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Was tun gegen Parasi...ähm Mietnomaden!

Oktober 2022

Aufgepasst - diese Übeltäter lauern überall

Als Mietnomade bezeichnet man üblicherweise eine Person, die eine Immobilie kostenlos bezieht, und nicht zahlt, dieser Mietnomade bezahlt nichts und hatte dies auch nie vor. Nach einer fristloser Kündigung zieht dieser Mietnomade in eine andere Liegenschaft oder Wohnung, Haus und alles von Anfang….Ein Mietvertrag ist abwechselnd und fordert viel Aufmerksamkeit – aufpassen!


Besonders bei der Wahl von neuen Mietern, ist äusserst viel Vorsicht geboten. Sogenannte Mietnomaden können für sehr viel Ärger und finanzielle Auslagen führen und Sie in den Ruin treiben. Es geht soweit, dass Sie die Immobilie mit Verlust verkaufen müssen und davor sollte man sich bestmöglich schützen. Wie Sie sich vor solchen ungewollten Nomaden schützen, erfahren Sie in unserem Beitrag.

Wie erkenne ich solche Mietbetrüger?


Art. 146 des Schweizer Strafgesetzbuches: gemäss diesem Artikel liegt dann ein Betrug vor, wenn der Mieter nie die Absicht hatte, den Mietzins zu begleichen.

Betrügerische Mieter können Sie als Vermieter, vielleicht daran erkennen, dass sie nicht auf die Abmahnung oder andere Versuche der Kontaktaufnahme reagieren. Oft sind sie schon ab dem Zeitpunkt ihres Einzugs verdächtig unkommunikativ, was schwer ist zu ermitteln. 


Um die Mietbetrüger gar nicht erst einziehen zu lassen, sollten Sie sich als Vermieter gut vorbereiten.

Auf den ersten Blick sind Mietnomaden nicht einfach von rechtschaffenden Mietern zu unterscheiden. Es fällt schwer, Mietnomaden zu entlarven. Sie geben sich seriös, sind anständig, höflich und verfügen über eine sehr gute Ausdrucksweise. Lassen Sie sich nicht täuschen!



Die Schwindler sind nicht unbedingt an der Kleidung oder an ihrem Auftreten zu erkennen – im Gegenteil, sie wirken häufig sehr nett und seriös. Sie haben es also häufig mit Profis zu tun, weshalb Vermieter eine eingehende Prüfung des Mieters durchführen sollten, bevor Sie den Mietvertrag unterschreiben. Die absolute Horrorvision aller Vermieter: Der neue Mieter zahlt monatelang die Miete nicht. Damit das nicht passiert, und Vermieter einen seriösen Mieter finden, sollten sie bei der Auswahl sehr vorsichtig vorgehen. Als Vermieter empfiehlt es sich folgenden Schritten zu folgen, um Mietnomaden zu vermeiden und die Miete zu garantieren:


- Anmeldeformular verlangen

- Referenzen vom Arbeitgeber

- Referenzen vom Vorvermieter

- Holen Sie ein Betreibungsregisterauszug

- Holen Sie sich eine Bonitätsprüfung

- Mietschuldenfreiheit vom Vor-Vermieter bestätigen lassen

- Verlangen Sie Ausweispapiere

- Vereinbaren Sie schriftlich eine Mietkaution (mind. 2 Monatsmieten)

 

Diese ausführliche Prüfung als Vermieter hilft Ihnen dabei, eventuelle Gauner schon vorab abzuschrecken. Dann können Sie im Mietvertrag vereinbaren, dass Sie die Schlüssel für die Mietimmobilie erst dann übergeben, wenn der Mieter das Mietzinsdepot, also die Kaution, vollständig bezahlt hat.


So können Sie als Vermieter im schlimmsten Fall zumindest einen Teil Ihrer Kosten abdecken. Allenfalls schliesst man eine Rechtsschutzversicherung dagegen ab, was allenfalls hilfreich ist.Trotz gründlicher Prüfung kann es aber passieren, dass Mietbetrüger einziehen. Sobald der Mietzins mehrere Male nicht gezahlt wurde, sollten Sie Verdacht schöpfen. In dieser Situation haben Sie in der Schweiz das Recht, unverzüglich eine Abmahnung zu schicken und mit der Kündigung zu drohen. Sollte der Mieter auch nach der Abmahnung die ausstehenden Mietzinsen nicht zahlen, können Sie eine fristlose Kündigung aussprechen. Die fristlose Kündigung ist auch bekannt als „ausserordentliche Kündigung“. Der Unterschied zu einer ordentlichen Kündigung liegt darin, dass die Kündigungsfrist nicht eingehalten wird, da das Arbeitsverhältnis mit sofortiger Wirkung beendet werden soll. Wichtig: Vermeiden Sie Panik bei ausstehenden Mietzahlungen. Nicht jedes Mietsäumnis bedeutet automatisch, dass es sich um Mietnomaden handelt. Manchmal hat der Mieter zum Beispiel mit persönlichen Problemen oder einer unerwarteten Kündigung zu kämpfen. Nehmen Sie bei ausstehenden Mietzinszahlungen daher zunächst Kontakt mit dem Mieter auf, so waren Sie auch das Mietverhältnis. Bei einem erstmaligen Ausfall können Sie die Miete auch von der vorher eingezahlten Kaution abziehen. Mieter, die aus persönlichen Gründen zahlungsunfähig sind oder werden, sind daher nicht automatisch Mietpreller. Gleich eine Kündigung bei einer Nichtzahlung der Miete auszusprechen, ist nicht immer notwendig.

Ihre Werkzeuge, Hilfsmittel & Co. sind:

Falls es sich um Mietbetrüger handelt, die trotz Ihrer Mahnungen und der Kündigung nicht ausziehen, können Sie den Mieter ausweisen. Dazu müssen Sie als Vermieter in der Schweiz eine eindeutige Sachlage und Beweismittel wie relevante Schreiben, Kontoauszüge und Abmahnungen vorlegen. Dann ist es möglich, die Ausweisung beim zuständigen Einzelgericht zu beantragen. Ebenfalls können Sie eine Räumungsklage einreichen. Wir empfehlen Vermieter sich vor dem Gang vor Gericht einen Rechtsbeistand zu holen. Rechtsanwälte für Mietrecht kennen sich mit dem Problem Mietnomaden aus und können Ihnen als Vermieter zur Seite stehen. Für die Sammlung von Beweismaterial sind auch Privatdetekteien hilfreiche Dienstleister.


Wie, wann künden?


Störung des Hausfriedens oder Verstoss gegen die Hausordnung.

Stört ein Mieter den Hausfrieden oder verstösst er gegen die Hausordnung, darf der Vermieter das Mietverhältnis mit ihm gegebenenfalls kündigen. Dies ist in den folgenden Fällen möglich, sofern es Beweismittel dafür gibt, was nicht  ganz einfach ist:


- Wiederholte nächtliche Ruhestörung

- Tätliche Angriffe

- Beleidigung, Bedrohung

- Üble Nachrede

- Vorsätzliche Sachbeschädigungen

- Kriminelle Handlungen


§573 BGB legt hier die gesetzlichen Kündigungsgründe des Vermieters fest:

- Pflichtverletzung

- Eigenbedarf

- Wirtschaftliche Verwertung


Pflichtverletzung von Mietern

Die häufigsten Pflichtverletzungen, die Mieter begehen, sind die folgenden:


1. Zahlungsverzug und unpünktliche Mietzahlung Mieter, die ihre Miete gar nicht oder nur sporadisch zahlen, sind für Vermieter ein ernsthaftes Problem. Haben Vermieter es mit zahlungsunwilligen Mietern zu tun, ist eine fristlose Kündigung dann rechtens, wenn:

- mit 2 Monatsmieten im Rückstand sind

- man innerhalb von 2 aufeinander folgenden Monaten mit 1 Monatsmiete im Rückstand ist



Die fristlose Kündigung wird dann unwirksam, wenn der Mieter nach Zustellung der Räumungsklage seine Mietrückstände innerhalb von zwei Monaten begleicht. Ein erster wichtiger Schritt ist, den Mieter anzumahnen und die Kündigung anzudrohen. Räumen Sie dem Mieter eine Zahlungsfrist von 30 Tagen ein. Wenn der Mieter nicht auf Ihre Schreiben reagiert, können Sie dem Mieter gemäss Art. 257d OR mit einer Frist von 30 Tagen zum Monatsende kündigen. Für diese Kündigung ist sehr wichtig, dass man das amtliche Formular verwendet.


Eine fristlose Kündigung ist nach Art. 257f OR möglich, wenn der Mieter der Immobilie vorsätzlich schweren Schaden zufügt. Wenn Ihr Mieter beispielsweise absichtlich einen Wasserschaden verursacht, Feuer legt, die Küche kurz und klein schlägt. 

Zauberwort #RÄUMUNGSKLAGE*

Wir empfehlen, gleich von Beginn an Profis in die Vorbereitung miteinzubeziehen. Es ist eine Ausweisung notwendig. Selbst die gerichtliche Unterstützung ist in der Schweiz nicht immer ausreichend, um sich von den betrügerischen Mietern zu befreien. Denn wenn diese die Aufforderungen ignorieren und die Miete weiterhin nicht zahlen, können sie theoretisch vorerst weiter in der Wohnung bleiben. Als Vermieter sollten Sie unbedingt davon absehen, selbst Hand anzulegen und den Mieter mitsamt seinen Habseligkeiten zu räumen oder gar mit Gewalt zu vertreiben.


Traurig aber wahr...grundsätzlich ist auch davon abzuraten, das Türschloss eigenhändig auszutauschen, die Heizung abzustellen oder ähnliche Gegenmassnahmen zu unternehmen. Selbst wenn der Mietbetrüger keinen Mietzins zahlt, bleiben Ihre Pflichten als Vermieter tatsächlich davon unberührt. Wählen Sie daher den gerichtlichen Weg, auch wenn damit Kosten verbunden sind.



Stattdessen ist eine Ausweisung nötig, welche Sie mit Hilfe der oben genannten Räumungsklage erhalten können.


Diese können Sie nach der ersten Klage beim zuständigen Bezirksgericht beantragen. Dieser Prozess kann recht zeitraubend sein und leider gibt es Mietnomaden, die genau mit dieser Zeit spekulieren. Sobald die Ausweisung rechtskräftig ist, wird sie von der Gemeinde vollstreckt. Hier kann bei Bedarf selbst polizeiliche Unterstützung zum Einsatz kommen, um den Mieter aus der Wohnung zu entfernen.

Zudem ist es überaus wichtig, solche ungewollten Mietern bereits bei der Abklärung der Referenzen auf die Schliche zu kommen. Je ausführliche die Recherchen und Abklärung andauern, umso effektiver können Vermieter sich vor solchen Einmietbetrügern schützen. Lassen Sie sich folglich Zeit bei den Abklärungen und prüfen Sie die Mieterangabe ausführlich und ganz genau. Falls der Mietnomade Müll, Dreck, Gegenstände in der Wohnung zurückgelassen hat, müssen Sie diese auf eigene Kosten entfernen. Beauftragen Sie am besten ein Umzugsunternehmen und lagern Sie als Vermieter die Möbel zwischen. Nach einer gewissen Zeit dürfen Sie diese versteigern – auch dabei kann Ihr Rechtsanwalt weiterhelfen. Auch sonstige entstandene Kosten – sei es durch Zerstörung der Wohnung oder Schimmelbefall – muss der betroffene Mieter selbst übernehmen. Im schlimmsten Fall können dies auch hohe Kosten sein. Eine die Reparation und Sanierung ist notwendig, da Sie neue Mieter finden wollen, welche die Monatsmiete regelmässig zahlen. Die Kosten für die Ausweisung sowie für den Gerichtsprozess tragen Sie auch normalerweise selbst. Denn die Mietnomaden sind fast immer zahlungsunfähig. Eine Rechtsschutzversicherung hilft jedoch bei der Kostenübernahme. Bevor Sie Ihre Wohnung vermieten, macht eine genaue Abklärung betreffend Versicherung sehr Sinn. Zu guter Letzt müssen Sie die Mietimmobilie wieder instand setzen. Auch hier kommen Sie selbst als Vermieter für die Kosten auf – denken Sie daher daran, sich schon während des Vermietungsprozesses gut abzusicher.


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