Sur le marché immobilier suisse, la durabilité n'est plus une tendance, mais un facteur d'évaluation structurel. L'efficacité énergétique influence aujourd'hui les décisions d'achat, les conditions de financement et l'évolution à long terme de la valeur des biens immobiliers. Pour les propriétaires, les investisseurs et les développeurs de projets, une question centrale se pose donc :
Une efficacité énergétique élevée entraîne-t-elle réellement une valeur ajoutée mesurable ?
Les données actuelles du marché, les développements réglementaires et les analyses de transactions montrent clairement que les biens immobiliers à haute efficacité énergétique obtiennent une prime dans de nombreux cas - et cette prime devrait encore gagner en importance dans les années à venir.
Le cadre réglementaire : Zéro net d'ici 2050
La Suisse poursuit l'objectif de la neutralité climatique d'ici 2050. Le secteur du bâtiment est à l'origine d'environ un quart des émissions nationales de CO₂. En conséquence, les lois cantonales sur l'énergie sont constamment renforcées. Les systèmes de chauffage fossiles sont de plus en plus remplacés, les rénovations énergétiques sont encouragées ou exigées par la réglementation.
- Plusieurs conséquences en découlent pour les propriétaires :
- Les chauffages au fioul perdent de leur attrait et deviennent plus chers à entretenir
- Les pompes à chaleur et le chauffage urbain sont de mieux en mieux acceptés sur le marché
- Le certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB) prend de l'importance
- Les banques prennent de plus en plus en compte les critères de durabilité dans l'évaluation des risques
Les biens immobiliers présentant de mauvaises performances énergétiques supportent donc non seulement des coûts d'exploitation plus élevés, mais aussi des risques réglementaires et de marché.
Que disent les études sur la prime de prix ?
Plusieurs analyses de marché réalisées par des sociétés de conseil immobilier suisses montrent que les biens certifiés ou modernisés sur le plan énergétique peuvent obtenir des majorations de prix.
| Caractéristique | Très efficace du point de vue énergétique (par ex. Minergie) | Immeuble conventionnel ou non rénové |
|---|---|---|
| Majoration de prix (vente) | environ. +2,45 % dans le canton de Zurich / +4,91 % dans la ville de Zurich | Indice de référence (0 %) |
| Prix de location-premium | environ +3 % à +5 % loyers nets plus élevés selon une grande analyse suisse | Indice de référence (0 %) |
| Confort et préservation de la valeur | forte influence positive sur la disposition à payer | un confort perçu moindre |
| Positionnement sur le marché | attractif pour les acheteurs/locataires conscients des enjeux ESG | moins différencié |
- Kempf & Syz (2022) : Why pay for sustainable housing ? Decomposing the green premium... - Primes de prix et de location dans le canton/la ville de Zurich (2,45 % / 4,91 %). Pourquoi payer pour un logement durable ? Décomposer la prime verte... https://link.springer.com/article/10.7007/s43546-022-00346-8
- Gantenbein et al. (Université de Bâle) : The Rent Premium of Residential Minergie Buildings in Switzerland - Primes de location 3-5 % pour les objets Minergie. The Rent Premium of Residential Minergie Buildings in Switzerland (étude Univ. Bâle) https://wwz.unibas.ch/de/wwz-forum/projekte-und-publikationen/fv-71/
Observations typiques tirées d'études récentes :
- Les objets d'habitation certifiés Minergie atteignent souvent une prime de prix d'environ 3 à 7 %.
- Les immeubles collectifs rénovés sur le plan énergétique présentent des délais de commercialisation plus courts
- Les objets à faible consommation d'énergie génèrent des revenus locatifs plus stables
- Les acheteurs sont prêts à accepter des prix d'achat plus élevés pour des frais annexes calculés et bas.
Le marché fait de plus en plus la différence entre les immeubles „viables“ et les immeubles „à rénover“.
Le parc immobilier suisse : un grand potentiel, un grand risque
Une part importante du parc immobilier suisse a été construite avant 1980. Beaucoup de ces bâtiments disposent d'une isolation insuffisante, de vieilles fenêtres ou de systèmes de chauffage fossiles. Parallèlement, les exigences en matière d'efficacité énergétique ne cessent d'augmenter.
Une question stratégique se pose donc aux propriétaires :
Une rénovation énergétique est-elle une charge financière - ou un investissement pour conserver et augmenter la valeur ?
Les coûts de rénovation dans le domaine de l'énergie se situent souvent entre 400 et 1 000 francs suisses par mètre carré, selon l'ampleur des travaux. Toutefois, ce n'est pas seulement le montant de l'investissement qui est déterminant, mais aussi l'influence sur :
- Valeur de marché
- Possibilité de location
- Conditions de financement
- Capacité de sortie à long terme
Comparaison : efficacité énergétique vs. besoin de rénovation
Un aperçu structuré est prévu ci-dessous, qui présente les principales différences en termes de valeur de marché, de durée de commercialisation, de financement et de risque réglementaire.
Ce tableau peut contenir des indicateurs tels que
- Prime de prix moyenne
- Durée de commercialisation
- Frais annexes moyens
- Conditions de financement
- Risque réglementaire à long terme
Le comportement des acheteurs en 2026 : La sécurité devient un argument de vente
Dans un contexte de hausse des prix de l'énergie et d'incertitude croissante, les acheteurs attachent de plus en plus d'importance à la prévisibilité. Des coûts d'exploitation bas, des systèmes de chauffage modernes et des valeurs énergétiques transparentes inspirent confiance.
C'est particulièrement pertinent pour :
- Jeunes accédants à la propriété avec un financement serré
- Investisseurs institutionnels avec des exigences ESG
- Immeubles de rapport dans les centres urbains
Un bien immobilier efficace sur le plan énergétique réduit non seulement les frais courants, mais aussi les risques d'investissement futurs. Cette réduction des risques est de plus en plus prise en compte par le marché.
Conclusion : Green Premium est réel - mais différencié
L'efficacité énergétique augmente de manière mesurable la valeur des biens immobiliers en Suisse, le montant de la prime dépendant fortement de la situation, du type de bien et de la qualité de la mise en œuvre. Dans les régions où la demande est forte, une bonne performance énergétique a un effet stabilisateur sur le prix et peut déclencher une disposition à payer supplémentaire. Dans les régions périphériques, elle détermine de plus en plus la capacité de commercialisation, car les acheteurs accordent plus de poids qu'il y a quelques années à la sécurité des investissements et de la réglementation.
Pour WENET AG, il est clair que les critères énergétiques font aujourd'hui partie de l'analyse fondamentale de la valeur d'un bien immobilier. Celui qui rénove à temps et documente la durabilité de manière professionnelle réduit les risques et renforce sa position sur le marché à long terme. La question n'est plus de savoir si l'efficacité énergétique influence la valeur, mais de savoir dans quelle mesure l'écart entre les objets efficaces et inefficaces va continuer à se creuser dans les années à venir.
