{"id":169615,"date":"2025-10-22T09:27:50","date_gmt":"2025-10-22T07:27:50","guid":{"rendered":"https:\/\/we-net.ch\/?p=169615"},"modified":"2025-10-22T09:27:50","modified_gmt":"2025-10-22T07:27:50","slug":"diritto-di-prelazione-immobiliare-svizzera","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/we-net.ch\/it\/diritto-di-prelazione-immobiliare-svizzera\/","title":{"rendered":"Il diritto di prelazione in Svizzera: tipologie, procedure e conseguenze giuridiche"},"content":{"rendered":"<div data-elementor-type=\"wp-post\" data-elementor-id=\"169615\" class=\"elementor elementor-169615\" data-elementor-post-type=\"post\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-0fc7b48 e-flex e-con-boxed e-con e-parent\" data-id=\"0fc7b48\" data-element_type=\"container\" data-e-type=\"container\">\n\t\t\t\t\t<div class=\"e-con-inner\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-element elementor-element-decd30d elementor-widget elementor-widget-text-editor\" data-id=\"decd30d\" data-element_type=\"widget\" data-e-type=\"widget\" data-widget_type=\"text-editor.default\">\n\t\t\t\t<div class=\"elementor-widget-container\">\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t<h2><span style=\"font-weight: 400;\">Il diritto di prelazione in Svizzera: una guida completa alle transazioni immobiliari<\/span><\/h2><p><span style=\"font-weight: 400;\">Il diritto di prelazione \u00e8 uno strumento fondamentale del diritto immobiliare svizzero, che concede a determinati soggetti la priorit\u00e0 nell'acquisto di un immobile a determinate condizioni. Serve a proteggere i rapporti esistenti con un immobile ed \u00e8 di importanza cruciale per i proprietari, gli acquirenti anticipati e i terzi interessati. Le norme si trovano principalmente nel Codice civile svizzero (ZGB) e nel Codice delle obbligazioni (OR).<\/span><\/p><p>\u00a0<\/p><h2><span style=\"font-weight: 400;\">Che cos'\u00e8 il diritto di prelazione?<\/span><\/h2><p><span style=\"font-weight: 400;\">Il diritto di prelazione conferisce all'avente diritto il diritto di rivendicare il trasferimento della propriet\u00e0 di un terreno o di un immobile mediante una dichiarazione unilaterale di intenti al verificarsi di un cosiddetto evento di prelazione. Ci\u00f2 significa che la parte autorizzata pu\u00f2 stipulare un contratto di acquisto gi\u00e0 negoziato con un terzo alle stesse condizioni.<\/span><\/p><p>\u00a0<\/p><h2><span style=\"font-weight: 400;\">Qual \u00e8 la base giuridica del diritto di prelazione?<\/span><\/h2><p><span style=\"font-weight: 400;\">La base giuridica del diritto di prelazione in Svizzera si fonda su due aree principali:<\/span><\/p><ul><li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>Diritti di prelazione previsti dalla legge<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">Questi sono disciplinati dagli artt. 681 e segg. ZGB. Esse nascono automaticamente per legge e non richiedono un accordo contrattuale.<\/span><\/li><li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>Diritti contrattuali di prelazione<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">Sono disciplinati dagli artt. 216 e segg. OR. Esse nascono da un accordo contrattuale esplicito tra il proprietario e l'avente diritto alla prelazione.<\/span><\/li><\/ul><p><span style=\"font-weight: 400;\">I diritti di prelazione previsti dalla legge prevalgono sui diritti di prelazione contrattuali, a meno che le parti non abbiano concordato diversamente.<\/span><\/p><p>\u00a0<\/p><h2><span style=\"font-weight: 400;\">Quali sono i tipi di diritti di prelazione contrattuale?<\/span><\/h2><p><span style=\"font-weight: 400;\">Il diritto di prelazione contrattuale si divide in due forme principali:<\/span><\/p><h3><span style=\"font-weight: 400;\">1. diritto di prelazione illimitato:<\/span><\/h3><ul><li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">L'avente diritto alla prelazione pu\u00f2 acquistare la propriet\u00e0 alle stesse condizioni che il venditore ha negoziato con un terzo.<\/span><\/li><li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">Requisiti formali: Il contratto richiede solo la semplice forma scritta.<\/span><\/li><li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">Effetti nei confronti di terzi: per avere effetti reali nei confronti di terzi, il diritto deve essere registrato nel registro fondiario.<\/span><\/li><\/ul><h3><span style=\"font-weight: 400;\">2. diritto di prelazione limitato:<\/span><\/h3><ul><li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">Il prezzo d'acquisto e le altre condizioni sono gi\u00e0 stabilite nell'accordo di prelazione.<\/span><\/li><li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">Requisito formale: Il contratto deve essere ufficialmente autenticato.<\/span><\/li><li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><span style=\"font-weight: 400;\">Rischio: per il venditore c'\u00e8 il rischio di non realizzare l'attuale valore di mercato in caso di vendita, se il prezzo concordato \u00e8 inferiore.<\/span><\/li><\/ul><p>\u00a0<\/p><h2><span style=\"font-weight: 400;\">Come funziona il diritto di prelazione sugli immobili?<\/span><\/h2><p><span style=\"font-weight: 400;\">Il diritto di prelazione scatta solo in caso di prelazione. Di norma, un caso di prelazione si verifica quando viene stipulato un contratto di acquisto con un terzo.<\/span><\/p><p>\u00a0<\/p><h2><span style=\"font-weight: 400;\">Processo di vendita di un immobile con diritto di prelazione<\/span><\/h2><ol><li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>Conclusione del contratto di acquisto con una terza parte<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">Il proprietario conclude un contratto di acquisto valido con un acquirente esterno.<\/span><\/li><li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>Obbligo di informazione<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">Il venditore deve informare per iscritto e senza indugio l'avente diritto alla prelazione della conclusione del contratto di acquisto e delle sue condizioni essenziali (in particolare il prezzo di acquisto).<\/span><\/li><li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>Periodo di esercizio<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">Il prelazionario ha tre mesi di tempo dal ricevimento della notifica per esercitare il suo diritto di prelazione (art. 216e CO in combinato disposto con l'art. 681a cpv. 3 CC).<\/span><\/li><li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>Dichiarazione di esercizio<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">Se la parte autorizzata desidera far valere il proprio diritto, deve informare il venditore con una dichiarazione di intenti unilaterale e informale.<\/span><\/li><li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>Conseguenze dell'esercizio<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">Con l'esercizio tempestivo del diritto di prelazione, l'avente diritto stipula il contratto di acquisto al posto del terzo. La vendita viene quindi perfezionata tra il proprietario originario e l'avente diritto alla prelazione.<\/span><\/li><li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>Conseguenza del mancato esercizio\/scadenza del termine<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">Se l'avente diritto rinuncia al suo diritto o lascia scadere il termine non utilizzato, la vendita al terzo pu\u00f2 essere elaborata come di consueto.<\/span><\/li><\/ol><p>\u00a0<\/p><h2><span style=\"font-weight: 400;\">Quanto dura il diritto di prelazione?<\/span><\/h2><p><span style=\"font-weight: 400;\">La durata massima di un diritto di prelazione contrattuale \u00e8 limitata per legge a 25 anni dalla stipula del contratto (art. 216a CO).<\/span><\/p><p><span style=\"font-weight: 400;\">I diritti di prelazione previsti dalla legge, invece, si applicano a tempo indeterminato, purch\u00e9 siano soddisfatti i requisiti di legge.<\/span><\/p><p>\u00a0<\/p><h2><span style=\"font-weight: 400;\">Cosa devo considerare come acquirente preventivo?<\/span><\/h2><ul><li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>Rispettare la scadenza<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">Il periodo di esercizio di tre mesi dalla notifica della vendita \u00e8 obbligatorio.<\/span><\/li><li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>Finanziamento sicuro<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">Il cliente deve essere in grado di pagare il prezzo d'acquisto secondo i termini del contratto con i terzi (in caso di diritti illimitati) o del contratto di prelazione (in caso di diritti limitati).<\/span><\/li><li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>Nessuna costrizione<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">Non siete obbligati ad acquistare. Tuttavia, il mancato esercizio del diritto ne determina la decadenza per il caso di prelazione in corso, per cui un diritto annotato nel registro fondiario rivivr\u00e0 in caso di futura vendita (purch\u00e9 non sia ancora scaduto il periodo di 25 anni).<\/span><\/li><\/ul><p>\u00a0<\/p><h2><span style=\"font-weight: 400;\">Come posso utilizzare il diritto di prelazione in qualit\u00e0 di proprietario?<\/span><\/h2><p><span style=\"font-weight: 400;\">In qualit\u00e0 di proprietario (venditore), dovete innanzitutto adempiere al vostro dovere di informazione. Prima di vendere, verificate se esistono diritti di prelazione legali o contrattuali registrati nel registro fondiario. Per evitare conseguenze legali \u00e8 indispensabile seguire attentamente la procedura.<\/span><\/p><p>\u00a0<\/p><h2><span style=\"font-weight: 400;\">Il diritto di prelazione pu\u00f2 essere aggirato?<\/span><\/h2><p><span style=\"font-weight: 400;\">Il diritto di prelazione si applica solo a una vendita o a una transazione economicamente equivalente a una vendita (il caso di prelazione). Alcune transazioni non si qualificano legalmente come caso di prelazione ed eludono il diritto, ad esempio:<\/span><\/p><ul><li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>Donazione<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">Il trasferimento della propriet\u00e0 \u00e8 gratuito.<\/span><\/li><li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>Eredit\u00e0 e divisione dell'eredit\u00e0<\/b><span style=\"font-weight: 400;\">Assegnazione a un erede.<\/span><\/li><li style=\"font-weight: 400;\" aria-level=\"1\"><b>Vendita forzata<\/b><span style=\"font-weight: 400;\"> (solo i diritti contrattuali vengono elusi, i diritti legali possono essere rivendicati).<\/span><\/li><\/ul><p>\u00a0<\/p><p><span style=\"font-weight: 400;\">Tuttavia, in caso di elusione per donazione, un diritto di prelazione annotato nel registro fondiario rimane in vigore nei confronti del nuovo proprietario e pu\u00f2 essere fatto valere in caso di successiva vendita.<\/span><\/p><p>\u00a0<\/p><h2><span style=\"font-weight: 400;\">Cosa significa il diritto di prelazione per me come acquirente?<\/span><\/h2><p><span style=\"font-weight: 400;\">In qualit\u00e0 di potenziali acquirenti terzi, dovete verificare se esiste un diritto di prelazione (consultazione del registro fondiario). Se viene esercitato un diritto di prelazione, la parte autorizzata prender\u00e0 il vostro posto nel contratto d'acquisto e l'acquisto previsto non verr\u00e0 portato a termine per voi.<\/span><\/p><p>\u00a0<\/p><h2><span style=\"font-weight: 400;\">Cosa succede se si viola il diritto di prelazione?<\/span><\/h2><p><span style=\"font-weight: 400;\">Se un diritto di prelazione iscritto nel registro fondiario viene violato, il titolare del diritto di prelazione pu\u00f2 agire in giudizio per ottenere il trasferimento della propriet\u00e0 a se stesso e quindi annullare la vendita al terzo (cosiddetto effetto reale).<\/span><\/p><p>\u00a0<\/p><p><span style=\"font-weight: 400;\">In caso di violazione di un diritto contrattuale di prelazione non riservato, la parte avente diritto ha generalmente diritto solo a un risarcimento da parte del venditore (effetto obbligatorio).<\/span><\/p><p>\u00a0<\/p><h2><span style=\"font-weight: 400;\">Come funziona il diritto di prelazione in caso di compropriet\u00e0?<\/span><\/h2><p><span style=\"font-weight: 400;\">I comproprietari hanno un diritto di prelazione ai sensi dell'art. 682 comma 1 del Codice civile svizzero se una quota di compropriet\u00e0 deve essere venduta a un non comproprietario (ad esempio in una comunione ereditaria). Questo diritto non si applica alla propriet\u00e0 condominiale.<\/span><\/p><p>\u00a0<\/p><h2><span style=\"font-weight: 400;\">Come funziona il diritto di prelazione nei condomini?<\/span><\/h2><p><span style=\"font-weight: 400;\">Non esiste un diritto di prelazione legale per i condomini. Tuttavia, l'associazione dei proprietari di condominio pu\u00f2 approvare una delibera per concordare un diritto di prelazione contrattuale a favore di tutti i proprietari di condominio. Tale diritto di prelazione contrattuale non \u00e8 limitato a 25 anni, ma pu\u00f2 essere concordato per l'intera durata della propriet\u00e0 condominiale.<\/span><\/p><p>\u00a0<\/p><h2><span style=\"font-weight: 400;\">Conclusione<\/span><\/h2><p><span style=\"font-weight: 400;\">Quando acquistate o vendete il vostro immobile, affidatevi a <\/span><a href=\"https:\/\/we-net.ch\/it\/contatto\/\"><span style=\"font-weight: 400;\">WeNet AG<\/span><\/a><span style=\"font-weight: 400;\"> come vostro partner di fiducia: la nostra combinazione di solide competenze, una forte rete e una conoscenza del mercato all'avanguardia vi garantisce una transazione efficiente e di successo. Affidatevi al nostro servizio completo per ottenere il miglior prezzo possibile o per trovare l'immobile dei vostri sogni.<\/span><\/p>\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Il diritto di prelazione in Svizzera: una guida completa alle transazioni immobiliari Il diritto di prelazione \u00e8 uno strumento fondamentale del diritto immobiliare svizzero, che concede a determinati soggetti la priorit\u00e0 nell'acquisto di un immobile a determinate condizioni. 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