{"id":179836,"date":"2026-02-16T13:18:30","date_gmt":"2026-02-16T12:18:30","guid":{"rendered":"https:\/\/we-net.ch\/?p=179836"},"modified":"2026-02-18T15:47:29","modified_gmt":"2026-02-18T14:47:29","slug":"impot-sur-les-gains-immobiliers-en-suisse-une-comparaison-entre-les-cantons","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/we-net.ch\/fr\/impot-sur-les-gains-immobiliers-en-suisse-une-comparaison-entre-les-cantons\/","title":{"rendered":"Imp\u00f4t sur les gains immobiliers en Suisse : une comparaison entre les cantons"},"content":{"rendered":"
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L'imp\u00f4t sur les gains immobiliers concerne toute personne qui vend un bien immobilier ou un terrain en Suisse. Il est pr\u00e9lev\u00e9 sur le b\u00e9n\u00e9fice r\u00e9alis\u00e9 entre l'achat et la vente. Le montant de l'imp\u00f4t varie fortement d'un canton \u00e0 l'autre et d\u00e9pend notamment de la dur\u00e9e de possession, du montant du gain et des \u00e9ventuelles d\u00e9ductions.<\/p>

Ci-dessous, nous pr\u00e9sentons une comparaison claire des syst\u00e8mes cantonaux, sous forme de tableaux, afin que les propri\u00e9taires puissent rapidement saisir les diff\u00e9rences.<\/p>

Aper\u00e7u des taux d'imposition cantonaux - 1\u00e8re partie<\/h2>

Le premier tableau pr\u00e9sente les syst\u00e8mes fiscaux de base et les taux principaux des principaux cantons. Il montre quels facteurs influencent la charge fiscale et o\u00f9 les taux sont particuli\u00e8rement \u00e9lev\u00e9s ou bas.<\/em><\/p>

L\u00e9gende - Syst\u00e8me & structure fiscale<\/h3>

Syst\u00e8me dual<\/strong>
Les gains immobiliers des personnes physiques sont impos\u00e9s s\u00e9par\u00e9ment (imp\u00f4t sur les gains immobiliers). Les personnes morales sont impos\u00e9es sur les b\u00e9n\u00e9fices dans le cadre de l'imp\u00f4t ordinaire sur le b\u00e9n\u00e9fice.<\/p>

Syst\u00e8me moniste<\/strong>
Les gains immobiliers sont soumis \u00e0 l'imp\u00f4t sur les gains immobiliers tant pour les personnes physiques que pour les personnes morales (imp\u00f4t sp\u00e9cial s\u00e9par\u00e9).<\/p>

Progressif<\/strong>
Le taux d'imposition augmente avec le montant du b\u00e9n\u00e9fice. Plus le b\u00e9n\u00e9fice est \u00e9lev\u00e9, plus le pourcentage du taux d'imposition est \u00e9lev\u00e9.<\/p>

Flat (proportionnel)<\/strong>
Un taux d'imposition unique, quel que soit le montant des b\u00e9n\u00e9fices.<\/p>

Combinaison proportionnelle \/ progressive<\/strong>
Structure de base proportionnelle, mais avec des suppl\u00e9ments ou des r\u00e9ductions (par exemple, en fonction de la dur\u00e9e de possession ou du montant des b\u00e9n\u00e9fices).<\/p>

Li\u00e9 \u00e0 l'imp\u00f4t sur le revenu<\/strong>
L'imp\u00f4t sur les gains immobiliers est calcul\u00e9 en tout ou en partie selon le bar\u00e8me de l'imp\u00f4t sur le revenu.<\/p>

R\u00e9duction de la dur\u00e9e de possession (r\u00e9duction \u00e0 long terme)<\/strong>
Le taux d'imposition se r\u00e9duit au fur et \u00e0 mesure que la dur\u00e9e de d\u00e9tention du bien immobilier augmente.<\/p>

Remplacement de la valeur \u00e0 long terme \/ Remplacement de la valeur d'acquisition<\/strong>
Apr\u00e8s une tr\u00e8s longue dur\u00e9e de possession, une valeur de remplacement peut \u00eatre utilis\u00e9e pour calculer le b\u00e9n\u00e9fice imposable \u00e0 la place du prix d'achat effectif.<\/p>

\u00a0<\/p>
Canton<\/strong><\/td>Syst\u00e8me & structure fiscale<\/strong><\/td>Proposition principale \/ M\u00e9canisme<\/strong><\/td>Remarques \/ Exceptions<\/strong><\/td><\/tr>
Argovie (AG)<\/strong><\/td>Syst\u00e8me dual (progressif)<\/td>Taux \u00e9lev\u00e9 initial (~40%) \u2192 taux bas \u00e0 long terme (~5%)<\/td>Petits gains exon\u00e9r\u00e9s d'imp\u00f4t ; r\u00e9duction avec la dur\u00e9e de possession.<\/td><\/tr>
Appenzell Rhodes-Ext\u00e9rieures (AR)<\/strong><\/td>Syst\u00e8me dual<\/td>Flat env. 30%<\/td>Gains < CHF 3\u2019000 exon\u00e9r\u00e9s d'imp\u00f4t ; remplacement \u00e0 long terme possible apr\u00e8s 20 ans.<\/td><\/tr>
Appenzell Rhodes-Int\u00e9rieures (AI)<\/strong><\/td>Syst\u00e8me dual<\/td>Progressif 10-40%<\/td>Gains < CHF 4\u2019000 exon\u00e9r\u00e9s d'imp\u00f4t ; remplacement \u00e0 long terme \u00e0 partir de 20 ans.<\/td><\/tr>
B\u00e2le-Campagne (BL)<\/strong><\/td>Syst\u00e8me moniste (progressif)<\/td>env. 3% \u00e0 ~25%<\/td>Remplacement de la valeur \u00e0 long terme possible apr\u00e8s 20+ ans.<\/td><\/tr>
B\u00e2le-Ville (BS)<\/strong><\/td>Syst\u00e8me moniste<\/td>60% (0-3 ans) \u2192 30% (9+ ans)<\/td>Immeubles occup\u00e9s par leur propri\u00e9taire, \u00e9ventuellement de mani\u00e8re uniforme 30% ; remplacement de la valeur d'acquisition possible plus t\u00f4t.<\/td><\/tr>
Berne (BE)<\/strong><\/td>Syst\u00e8me moniste (progressif)<\/td>Progressif ~1.44% \u00e0 ~8.1%<\/td>Gains < CHF 5\u2019200 exon\u00e9r\u00e9s d'imp\u00f4t ; r\u00e9duction en fonction de la dur\u00e9e de possession.<\/td><\/tr>
Gen\u00e8ve (GE)<\/strong><\/td>Syst\u00e8me dual<\/td>50% (25 ans)<\/td>Remplacement \u00e0 long terme d'un logement \u00e0 usage personnel en option.<\/td><\/tr>
Glaris (GL)<\/strong><\/td>Syst\u00e8me dual<\/td>Progressif 10-30%<\/td>Gains < CHF 5\u2019000 exon\u00e9r\u00e9s d'imp\u00f4t ; remboursement de la valeur \u00e0 long terme \u00e0 partir de 30 ans.<\/td><\/tr>
Grisons (GR)<\/strong><\/td>Syst\u00e8me dual<\/td>Progressif env. 5-25%<\/td>Gains < CHF 4\u2019200 exon\u00e9r\u00e9s d'imp\u00f4t ; remplacement de la valeur d'acquisition en l'absence de frais d'acquisition.<\/td><\/tr>
Jura (JU)<\/strong><\/td>Syst\u00e8me moniste<\/td>Progressif env. 3.5-6%<\/td>Gains < CHF 4\u2019000 exon\u00e9r\u00e9s d'imp\u00f4t ; remboursement de la valeur \u00e0 long terme \u00e0 partir de 30 ans.<\/td><\/tr>
Lucerne (LU)<\/strong><\/td>Syst\u00e8me dual<\/td>Progressif, li\u00e9 \u00e0 l'imp\u00f4t sur le revenu<\/td>Gains < CHF 13\u2019000 exon\u00e9r\u00e9s d'imp\u00f4t ; remboursement de la valeur \u00e0 long terme \u00e0 partir de 30 ans.<\/td><\/tr>
Neuch\u00e2tel (NE)<\/strong><\/td>Syst\u00e8me dual<\/td>Progressif env. 10-30%<\/td>Remplacement de la valeur \u00e0 long terme \u00e0 partir de 25 ans.<\/td><\/tr>
Obwald (OW)<\/strong><\/td>Syst\u00e8me dual<\/td>Flat 1.8%<\/td>Gains < CHF 5\u2019000 exon\u00e9r\u00e9s d'imp\u00f4t ; pas de r\u00e9duction avec la dur\u00e9e de possession.<\/td><\/tr>
Schaffhouse (SH)<\/strong><\/td>Syst\u00e8me dual<\/td>Progressif env. 2-15%<\/td>Gains < CHF 5\u2019000 exon\u00e9r\u00e9s d'imp\u00f4t ; remboursement de la valeur \u00e0 long terme \u00e0 partir de 10 ans.<\/td><\/tr>
Schwyz (SZ)<\/strong><\/td>Syst\u00e8me moniste<\/td>Progressif env. 8-30%<\/td>Adaptation en fonction de la dur\u00e9e de possession ; diff\u00e9rents niveaux de r\u00e9duction.<\/td><\/tr>
Saint-Gall (SG)<\/strong><\/td>Syst\u00e8me dual<\/td>Progressif via l'imp\u00f4t sur le revenu + tranches<\/td>Gains < CHF 2\u2019200 exon\u00e9r\u00e9s d'imp\u00f4t ; taux suppl\u00e9mentaires pour les gains \u00e9lev\u00e9s.<\/td><\/tr>
Thurgovie (TG)<\/strong><\/td>Syst\u00e8me dual<\/td>Flat env. 40%<\/td>Remplacement \u00e0 long terme apr\u00e8s 20 ans pour les personnes physiques.<\/td><\/tr>
Uri (UR)<\/strong><\/td>Syst\u00e8me moniste<\/td>Progressif env. 4-35%<\/td>Gains < CHF 7\u2019000 exon\u00e9r\u00e9s d'imp\u00f4t ; remplacement de la valeur \u00e0 long terme possible.<\/td><\/tr><\/tbody><\/table>

Cantons particuliers et r\u00e9gimes de longue dur\u00e9e - Partie 2<\/h2>

De nombreux cantons proposent des r\u00e9ductions ou des exon\u00e9rations fiscales \u00e0 long terme, particuli\u00e8rement pertinentes en cas de propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 long terme ou de biens immobiliers h\u00e9rit\u00e9s.<\/p>

Focus sur Zoug, Zurich, Fribourg, le Valais et le Tessin<\/h3>

Ces cantons se distinguent nettement des autres r\u00e9gions en ce qui concerne les m\u00e9thodes de calcul, les \u00e9chelonnements et les montants exon\u00e9r\u00e9s. Le deuxi\u00e8me tableau pr\u00e9sente ces cantons en d\u00e9tail, ce qui vous permet de saisir les diff\u00e9rences en un coup d'\u0153il.<\/p>
Canton<\/strong><\/td>Syst\u00e8me & structure fiscale<\/strong><\/td>Proposition principale \/ M\u00e9canisme<\/strong><\/td>Remarques \/ Exceptions<\/strong><\/td><\/tr>
Zoug (ZG)<\/strong><\/td>Progressif<\/td>Environ. 10<\/strong>\u202f<\/strong>-<\/strong>60<\/strong>\u202f%<\/strong> en fonction du gain et de la dur\u00e9e de possession<\/td>Gains exon\u00e9r\u00e9s d'imp\u00f4t souvent jusqu'\u00e0 ~CHF 5\u2019000 ; r\u00e9duction possible avec la dur\u00e9e de possession.<\/td><\/tr>
Zurich (ZH)<\/strong><\/td>Progressif<\/td>Environ. 10<\/strong>\u202f<\/strong>-<\/strong>40<\/strong>\u202f%<\/strong> en fonction des b\u00e9n\u00e9fices<\/td>Limite d'exon\u00e9ration fiscale jusqu'\u00e0 ~CHF 5\u2019000 ; r\u00e9duction en fonction de la dur\u00e9e de possession (par ex. 5% apr\u00e8s 5 ans, jusqu'\u00e0 50% apr\u00e8s 20+ ans).<\/td><\/tr>
Fribourg (FR)<\/strong><\/td>Proportionnel\/progressif<\/td>Environ. 35.2<\/strong>\u202f<\/strong>%<\/strong> (jusqu'\u00e0 2 ans) \u2192 16<\/strong>\u202f<\/strong>%+<\/strong> (si >15 ans)<\/td>Gains exon\u00e9r\u00e9s d'imp\u00f4t jusqu'\u00e0 environ CHF 6\u2019000.<\/td><\/tr>
Valais (VS)<\/strong><\/td>Progressif<\/td>Environ. 12<\/strong>\u202f<\/strong>-<\/strong>24<\/strong>\u202f%<\/strong> en fonction des b\u00e9n\u00e9fices<\/td>R\u00e9duction selon la dur\u00e9e de possession (p. ex. \u00e0 partir de 6 ans - env. 4 % de moins par an) ; exon\u00e9r\u00e9 d'imp\u00f4t jusqu'\u00e0 env. CHF 100.<\/td><\/tr>
Tessin (TI)<\/strong><\/td>Progressif<\/td>Environ. 4<\/strong>\u202f<\/strong>-<\/strong>31<\/strong>\u202f%<\/strong> en fonction du gain ou de la dur\u00e9e de possession<\/td>Exon\u00e9ration fiscale tr\u00e8s faible (~CHF 30) ; r\u00e9duction \u00e0 long terme (surtout pour les propri\u00e9t\u00e9s de plus de 30 ans).<\/td><\/tr><\/tbody><\/table>

Conclusion et recommandation d'action<\/strong><\/p>

L'imp\u00f4t sur les gains immobiliers peut avoir une influence consid\u00e9rable sur le produit net de la vente d'un bien immobilier. Outre le montant de l'imp\u00f4t proprement dit, la dur\u00e9e de possession, le montant du gain et les d\u00e9ductions possibles sont des facteurs d\u00e9terminants.<\/p>

Nous recommandons aux propri\u00e9taires de s'informer en d\u00e9tail avant la vente et, le cas \u00e9ch\u00e9ant, de demander un conseil fiscal. Gr\u00e2ce aux deux tableaux, vous disposez d'une comparaison claire des syst\u00e8mes cantonaux et pouvez mieux \u00e9valuer la charge fiscale probable.<\/p>

Il vaut la peine de jeter un coup d'\u0153il attentif aux prescriptions cantonales individuelles, notamment en cas de propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 long terme ou de biens immobiliers h\u00e9rit\u00e9s.<\/p>

Sources et r\u00e9f\u00e9rences<\/h3>

Les tableaux se basent sur des informations cantonales relatives \u00e0 l'imp\u00f4t sur les gains immobiliers et sont fournis \u00e0 titre indicatif, mais ne remplacent pas un conseil fiscal individuel.<\/p>