращаетесь в свое основное место жительства на выходные.
• Вы платите налоги в Швейцарии по месту своего основного проживания. Только налоги, связанные с владением недвижимостью, подлежат уплате в соответствующем муниципалитете.

В зависимости от личных обстоятельств, следующие ситуации могут рассматриваться как место жительства для так называемых недельных резидентов:

• Приоритет места работы над семейным очагом
• Приоритет места проживания семьи над местом работы
• Раздельное проживание супругов
• Трансграничное вторичное проживание

СПЕЦИАЛЬНЫЕ ТЕМАТИЧЕСКИЕ ИССЛЕДОВАНИЯ

Зарегистрировать постоянный кемпер в качестве второго дома?

Является ли проживание в постоянном кемпинге вторичным жильем? Во многих муниципалитетах это запрещено, чтобы избежать так называемых «трейлерных парков». Многие муниципалитеты запрещают постоянное использование кемпингов. Ситуация еще более строгая, когда речь идет об основном месте жительства: хотя постоянные кемпинги часто используются в качестве основного места жительства, официальное проживание в кемпингах редко разрешается. Ночевки часто разрешены только в течение определенного периода или ограниченного количества дней или месяцев. Любой человек, проживающий в кемпинге или в крошечном доме на 100%, должен зарегистрировать это как свое основное или главное место жительства.

Санкции в случае несоблюдения

Если жилище используется не по назначению, компетентный орган может поступить следующим образом:

• Он требует льготного периода для использования в соответствии с условиями.
• В противном случае он может опечатать квартиру и наложить штраф в размере до 10 000 швейцарских франков (ст. 292 StGB).
• После этого квартира может быть сдана в аренду муниципалитетом (ст. 18 ZWG).

Запрет на строительство (лимит 20%)

Ни в одном муниципалитете, где доля вторых домов превышает 20%, нельзя строить новые дома (ст. 6 абз. 1 ZWG).

Определение доли вторых домов

Каждый муниципалитет Швейцарии обязан составлять кадастр жилых помещений (ст. 4 ZWG). На основании количества квартир и количества первичных жилых помещений (включая равнозначные квартиры) можно определить количество вторичных жилых помещений и, соответственно, их процентную долю.

Обязанность по инвентаризации квартирыДа. Если муниципалитет не составил кадастр, предполагается, что доля вторых домов в данном муниципалитете выше, чем в 20% (ст. 5 абз. 2 ZWG).

Новостройки в муниципалитетах с более чем 20% вторых домов

Если в муниципалитете доля вторых домов превышает 20%, разрешение на строительство новых квартир может быть выдано только в том случае, если они используются следующим образом:

• Основное место жительства
• Жилье, равнозначное основному месту жительства
• Туристическая квартира (ст. 7 п. 1 ZWG)

На такие новые квартиры накладывается ограничение на использование.

ТУРИСТИЧЕСКАЯ КВАРТИРА

Что такое менеджмент туризма?

Квартира управляется в туристических целях, если она предлагается на постоянной основе для эксклюзивного краткосрочного использования гостями и условия соответствуют рыночным и местным стандартам (ст. 7 абз. 2 ZWG). Это направлено на создание «теплых кроватей». Долгосрочная аренда, таким образом, исключается, поскольку должна быть обеспечена определенная интенсивность использования.

Дополнительные требованияТочные требования сложны. Управление может осуществляться как часть структурированной деятельности по размещению (например, гостиничные курорты) или должны быть соблюдены строгие критерии, такие как сертификация по категории качества, максимальная доступность в высокий сезон и включение в план кантональной структуры.

ВТОРИЧНОЕ ЖИЛЬЕ ДЛЯ ШВЕЙЦАРЦЕВ И ИНОСТРАНЦЕВ

Что относится к гражданам Швейцарии?

Основным местом жительства является муниципалитет, в котором хранится свидетельство о происхождении. Для получения вторичного места жительства (муниципалитет проживания) необходимо сдать на хранение пропуск на дом. Условия для вторичного проживания/недельного проживания следующие:

• Вы проживаете в муниципалитете в качестве недельного жителя с определенной целью (образование, работа и т.д.) и не собираетесь оставаться здесь постоянно.
• Пребывание длится не менее трех месяцев подряд или вы проводите в общей сложности не менее трех месяцев в течение одного года в муниципалитете вторичного проживания.

Что относится к гражданам других стран? Иностранные граждане, имеющие вторичное место жительства в Швейцарии

Иностранным гражданам, желающим приобрести дом для отдыха или второй дом, иногда требуется разрешение (Lex Koller). В случае иностранных граждан основным местом жительства является муниципалитет, в котором было выдано разрешение на проживание (категория B) или поселение (категория C).

Информация для иностранцев и путешествующих через границу:

• Тем, кто проводит в Швейцарии менее 90 дней в году в качестве неработающего лица, отдельный вид на жительство не требуется.

• Трансграничные туристы (разрешение G): Лица, регулярно работающие в Швейцарии и возвращающиеся после работы на место жительства за границу, не имеют ни основного, ни вторичного места жительства в Швейцарии. Такие лица не регистрируются в реестре резидентов.
• Еженедельные жители (иностранные граждане): Если вы проживаете в швейцарском муниципалитете в течение недели и возвращаетесь в свое зарубежное место жительства по крайней мере раз в неделю, вы зарегистрированы в соответствии с коэффициентом регистрации 3 («Лицо зарегистрировано в муниципалитете, но не имеет основного места жительства в Швейцарии»).
• Налоги: Налоги на второй дом уплачиваются иностранцами только в том случае, если они получают доход от работы в Швейцарии и проводят в стране более 6 месяцев в году. В противном случае вы считаетесь «налоговым нерезидентом» или «трансграничным туристом» и платите подоходный налог в своей стране.

Важные замечания по покупке

• Верхний предел апарт-отелейСуществует верхний предел в 1 500 единиц жилья, которые могут быть проданы иностранцам (распределены по кантонам). В таких кантонах, как Женева и Цюрих, продажа домов для отдыха иностранцам даже полностью запрещена.
• Расходы и налогиВторой дом влечет за собой расходы. Налогообложение является сложным и зависит от многих обстоятельств. Рекомендуется проконсультироваться со специалистами (например, WENET AG).

Переоборудование существующих вторых домов

Все вторичные дома, которые уже существовали или были законно утверждены до 11 марта 2012 года (традиционные дома), могут использоваться по своему усмотрению (ст. 12 абз. 1 ZWG). Таким образом, существующие вторичные дома не обязательно перестраивать, а традиционные первичные дома могут быть переоборудованы во вторичные дома, если это не будет сделано ненадлежащим образом.

Переоборудование и реконструкция старых квартир

Согласно действующему законодательству, жилые помещения могут быть перестроены, отремонтированы и перестроены в пределах существующей основной полезной площади.

УдлинительТот, кто расширяет существующее жилище и тем самым создает новую зону основного использования, может сделать это только в том случае, если вновь созданная зона используется в качестве основного места жительства или туристического жилья (ст. 12 абз. 3 ZWG). На такое жилье распространяются те же ограничения по использованию, что и на обычное новое жилье.

Заключение

Правовая ситуация, связанная со вторыми домами в Швейцарии, сложна из-за Федерального закона о вторых домах (ZWG) и принципа единства проживания, и связана с жесткими требованиями к использованию. В частности, в муниципалитетах, где доля вторых домов превышает 20%, новое строительство строго ограничено, а покупка существующей недвижимости требует тщательной юридической проверки. Различие между вторичным жильем (в соответствии с ZWG), вторичным жильем (еженедельное проживание) и основным жильем в соответствии с налоговым законодательством имеет важное значение для правильного использования и налогообложения.

Приобретение, переоборудование или перепланировка недвижимости в Швейцарии требует тщательного анализа текущей правовой ситуации. Положитесь на проверенных экспертов, чтобы прояснить эти сложные вопросы.

Связаться с компанией WENET AGМы предлагаем вам комплексные консультации по вопросам соблюдения ZWG, оптимизации налогообложения вашей недвижимости и правильной классификации вашей жилищной ситуации.