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Kann ich meinen Mieter verkaufen?

September 2022

Wie werde ich ihn los, in 10 Tagen?

Sie sind Eigentümer einer vermieteten Immobilie und überlegen, diese nun zu verkaufen? Hier erhalten Sie exklusive Tipps, die Ihnen helfen den Verkaufsprozess gut vorzubereiten und professionell umzusetzen. Es ist ein Privileg, eine Wohnung zu vermieten und damit Einnahmen zu erzielen. Ob Sie dieses Privileg aufgeben und die Wohnung verkaufen wollen, entscheiden Sie allein. Aber wie verkauft man eine vermietete Wohnung?  Der Mieter ist zwar nicht Eigentümer der Immobilie. Doch er hat das Recht in dem Haus oder der Wohnung zu leben. Das muss bei einem Verkauf berücksichtigt werden. IHier erfahren Sie, wie man eine vermietete Immobilie verkauft.


Im Allgemeinen ist es einem Immobilieneigentümer möglich, seine Wohnung oder sein Haus an Dritte zu veräussern. Für Immobilientransaktionen in der Schweiz sind bestimmte gesetzliche und regulatorische Bestimmungen vorgesehen. Es empfiehlt sich allenfalls die Mieter miteinzubeziehen du diese frühzeitig zu informieren, sodass sich diese auch darauf vorbereiten können und nicht plötzlich vor den Kopf gestossen werden. Wird die Immobilie von einem Mieter bewohnt, muss dies kein unüberwindbares Hindernis für den Verkauf sein. In manchen Fällen müssen Sie aber vor dem Verkauf besondere Massnahmen ergreifen, z. B. wenn Sie Ihr Haus bei laufendem Kredit veräussern wollen oder wenn Sie Ihr Haus nach einer Scheidung oder Trennung verkaufen möchten.


Beachten Sie, dass der Immobilienverkauf mit Mieter durch zwei Gesetze geregelt wird: das Privatrecht des Bundes, das die diesbezüglichen Rechte und Verpflichtungen regelt, und das öffentliche Recht der Kantone, die für die Genehmigung des Verkaufs zuständig sind.


Wie geht man korrekt vor, ohne unnötige Probleme zu verursachen?

Am besten kann man eine vermietete Immobilie, solange die Rendite stimmt, als Kapitalanlage verkaufen, sprich man wendet sich direkt an Kapitalanleger und Investoren. Dabei kommt es darauf an, den Anleger davon zu überzeugen, dass er bereits während der Haltedauer der Immobilie eine interessante Eigenkapitalrendite erwirtschaften kann, spätestens jedoch bei einem späteren Verkauf.


Bitte denken Sie daran, dass vermietete Immobilien nicht wie Freie vermarktet werden. So werden diese z.B. bei den Online-Immobilien-Vermarktungsportalen in einer gesonderten Rubrik geführt (z.B. Anlageobjekte oder Mehrfamilienhaus). Auch werden vermietete Liegenschaften stärker auf dem „Papier“ verkauft (über Renditekalkulationen). So erhält ein Kaufinteressent in der Regel auch erst dann einen Besichtigungstermin, wenn er ernsthaft interessiert ist und man mit ihm auch schon ausführlich darüber gesprochen und die entsprechenden Vorabklärungen getroffen hat.

 

Auf diese Weise muss der oder die Mieter (Mehrfamilienhaus) nicht ständig gestört werden. Es gibt sogar Kapitalanleger, die eine Wohnung kaufen, ohne diese zu besichtigen, wenn sie sehr ausführlich beraten worden sind. Da beim Verkauf einer vermieteten Liegenschaft die Beratung sehr entscheidend ist, sollten die Verkaufsgespräche nur von professionell dafür geeigneten und ausgebildeten Fachleuten geführt werden, die schon häufiger Kapitalanlagen verkauft und sich darauf spezialisiert haben. Wenden Sie sich daher nur an Immobilienfirmen, die regelmässig mit Immobilien als Kapitalanlagen zu tun haben. Die WENET AG ist spezialisiert auf Rendite Liegenschaften und Investments. Wealth Investment Network AG – Wir verbinden Immobilien.


Fakten:

•    Es ist möglich, eine vermietete Immobilie zu verkaufen

•    Vorkaufsrecht prüfen und beachten

•    Entweder Mietvertrag kündigen oder inklusive Mieter verkaufen

•    Einhaltung von Kündigungsfristen

•    Kündigungsgrund muss legitim sein

•    Es kommt allenfalls zu einer Mietübertragung.

Was ist zu beachten bei einer vermieteten Immobilie?

Wir empfehlen, gleich von Beginn an Profis in die Vorbereitung miteinzubeziehen. Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung verkaufen müssen, die von einem Mieter bewohnt wird, stellt sich natürlich die Frage, was mit dem Mietvertrag geschehen soll. Sie haben zwei Möglichkeiten:


• Entweder sie lösen das Mietverhältnisses vor dem Verkauf auf

• Oder Sie verkaufen die Immobilie so, wie sie ist



In beiden Fällen muss sich der Verkauf nach bestimmten gesetzliche Grundlagen richten: die Frist der Vertragskündigung und das Vorkaufsrecht.




1. Vorkaufsrecht vorhanden

Mit dem Vorkaufsrecht erhält eine Person das Privileg, eine bestimmte Immobilie zu erwerben, vorausgesetzt die Immobilie wird zum Verkauf angeboten.  Bei einer vermieteten Immobilie erhält zum Beispiel Ihr Mieter das Privileg, dass ihm seine Liegenschaft vor allen anderen zum Kauf angeboten wird. Je nach Bedingungen und Vorgaben ist man als Eigentümer der Immobilie verpflichtet, den Mieter über seine Verkaufsabsichten zu informieren, spätestens dann, wenn man einen Käufer gefunden hat und die Kaufvertragsvorbereitungen stattfinden. In einigen Kantonen haben Mieter zudem die Möglichkeit, die von ihnen gemietete Immobilie zu kaufen.



Sofern das Vorkaufsrecht in den gesetzlichen Bestimmungen fehlt, kann der Vermieter entscheiden, ob er den Mietvertrag kündigt, bevor er die Immobilie verkauft. Mietverträge sind in der Regel unbefristet. Eine ordentliche Kündigung liegt vor, wenn sie gemäss den Vertragsbedingungen erfolgt. Ansonsten wird sie als ausserordentlich bezeichnet. Letztere Option ist nur in einigen Sonderfällen möglich (Todesfall, Nichtzahlung der Miete...).



2. Fristen beachten (Achtung Schutzfristen vermeiden)

Kündigungsfrist und Anfechtung durch den Mieter ist etwas, das vorkommen kann aber nicht muss. Die Auflösung des Vertrages ist gültig, wenn der Mieter innerhalb der vorgeschriebenen Frist benachrichtigt wird und wenn die Kündigung nicht gegen Treu und Glauben verstösst.


Aus folgenden Gründen ist die Kündigung missbräuchlich:


- Wenn nachgewiesen wird, dass der Vermieter mit der Kündigung des Vertrages beabsichtigt, den Mieter zum Erwerb der Immobilie zu bewegen.


- Wenn die Kündigung aufgrund von Streitigkeiten auf die Räumung des Mieters abzielt.


HINWEIS: Der Mieter kann die Motivation des Vermieters jederzeit in Frage stellen. Ist der Mieter mit der Anfechtung der Kündigung erfolgreich, dann beginnt eine Schutzfrist von teilweise 3 Jahren. Während dieser Zeit darf der Mieter die Immobilie weiter bewohnen. Um das zu vermeiden, ist es wichtig, dass sich der Vermieter von einem Experten für den Verkauf von Immobilien in der Schweiz unterstützen lässt. Unsere Fachleute von WENET AG begleiten Sie und weisen Sie auf derartige Situationen hin, damit Sie den Verkauf bestmöglich abschliessen können.



Wird eine vermietete Immobilie verkauft, ohne das Mietverhältnis davor zu beenden, dann geht der Mietvertrag direkt auf den neuen Eigentümer über. Dieser wird in Übereinstimmung mit dem Gesetz und den Vertragsbedingungen neue Vertragspartei und übernimmt alle Rechte und Pflichten des vorherigen Vermieters. Der neue Eigentümer übernimmt automatisch alle bestehenden Verträge sobald er im Grundbuch eingetragen ist, auch wenn im Mietvertrag noch der Name des bisherigen Vermieters steht. Ein neuer Mietvertrag ist zwar nicht nötig aber empfehlenswert.

Kann man als Vermieter beim Hausverkauf kündigen?

Ja. Solange die Liegenschaft dem bisherigen Vermieter gehört, kann er die Mietverträge kündigen wegen Hausverkauf. Ob die Kündigung rechtlich gültig ist, muss in jedem Einzelfall genau angeschaut werden.

Mit der Übernahme der bestehenden Mietverträge ist man als neuer Eigentümer auch an die dort festgelegten Kündigungsfristen und Kündigungstermine gebunden. Man kann aber unmittelbar nach dem Erwerb der Immobilie wegen dringendem Eigenbedarf davon abweichen und unter Einhaltung der Fristen auf den nächstmöglichen gesetzlichen Kündigungstermin kündigen.

Dürfen Sie Besichtigungen durchführen beim Verkauf?

Der Mieter muss Besichtigungen durch Kaufinteressenten dulden, bis der Verkauf zustande gekommen ist. Der Vermieter muss die Termine im Voraus lediglich anmelden und auf die Privatsphäre des Mieters Rücksicht nehmen. Der Mieter hat das Recht, bei der Besichtigung anwesend zu sein. Der Mieter muss Ihnen dazu möglichst genau angeben, zu welchen Zeiten und Tagen Sie die Immobilie zeigen dürfen.