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Zweitwohnung - Zweit-/ Erstwohnsitz? Gibt's Unterschiede?

Januar 2021

In der Schweiz gilt der Grundsatz der «Einheit des Wohnsitzes», was bedeutet, dass Sie innerhalb der Eidgenossenschaft nur einen Wohnsitz haben dürfen, also einen Hauptwohnsitz. Für den Zweitwohnsitz in der Schweiz gibt es einige Ausnahmen wie etwa Ferienwohnungen.

Mit der Annahme der Zweitwohnungsinitiative im Jahr 2012 haben sich die Schweizer Stimmberechtigen dafür ausgesprochen, den Zweitwohnungsbau zu beschränken. Das Bundesgesetz über Zweitwohnungen (ZWG), setzt den Verfassungsartikel über die Zweitwohnungen (Art. 75b BV) um und ist seit dem 1. Januar 2016 in Kraft. Alle Gemeinden haben die Pflicht, jährlich ein Wohnungsinventar zu erstellen. Kalte Betten und leere Wohnungen – mit diesen Schlagwörtern konnte das Schweizer Volk im März 2012 davon überzeugt werden, den Neubau von Zweitwohnungen zu verbieten. Das Gesetz zur Umsetzung steht mittlerweile und ist in Kraft getreten. Die Baselbieter SP-Nationalrätin Susanne Leutenegger Oberholzer kämpfte damals für die Annahme für die Zweitwohnungsinitiative und wie bekannt wurde, hat sie sich vor der Abstimmung selber noch eine eigene Zweitwohnung gekauft. Frau Leutenegger Oberholzer hat zwei Wochen vor dem Abstimmungstermin eine Zweitwohnung im Feriendorf Valbella gekauft. Valbella gehört zur politischen Gemeinde Vaz/Obervaz. In Vaz/Obervaz stehen auf Basis der Gebäude- und Wohnungsstatistik des Bundes rund 5’300 Wohnungen. Gemäss den Schätzungen sind davon 76,6% Zweitwohnungen. Der Kauf wäre nach der Abstimmung weiterhin möglich gewesen, da die Nutzung von altrechtlichen Wohnungen frei bleibt.

Ginge das mit dem neuen Gesetz immer noch und auf was muss geachtet werden? Diese und weitere Fragen klären wir umfassend in unserem Artikel.

Verordnung der Zweitwohnungsinitiative:

Seit dem 1. Januar 2013 gilt die sogenannte Zweitwohnungsverordnung (nach Annahme der Volksinitiative «Schluss mit uferlosem Bau von Zweitwohnungen» des Umweltschützers Franz Weber, über die am 11.3.2012 abgestimmt wurde).Sie gilt für den Bau neuer Zweitwohnungen in Gemeinden, die einen Zweitwohnungsanteil von mehr als 20% erreicht haben. Solche Gemeinden dürfen Zweitwohnungen nur noch unter gewissen Bedingungen bewilligen.

 

Wohnung:

Was eine Wohnung ist, ist klar. Das Gesetz ist aber genau und definiert als Wohnung eine bauliche Einheit von Räumen, die bewohnbar ist und über eine Küche verfügt (Art. 2 Abs. 1 ZWG). Schauen wir deshalb, wann eine Wohnung eine Erstwohnung ist, um herauszufinden, was eine Zweitwohnung ist.

 

Erstwohnung:

Eine Erstwohnung ist es dann, wenn die Wohnung mindestens von einer Person genutzt wird, die sich in der Gemeinde niedergelassen hat. (Art. 2 Abs. 2 ZWG) Eine Wohnung wird einer Erstwohnung gleichgestellt, wenn sie: zu Erwerbs- oder Ausbildungszwecken dauernd bewohnt ist; von einem Privathaushalt dauernd bewohnt ist, der im gleichen Gebäude eine andere Wohnung dauernd bewohnt; von Personen bewohnt wird, die sich nicht beim Einwohneramt melden müssen (bspw. Diplomaten); seit weniger als einem Jahr leer stehen, bewohnbar sind und zur dauernden Miete oder Verkauf angeboten werden (sog. Leerwohnungen); zu landwirtschaftlichen Zwecken genutzt werden und aufgrund der Höhenlage nicht das ganze Jahr zugänglich sind; zur kurzzeitigen Unterbringung von Personal von Unternehmen genutzt werden; als Dienstwohnung genutzt werden (Gastgewerbe, Spital oder Heime), oder rechtmässig vorübergehend anders als zum Wohnen genutzt werden. (Art. 2 Abs. 3 ZWG)

Was ist eine Zweitwohnung?

Nach dem Ausschlussverfahren sind Zweitwohnung solche Wohnungen, die keine Erstwohnungen oder den Erstwohnungen gleichgestellte Wohnungen sind.  Als Zweitwohnungen gelten in der Schweiz Wohnungen, die weder durch Personen mit Wohnsitz in der entsprechenden Gemeinde noch zu Berufs- oder Ausbildungszwecken genutzt werden. Zweitwohnungen dienen in der Regel Ferienzwecken und werden oft an Dritte vermietet.


Zweitwohnungen sind nur noch erlaubt, wenn nicht mehr als 20% aller Wohnungen in einer Gemeinde Zweitwohnungen sind. Alte Zweitwohnungen bleiben bestehen. Neue Wohnungen werden in solchen Gemeinden nur noch erlaubt, wenn es Erstwohnungen sind oder sie touristisch genutzt werden. Wer sich nicht an die Vorgaben hält, der kann gebüsst werden und die Wohnung zwangsvermietet werden.

Zweitwohnung, Zweitwohnsitz oder Erstwohnsitz? Was ist der Unterschied?


Eine Zweitwohnung ist nicht dasselbe wie ein Zweitwohnort. Ein solcher dient meistens Ausbildungs- oder Arbeitszwecken und wird rechtlich nicht als Wohnsitz, sondern als Aufenthaltsort qualifiziert. Bei Personen, die über einen solchen Zweitwohnort verfügen, wird oft von «Wochenaufenthaltern» gesprochen. Entscheidend für die Definition des Hauptwohnsitzes ist der Lebensmittelpunkt. Bei Familien ist der Wohnort der Familie der Hauptwohnsitz. Das gilt selbst dann, wenn Sie mehr Zeit an Ihrem Arbeitsort verbringen. Bei Einzelpersonen kann das anders sein. Der Lebensmittelpunkt kann dann der Ort sein, an dem Sie unter der Woche arbeiten – auch wenn Sie am Wochenende an Ihren Hauptwohnsitz zurückkehren. Steuern zahlen Sie in der Schweiz am Hauptwohnsitz. Nur die Steuern in Zusammenhang mit einem Immobilienbesitz werden in der zuständigen Gemeinde fällig. 


Bei uns in der Schweiz herrscht der Grundsatz der «Einheit des Wohnsitzes». Das heisst: Sie dürfen nur einen Wohnsitz im eigentlichen Sinne haben. Auch wenn der Begriff regelmässig genutzt wird: Aus rechtlicher Sicht gibt es den «Zweitwohnsitz» in der Schweiz nicht. Das Zweitwohnungsgesetz (ZWG) regelt, dass eine Zweitwohnung jede Wohnung ist, die weder eine Erstwohnung ist, noch einer Erstwohnung gleichgestellt ist (Art. 2 Abs. 4 ZWG). Was heisst das jetzt? Schauen wir uns deshalb als erstes an, was nach dem Zweitwohnungsgesetz überhaupt eine Erstwohnung ist. 

Je nach persönlichen Verhältnissen kommen die folgenden Situationen als Aufenthaltsort für sogenannte Wochenaufenthalter in Frage:


- Vorrang von Arbeitsort vor Familienort

- Vorrang von Familienort vor Arbeitsort

- Getrennte Wohnsitze von Ehegatten

- Grenzüberschreitender Zweitwohnsitz

Darf ich als Dauercamper dies als Zweitwohnsitz anmelden?

Ist das Wohnen auf dem Dauercampingplatz ein Nebenwohnsitz? Dies ist in vielen Gemeinden verboten. Immer mehr Orte verbieten das Dauercamping, um sogenannte Trailer-Parks zu vermeiden. Viele Gemeinden nicht, dass jemand so billig wohnt und vertreiben Dauermieter oder machen nur kurze Aufenthalt möglich. Bezüglich Hauptwohnsitz ist es noch strikter: Dauercamper sind zwar oft ausgerüstet wie ein Hauptwohnsitz, aber offiziell Wohnen ist auf Campingplätzen nur selten erlaubt. Oft ist das Übernachten auf dem Campingplatz nur für eine gewissen Zeitraum bzw. Anzahl an Tagen oder Monaten erlaubt. Das sind dann Ferien, also kein Zweitwohnsitz. Wer aber zu 100% auf dem Campingplatz oder einem Tiny House wohnt, muss dies als Erstwohnsitz bzw. als Hauptwohnsitz anmelden.

Was ist, wenn man dagegen verstösst und sich nicht an die Vorgaben hält?

Jedes Gesetz will durchgesetzt werden. Wird eine Wohnung nicht rechtmässig genutzt, so darf die zuständige Behörde:

  • mit einer Nachfrist die auflagenkonforme Nutzung verlangen;


  • die Wohnung ansonsten versiegeln lassen und eine Busse von max. 10’000 Franken verhängen Art. 292 StGB.
  • die Wohnung anschliessend durch die Gemeinde vermieten lassen. (Art. 18 ZWG)

Bauverbot 20% - was ist das?

In jeder Gemeinde mit einem Anteil an Zweitwohnungen von mehr als 20%, dürfen keine neuen Zweitwohnungen mehr gebaut werden. (Art. 6 Abs. 1 ZWG)

Wie wird der Anteil an Zweitwohnungen festgestellt?

Jede Gemeinde in der Schweiz ist verpflichtet, ein Wohnungsinventar zu erstellen. In diesem Wohnungsinventar wird die Anzahl der Wohnungen und die Anzahl der Erstwohnungen aufgeführt. Die den Erstwohnungen gleichgestellten Wohnungen können zwar separat aufgeführt werden, werden jedoch den Erstwohnungen zugerechnet. Auf Basis dieser Zahlen kann die Anzahl der Zweitwohnungen festgestellt werden. (Art. 4 ZWG)

Ist das Wohnungsinventar eine Pflicht?

Ja. Jede Gemeinde muss ein Wohnungsinventar erstellen. Macht sie das nicht, dann wird angenommen, das der Zweitwohnungsanteil in der entsprechenden Gemeinde höher als 20% ist. In Ausnahmefällen kann der jeweiligen Gemeinde aber eine Nachfrist für das Wohnungsinventar gewährt werden. (Art. 5 Abs. 2 ZWG) Der Bund hat auf Basis von statistischen Daten eine Schätzung vorgenommen, wie hoch der Anteil an Zweitwohnungen je Gemeinde ist.

Wie verhält es sich bei Gemeinden, welche einen Zweitwohnungsanteil von über 20% haben?

Wenn eine Gemeinde einen Zweitwohnungsanteil von über 20% aufweist, so dürfen neue Wohnungen nur bewilligt werden, wenn sie folgendermassen genutzt werden:

  • Erstwohnung
  • Wohnung, die einer Erstwohnung gleichgestellt ist
  • touristisch bewirtschaftete Wohnung. (Art. 7 Abs. 1 ZWG)
  • Solche neuen Wohnungen werden mit einer Nutzungsbeschränkung versehen

Was ist eine touristische Bewirtschaftung, Definition?

Eine Wohnung wird touristisch bewirtschaftet, wenn sie dauerhaft zur ausschliesslichen kurzzeitigen Nutzung durch Gäste angeboten wird und die Bedingungen markt- und ortsüblich sind. (Art. 7 Abs. 2 ZWG)  Damit soll gewährleistet werden, das warme Betten geschaffen werden und diese zu attraktiven Preisen vermietet werden können – auch in der Hauptsaison. Eine langfristige Vermietung ist daher nicht möglich, denn eine gewisse Intensität der Nutzung soll sichergestellt werden.

Was sind weitere Voraussetzungen?

Eine touristisch bewirtschaftete Wohnung kann in folgenden Szenarien vorliegen: die Wohnung muss im gleichen Haus sein, wie der Eigentümer seinen Hauptwohnsitz hat; oder die Wohnung darf nicht auf die persönlichen Bedürfnisse des Eigentümers zugeschnitten sein und im Rahmen eines strukturierten Beherbergungsbetriebes (bspw. Hotelresorts) bewirtschaftet sein; oder Wohnungen ausserhalb von strukturierten Beherbergungsbetrieben dürfen nicht auf die persönlichen Bedürfnisse des Eigentümers zugeschnitten sein. Die Wohnung muss eine Zertifizierung für ihre Qualitätskategorie haben, in der Hauptsaison grösstenteils verfügbar sein, auf einer kommerziell bewirtschafteten Vertriebsplattform angeboten werden und im kantonalen Richtplan vorgesehen sein. (Art. 7 Abs. 2 ZWG). Es muss ein strukturierter Beherbergungsbetrieb sein oder ein strukturierter Beherbergungsbetrieb liegt vor, wenn für die Wohnungen ein hotelähnliches Betriebskonzept (inkl. minimaler Infrastruktur wie Rezeption) vorliegt und der Betrieb eine Minimalgrösse aufweist. Keine strukturierten Beherbergungsbetrieb ist es, wenn eine Wohnung kein strukturierter Beherbergungsbetrieb ist, dann muss das Gebiet, in dem solche Wohnungen zulässig sind, im kantonalen Richtplan festgelegt werden.

 

Dies wird unter folgenden Voraussetzungen geschehen:

  • das kantonale Tourismus-Entwicklungskonzept sieht eine touristische Bedeutung in diesem Gebiet;
  • die Nachfrage nach Beherbergungsmöglichkeiten sind nicht gedeckt;
  • das Gebiet ist nicht intensiv touristisch genutzt;
  • der Wohnungsbau stimmt mit der Strategie der kantonalen Raumentwicklung überein
  • die bestehenden Zweitwohnungen sind bereits ausgelastet. (Art. 8 Abs. 2 ZWG)
  • Die Gemeinde darf Neubauten nur bewilligen, wenn im Baugesuch nachgewiesen wird,

dass die bestehenden Zweitwohnungen nicht für das neue Beherbergungsangebot genutzt werden

können. (Art. 8 Abs. 3 ZWG)

 

Was gilt für Schweizer Staatsangehörige?

Für Schweizer Staatsangehörige ist der Hauptwohnsitz in der Niederlassungsgemeinde, wo ihr Heimatschein hinterlegt ist. Der Nebenwohnsitz ist die Aufenthaltsgemeinde. Die Niederlassungsgemeinde hat einen  Heimatausweis ausgestellt, der in der Gemeinde des Nebenwohnsitzes hinterlegt ist. Achtung: Heimatschein und Heimatausweis sind nicht miteinander zu verwechseln. Die Bedingungen für einen Zweitwohnsitz resp. Nebenwohnsitz sind:

Sie halten sich als Wochenaufenthalter oder Wochenaufenthalterin für einen bestimmten Zweck in der Gemeinde auf (Ausbildung, Arbeit etc.). Sie haben keine Absicht eines dauernden Verbleibens.

Der Aufenthalt dauert mindestens drei aufeinanderfolgende Monate oder Sie verbringen insgesamt mindestens drei Monate während eines Jahres in der Gemeinde des Nebenwohnsitzes.

  

Was gilt für Angehörige anderer Staaten? Ausländer mit Zweitwohnsitz in der Schweiz: Was müssen diese beachten?

Ausländerinnen und Ausländer, die eine Ferienwohnung oder eine Zweitwohnung erwerben wollen, benötigen zum Teil eine Bewilligung. Bei ausländischen Staatsangehörigen ist der Hauptwohnsitz in der Gemeinde, wo die Aufenthaltsbewilligung (z. B. Ausländerkategorie B) bzw. die Niederlassungsbewilligung (Ausländerkategorie C) erteilt wurde. Viele ausländische Staatsangehörige, insbesondere Deutsche, investieren mit einem Kauf gern in Ferienimmobilien in der Schweiz. Aber auch zu Arbeitszwecken kommt ein zweites Haus oder eine Zweitwohnung in Frage. Ebenso wie Schweizer unterliegen sogenannte Grenzgänger der Meldepflicht, müssen den zweiten Wohnsitz also anmelden. Wer sich weniger als 90 Tage pro Jahr als Nichterwerbstätiger in der Schweiz aufhält, benötigt keine gesonderte Aufenthaltsbewilligung. Wer allerdings seinen Aufenthalt verlängern möchte, muss ausreichend finanzielle Mittel demonstrieren und eine Kranken- und Unfallversicherung abschliessen. Steuern für ein zweites Haus oder eine zweite Wohnung hierzulande fallen für Ausländer nur dann an, wenn sie in der Schweiz Einkünfte durch Arbeit erzielen und sich mehr als 6 Monate pro Jahr im Land aufhalten. Alternativ gilt man als «Steuerausländer» oder «Grenzgänger» und zahlt stattdessen im Heimatland Steuern. Wer regelmässig in der Schweiz arbeitet und nach der Arbeit an den Wohnort im Ausland zurückkehrt, hat weder einen Haupt- noch einen Nebenwohnsitz in der Schweiz. Diese Personen gelten als Grenzgängerin oder Grenzgänger mit einem Ausweis G. Sie werden im Einwohnerregister nicht registriert. Wohnen Sie während der Woche in einer schweizerischen Gemeinde und kehren Sie mindestens einmal wöchentlich an den ausländischen Wohnsitz zurück. Dann sind Sie registriert unter dem Meldeverhältnis 3 («Die Person ist in der Gemeinde gemeldet, hat aber keinen Hauptwohnsitz in der Schweiz»).

  

Good to know:

Es gibt eine Obergrenze an sogenannten Aparthotels mit Ferienwohnungen oder Wohneinheiten, die an ausländische Personen verkauft werden dürfen. Diese Grenze liegt in der Schweiz bei 1.500, die auf die Kantone verteilt wird. In Kantonen wie Genf und Zürich ist der Verkauf von Ferienwohnungen an ausländische Personen sogar ganz verboten. Eine Zweitwohnung verursacht Kosten. Zweitwohnungen werden ähnlich besteuert wie dauernd genutzte Wohnimmobilien. Welche das sind, hängt von vielen Umständen ab. Hier empfehlen wir den Beizug von einem unserer Fachleute der WENET AG. Ein wichtiger Faktor ist auch immer die Lage. Je nach Ort der Zweitwohnung können die Kosten sehr unterschiedlich ausfallen.

Kann ich in der Schweiz gemeldet bleiben und im Ausland wohnen?

Bei einem Wohnsitz in der Schweiz sind Sie verpflichtet sich abzumelden, falls Ihr Auslandaufenthalt länger dauert. Bis zu einer kurzen Dauer steht es Ihnen frei, ob Sie in der Schweiz angemeldet bleiben möchten.

 

Wie steht es um die bestehenden Zweitwohnungen?

 

Alle Zweitwohnungen, die vor dem 11. März 2012 bereits standen oder rechtskräftig bewilligt waren, sind in der Art und Weise, wie sie genutzt werden, frei. (Art. 12 Abs. 1 ZWG) Bestehende Zweitwohnungen müssen daher nicht umgenutzt werden und altrechtliche Erstwohnungen dürfen zu Zweitwohnungen umfunktioniert werden, solange dies nicht missbräuchlich geschieht. Die Kantone dürfen diese Umnutzung gesetzlich einschränken.

 

Umbau und Erneuerung

Bestehende Wohnungen, sog. altrechtliche Wohnungen, dürfen im Umfang der bestehenden Hauptnutzungsfläche umgebaut, erneuert und wieder aufgebaut werden. Werden dadurch aber neue Wohnungen geschaffen, so ist dies ebenfalls zulässig. (Art. 12 Abs. 2 ZWG) Erweiterung. Wer seine altrechtliche Wohnung erweitern will und dadurch neue Hauptnutzungsfläche schafft, darf dies nur, wenn er die neu geschaffene Wohnung als Erstwohnung oder als touristisch bewirtschaftete Wohnung angibt. Diese Wohnung erhält dann deshalb eine Nutzungsbeschränkung, wie eine reguläre neue Wohnung. (Art. 12 Abs. 3 ZWG).



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