COMMENT SE DÉBARRASSER DE MON LOCATAIRE EN 10 JOURS ?
Vous êtes propriétaire d'un bien immobilier loué et vous envisagez de le vendre ? Vous trouverez ici des conseils exclusifs qui vous aideront à bien préparer le processus de vente et à le réaliser de manière professionnelle. C'est un privilège de pouvoir louer un appartement et d'en tirer des revenus. C'est à vous seul de décider si vous souhaitez renoncer à ce privilège et vendre votre appartement. Mais comment vendre un appartement loué ? Le locataire n'est certes pas propriétaire du bien immobilier. Mais il a le droit de vivre dans la maison ou l'appartement. Il faut en tenir compte lors d'une vente. Découvrez ici comment vendre un bien immobilier loué.
En général, il est possible pour un propriétaire immobilier de vendre son appartement ou sa maison à un tiers. Certaines dispositions légales et réglementaires sont prévues pour les transactions immobilières en Suisse. Il est recommandé d'impliquer les locataires et de les informer suffisamment tôt pour qu'ils puissent se préparer et ne soient pas soudainement dépassés. Si le bien immobilier est occupé par un locataire, cela ne doit pas être un obstacle insurmontable à la vente. Mais dans certains cas, tu dois prendre des mesures particulières avant de vendre, par exemple si tu veux vendre ta maison alors que ton crédit est en cours ou si tu veux vendre ta maison après un divorce ou une séparation.
Notez que la vente immobilière avec locataire est régie par deux lois : le Droit privé fédéralqui réglemente les droits et obligations en la matière, et le droit public des cantonsLes autorités compétentes en matière d'autorisation de vente.
COMMENT PROCÉDER CORRECTEMENT SANS CRÉER DE PROBLÈMES INUTILES ?
La meilleure façon de vendre un bien immobilier loué, tant que le rendement est bon, est de le vendre en tant qu'investissement, c'est-à-dire de s'adresser directement aux investisseurs. Il s'agit de convaincre l'investisseur qu'il peut déjà obtenir un rendement intéressant sur ses fonds propres pendant la durée de détention du bien immobilier, mais au plus tard lors d'une vente ultérieure.
N'oubliez pas que les biens immobiliers loués ne sont pas commercialisés comme des biens libres. Par exemple, sur les portails de commercialisation immobilière en ligne, ils sont répertoriés dans une rubrique séparée (p. ex. objets de placement ou immeuble collectif). De même, les biens immobiliers loués sont davantage vendus "sur le papier" (via des calculs de rendement). Ainsi, un acheteur potentiel n'obtient généralement un rendez-vous pour une visite que lorsqu'il est sérieusement intéressé et que l'on a déjà discuté en détail avec lui et procédé aux clarifications préalables correspondantes.
De cette manière, le ou les locataires (immeuble collectif) ne doivent pas être dérangés en permanence. Il y a même des investisseurs qui achètent un appartement sans le visiter s'ils ont été conseillés de manière très détaillée. Comme les conseils sont très décisifs lors de la vente d'un bien immobilier loué, les entretiens de vente ne devraient être menés que par des professionnels qualifiés et formés à cet effet, qui ont déjà vendu des placements financiers à de nombreuses reprises et se sont spécialisés dans ce domaine. Ne vous adressez donc qu'à des agences immobilières qui s'occupent régulièrement de biens immobiliers en tant que placements financiers. WENET AG est spécialisée dans les immeubles de rapport et les investissements. Wealth Investment Network AG - Nous relions les biens immobiliers.
Les faits :
? Il est possible de vendre un bien immobilier loué.
? vérifier et respecter le droit de préemption
? Soit résilier le contrat de location, soit vendre le locataire.
? le respect des délais de préavis
? le motif du licenciement doit être légitime
? Il y a éventuellement un transfert de bail.
À QUOI FAUT-IL FAIRE ATTENTION DANS LE CAS D'UN BIEN IMMOBILIER LOUÉ ?
Nous vous recommandons de faire appel à des professionnels dès le début de la préparation. Si vous devez vendre une maison ou un appartement occupé par un locataire, la question se pose naturellement de savoir ce qu'il faut faire du contrat de location. Deux possibilités s'offrent à vous :
Soit ils résilient le bail avant la vente
? Ou vous vendez le bien immobilier tel quel.
Dans les deux cas, la vente doit respecter certaines bases légales : le délai de résiliation du contrat et le droit de préemption.
1. droit de préemption existant
Avec le droit de préemption, une personne obtient le privilège d'acquérir un bien immobilier donné, à condition que ce bien soit mis en vente. Dans le cas d'un bien immobilier loué, par exemple, votre locataire obtient le privilège que son bien immobilier lui soit proposé à la vente avant tous les autres. Selon les conditions et les directives, vous êtes tenu, en tant que propriétaire du bien immobilier, d'informer le locataire de son intention de vendre, au plus tard lorsque vous avez trouvé un acheteur et que les préparatifs du contrat de vente ont lieu. Dans certains cantons, les locataires ont en outre la possibilité d'acheter le bien immobilier qu'ils louent.
Dans la mesure où le droit de préemption est absent des dispositions légales, le bailleur peut décider de résilier le contrat de location avant de vendre le bien immobilier. Les contrats de location sont généralement à durée indéterminée. Il s'agit d'une résiliation ordinaire si elle est effectuée conformément aux conditions du contrat. Dans le cas contraire, elle est qualifiée d'extraordinaire. Cette dernière option n'est possible que dans certains cas particuliers (décès, non-paiement du loyer...).
2. respecter les délais (attention à éviter les délais de protection)
Le délai de préavis et la contestation par le locataire sont des choses qui peuvent se produire, mais pas nécessairement. La résiliation du contrat est valable si le locataire est averti dans le délai prescrit et si la résiliation n'est pas contraire à la bonne foi.
La résiliation est abusive pour les raisons suivantes :
- S'il est prouvé qu'en résiliant le contrat, le bailleur a l'intention d'inciter le locataire à acquérir le bien immobilier.
- Si la résiliation pour cause de litige vise à expulser le locataire.
REMARQUELe locataire peut toujours remettre en question la motivation du bailleur. Si le locataire obtient gain de cause en contestant le congé, une période d'observation commence alors. Délai de protection de 3 ans dans certains cas. Pendant cette période, le locataire peut continuer à occuper le bien immobilier. Pour éviter cela, il est important que le bailleur se fasse assister par un expert de la vente de biens immobiliers en Suisse. Nos spécialistes de WENET AG vous accompagnent et vous signalent ce genre de situation afin que vous puissiez conclure la vente dans les meilleures conditions.
Si un bien immobilier loué est vendu sans qu'il soit mis fin au bail auparavant, le contrat de location est directement transféré au nouveau propriétaire. Celui-ci devient la nouvelle partie au contrat, conformément à la loi et aux conditions contractuelles, et reprend tous les droits et obligations du bailleur précédent. Le nouveau propriétaire reprend automatiquement tous les contrats existants dès qu'il est inscrit au registre foncier, même si le nom de l'ancien bailleur figure encore sur le contrat de location. Un nouveau contrat de location n'est certes pas nécessaire, mais il est recommandé.
PEUT-ON DONNER CONGÉ EN TANT QUE BAILLEUR LORS DE LA VENTE D'UNE MAISON ?
Oui, tant que l'immeuble appartient à l'ancien bailleur, celui-ci peut résilier les contrats de location pour cause de vente de l'immeuble. La validité juridique de la résiliation doit être examinée au cas par cas.
En reprenant les contrats de location existants, le nouveau propriétaire est également tenu de respecter les délais de préavis et les dates de résiliation qui y sont fixés. On peut toutefois s'en écarter immédiatement après l'acquisition du bien immobilier en raison d'un besoin personnel urgent et résilier le bail en respectant les délais pour la prochaine date de résiliation légale possible.
POUVEZ-VOUS FAIRE DES VISITES LORS DE LA VENTE ?
Le locataire doit tolérer les visites d'acheteurs potentiels jusqu'à ce que la vente soit conclue. Le propriétaire doit simplement annoncer les rendez-vous à l'avance et tenir compte de la vie privée du locataire. Le locataire a le droit d'être présent lors de la visite. Pour ce faire, le locataire doit vous indiquer le plus précisément possible les heures et les jours auxquels vous pouvez faire visiter le bien immobilier.
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