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Baustelle voraus

April 2022

Gründe für Sanierung

Wenn es um die Sanierung einer Immobilie geht, sehen die meisten Liegenschaftsbesitzer den Berg an Arbeit, den Zeitaufwand und die Kosten als grosse Hürde. Diese Faktoren wirken im ersten Moment abschreckend. Doch am Ende zahlt sich dieser Aufwand aus – für Sie und für Ihre Immobilie.

Durch die Modernisierung der energetischen Standards, die eine Sanierung mit sich bringt, profitiert nicht nur die Umwelt, sondern auf lange Sicht auch Sie als Besitzer. Denn ein sparsamer Verbrauch wirkt sich sofort positiv auf die Betriebskosten der Immobilie aus. Da die Infrastruktur stetig wächst und optimiert wird, haben Neubauten gegen Bestandsimmobilien häufig die Nase vorn. Doch mit Sanierungen können auch Immobilien im Bestand, die manchmal Schwachstellen aufweisen, deutlich an Attraktivität gegenüber Neubauten aufholen.




Sanierungen lohnen sich auch bei leerstehenden Werkstätten oder Lagerräumen, sie ermöglichen einmalige Konzepte für neuen Wohnraum. Gerade historische Gebäude oder Liegenschaften mit speziellen architektonischen Eigenschaften bieten durch eine Sanierung völlig neue Möglichkeiten. Die Erneuerung steigert deren Wert nachhaltig und macht sie besonders für bestimmte Berufsgruppen interessant, die Besuch in repräsentativen Räumen empfangen möchten. Von einer durchdachten Vorbereitung bis hin zu Ihren Rechten und Pflichten im Zuge einer Sanierung: Dieser Ratgeber leitet Sie Schritt für Schritt durch die verschiedenen Phasen der Immobiliensanierung.

Sanierungen lohnen sich auch bei leerstehenden Werkstätten oder Lagerräumen,
sie ermöglichen einmalige Konzepte für neuen Wohnraum. Gerade historische Gebäude oder Liegenschaften mit speziellen architektonischen Eigenschaften bieten durch eine Sanierung völlig neue Möglichkeiten. Die Erneuerung steigert deren Wert nachhaltig und macht sie besonders für bestimmte Berufsgruppen interessant, die Besuch in repräsentativen Räumen empfangen möchten.
Von einer durchdachten Vorbereitung bis hin zu Ihren Rechten und Pflichten im Zuge einer Sanierung: Dieser Ratgeber leitet Sie Schritt für Schritt durch die verschiedenen Phasen der Immobiliensanierung.

1. Aktuelle Pläne

Gehen Sie Raum für Raum durch. Erstellen Sie sich auch einen neuen Gebäudeplan, in dem Sie Raumaufteilung, Wandlängen und -stärken, Türen und Fenster und Zimmerhöhen detailliert zusammentragen. Diese grundlegenden Informationen sind für Sie als Bauherr oder auch für die Zusammenarbeit mit einem Architekten von grosser Bedeutung. Es gilt, das Potenzial der Liegenschaft und die räumlichen Möglichkeiten auszuloten. Einwandfreie Planunterlagen und eine gute Zustandsanalyse sind sehr viel wert -etwa für das Einholen einer Baubewilligung oder beim Vergleich von Offerten für Umbauarbeiten. Denn diese zeigen Ihnen schlussendlich, was bei der Sanierung möglich ist – und was nicht.


Im ersten Schritt der Sanierungsvorbereitungen ist es wichtig, den Zustand des Hauses nochmals genau zu prüfen, um in Folge auch Schwerpunkte setzen zu können. Einige Schäden, lassen sich womöglich bereits via Auge erkennen. Andere wiederum, sind nicht so offensichtlich und bleiben damit oft nicht bearbeitet, was über kurz oder lang hohe Kosten verursachen kann. Je besser man einzelne Problemstellungen kennt, desto effizienter verläuft dann auch die Beratung und Planung der Sanierungsmassnahmen. Eine fundierte Ist-Analyse spart somit Geld, Zeit und Nerven.

2. Analyse der Substanz

Sie besitzen nun einen aktualisierten Plan des Gebäudes. Nun gilt es das zu analysieren, was meist von Putz und Tapete verdeckt wird: die Bausubstanz. Gerade für die Statik und Standfestigkeit Ihrer Immobilie sollten Sie einen Experten hinzuziehen, der Sie mit professionellem Messwerkzeug bei der Analyse unterstützt, denn nicht immer haben Immobilienbesitzer ein ausgereiftes Wissen über Statik, Bausubstanzen oder die einst verwendeten Baustoffe. Gerade Elemente, die zur Statik des Gebäudes beitragen oder die Immobilie vor Witterung schützen, sollten bei der Analyse genauestens begutachtet werden. Erfahrungsgemäss sind es nämlich genau diese Elemente, die eine Sanierung sinn- und wertvoll machen.

3. Die energetischen Möglichkeiten

Wichtig für die Berechnung der Energieeffizienz ist die sogenannte Energiekennzahl. Diese sagt aus, wie viel Energie auf einem beheizten Quadratmeter verbraucht wurde. Sogar mit dem Taschenrechner ist diese Formel kinderleicht lösbar: Ermitteln Sie aus den jährlichen Abrechnungen den Verbrauch in Kilowattstunden für Heizung und Warmwasser. Wenn Sie diese Summe dann durch die Fläche der beheizbaren Räume teilen, erhalten Sie die Energiekennzahl. Doch was fangen Sie mit diesem Wert nun an? Gemäss allgemeinen Erfahrungen bewegen sich umfassend sanierte Immobilien heutzutage beim jährlichen Gebäudeenergieverbrauch in einem Bereich von 60 bis 100 kwh/m². Anhand dieser Information haben Sie einen ersten Eindruck, ob eventuelle Massnahmen sinnvoll und notwendig sind.

Wenn Ihr Wert weit über 100 kwh/m² liegt, sollten Sie über den Einsatz eines Energieberaters nachdenken. Dieser berät Sie nicht nur dabei, wo sich die Sanierung besonders lohnt, sondern stellt Ihnen auch den offiziellen Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) aus. Diesem können Sie entnehmen, wie Ihre Immobilie im Vergleich zu ähnlichen Objekten abschneidet. Ein GEAK plus zeigt zusätzlich Varianten mit den entsprechenden Kosten auf. Mit diesen Informationen haben Sie nun die Grundlage für weitere Schritte geschaffen und können sowohl die Kosten als auch den Zeitaufwand gut einschätzen.

4. Gebäudeprogramm - was ist das?

Die Kosten für die Sanierung oder Modernisierung einer Immobilie können sich schnell häufen. Gerade wenn in diesem Zuge auch gewisse Massnahmen zur Energieeffizienz umgesetzt werden, hilft das sogenannte Gebäudeprogramm mit speziellen Förderungen. Insbesondere bei der Wärmedämmung von Fassaden oder Dächern und der Installation erneuerbarer Energien können Immobilieneigentümer auf Förderbeiträge hoffen. Jedoch sind die Massnahmen und Beiträge je nach Kanton unterschiedlich. Die Kantone legen individuell fest, welche Massnahmen sie zu welchen Bedingungen fördern. Am besten setzen Sie sich ins Bild, wie die Rahmenbedingungen in Ihrem Kanton aussehen; eine Übersicht und viele Zusatzinformationen bietet die Konferenz Kantonaler Energiedirektoren EnDK. www.endk.ch/de/energiepolitik-...


Der bereits erwähnte GEAK Plus (Gebäudeausweis der Kantone plus Empfehlungen, www.geak.ch) hilft Ihnen bei der vorausschauenden Planung Ihres Bauprojektes und ist teilweise auch Bedingung für den Erhalt von Förder-Beiträgen. Für die Unterstützung beim Antrag der entsprechenden Fördergelder können Sie sich Handwerker oder Architekten suchen, die mit Ihnen alle Details und Möglichkeiten prüfen und Sie sinnvoll bei anstehenden Massnahmen beraten. Bei ersten allgemeinen Fragen zum Thema Energie und Gebäude können Sie sich an die Infoline von Energie Schweiz.ch wenden. Weitere wichtige Informationen finden Sie hier: www.dasgebaeudeprogramm.ch. Das Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen gilt als wichtiger Pfeiler der Schweizer Klima- und Energiepolitik. Neben dem Gebäudeprogramm von Bund und Kantonen gibt es weitere interessante Förderangebote. Informationen dazu erhalten Sie bei den kantonalen Energiefachstellen oder unter www.energiefranken.ch.

Planung > Umsetzung

Die Rahmenbedingungen sind geschaffen, jetzt folgt der nächsteSchritt: die Planung. Ersparen Sie sich mit einer gründlichen Vorbereitung Ärger und versteckte Kosten während der Sanierung. Prüfen Sie vor allem rechtliche und technische Umstände, damit Sie nicht von unerwarteten Ereignissen überrascht werden.

1. Vorstellungen und Rahmenbedingungen

Kein Objekt ist wie das andere. Jede Immobilie hat ihren eigenen Charme, einen eigenen Stil und auch einzigartige Möglichkeiten zur Sanierung. Werden Sie sich darüber im Klaren, wie Ihre Immobilie in Zukunft genau aussehen soll. Je detaillierter Sie dies ausarbeiten, desto besser ist am Ende das Ergebnis. Wer aber jetzt von seinen grossen Träumen ganz verschlungen wird, läuft Gefahr, gewisse Aspekte aus den Augen zu verlieren. Denn sowohl auf rechtlicher Seite als auch in Bezug auf die Realisierbarkeit werden Ihnen irgendwann Grenzen gesetzt. Aus diesem Grund sollten Sie sich frühzeitig informieren, welche Massnahmen bei Ihrer Liegenschaft möglich sind und auf welche Besonderheiten Sie achten müssen.

2. Ziele

Wie soll meine künftige Immobilie ausgestattet sein? Bleibt die Nutzung der Räume gleich oder bedarf es einer Veränderung der Räumlichkeiten? Die folgenden Punkte sollten vor allen anderen beantwortet werden, um die Qualität Ihrer Immobilie zu erhalten und langfristig zu sichern.

Richtwerte, in welchen Zeitabständen Erneuerungen sinnvoll sind

10–15 Jahre                         15–25 Jahre                             20–50 Jahre

• Malerarbeiten (innen)     • Malerarbeiten (aussen)      • Fassadenverkleidungen
• Tapeten                             • Heizungen                             • Parkett
• Teppiche                           • Heizkörper                             • Flachdächer
• Küchenapparate              • Boiler                                      • Rollläden
• Sonnenstoren                  • Fassadenputz                        • Schliessanlagen

                                              • Lamellenstoren                    • Sanitärinstallationen

                                              • Kunststoff-Bodenbeläge

Der Verkauf Ihrer Immobilie steht noch in weiter Ferne? Kein Grund bei der Sanierung die Wertsteigerung zu vernachlässigen! Jedes Planungsziel, besonders wenn energetische Massnahmen getroffen werden, bedeutet gleichzeitig eine Wertsteigerung der Immobilie. Und diese Sanierungsmassnahmen können später bei der Kaufentscheidung eines Interessenten das Zünglein an der Waage sein und ein Argument für den Kauf bedeuten. Sprechen Sie vor Beginn der Sanierung mit einem Architekten oder Immobilienmakler, um vielleicht auch neue Trends zu erkennen und somit umfassend und vorausschauend planen zu können.