Le droit de préemption en Suisse : types, processus et conséquences juridiques

Le droit de préemption en Suisse : un guide complet sur les transactions immobilières

Le droit de préemption est un instrument central du droit immobilier suisse, qui accorde à certaines personnes, sous certaines conditions définies, la priorité lors de l'achat d'un bien immobilier. Il sert à protéger les relations existantes avec un bien immobilier et revêt une importance décisive aussi bien pour les propriétaires, les bénéficiaires du droit de préemption que pour les tiers intéressés. Les règles se trouvent principalement dans le Code civil suisse (CC) et le Code des obligations (CO).

Qu'est-ce qu'un droit de préemption ?

Un droit de préemption accorde au titulaire du droit de préemption le droit de revendiquer le transfert de la propriété d'un terrain ou d'un bien immobilier par une déclaration de volonté unilatérale lors de la survenance de ce que l'on appelle un cas de préemption. Cela signifie que le titulaire du droit peut entrer dans un contrat de vente déjà négocié avec un tiers aux mêmes conditions.

Quelles sont les bases juridiques du droit de préemption ?

Les bases légales du droit de préemption en Suisse sont ancrées dans deux domaines principaux :

• Droits de préemption légauxCes dernières sont régies par les art. 681 ss. CC sont réglées. Ils naissent automatiquement en vertu de la loi et ne nécessitent pas de convention contractuelle.
• Droits de préemption contractuelsCes dernières sont régies par les art. 216 ss. CO sont réglementés. Ils résultent d'un accord contractuel explicite entre le propriétaire et le titulaire du droit de préemption.

Les droits de préemption légaux prévalent sur les droits de préemption contractuels, sauf si les parties en ont convenu autrement.

Quels sont les différents types de droits de préemption contractuels ?

On distingue deux formes principales de droit de préemption contractuel :

1. droit de préemption illimité :

• Le titulaire du droit de préemption peut acquérir le bien immobilier aux mêmes conditions que celles négociées par le vendeur avec un tiers.
• exigence de forme : Le contrat ne requiert qu'un simple écrit.
• Effet vis-à-vis des tiers : pour produire un effet réel vis-à-vis des tiers, le droit doit être annoté au registre foncier.

2. droit de préemption limité :

• Le prix d'achat et les autres conditions sont déjà fixés dans le contrat de préemption.
• Règle de forme : Le contrat doit obligatoirement faire l'objet d'un acte authentique.
• Risque : le vendeur court le risque de ne pas obtenir la valeur marchande actuelle lors d'une vente si le prix convenu est inférieur.

Comment fonctionne le droit de préemption en matière de biens immobiliers ?

Le droit de préemption ne se déclenche qu'en cas de préemption. Un cas de préemption se présente généralement lors de la conclusion d'un contrat de vente avec un tiers.

Processus d'une vente immobilière avec droit de préemption

1. Conclusion du contrat de vente avec un tiersLe propriétaire conclut un contrat de vente valable avec un acheteur externe.
2. Obligation d'information: Le vendeur doit informer le titulaire du droit de préemption par écrit et sans délai de la conclusion du contrat de vente et de ses conditions essentielles (notamment le prix de vente).
3. Délai d'exercice: Le titulaire du droit de préemption a trois mois pour exercer son droit de préemption à compter de la réception de la notification (art. 216e CO en relation avec l'art. 681a al. 3 CC).
4. Déclaration d'exerciceSi l'ayant droit souhaite faire valoir son droit, il doit en informer le vendeur par une déclaration de volonté unilatérale et informelle.
5. Conséquence de l'exerciceL'exercice du droit de préemption dans le délai imparti permet au titulaire du droit de préemption de se substituer au tiers dans le contrat de vente. La vente est ensuite réalisée entre le propriétaire initial et le titulaire du droit de préemption.
6. Conséquence du non-exercice/de l'expiration du délaiSi l'ayant droit renonce à son droit ou laisse passer le délai sans l'utiliser, la vente au tiers peut être régularisée.

Quelle est la durée d'un droit de préemption ?

La durée maximale d'un droit de préemption contractuel est limitée par la loi à 25 ans à compter de la conclusion du contrat (art. 216a CO).

En revanche, les droits de préemption légaux sont valables pour une durée illimitée tant que les conditions légales sont remplies.

À quoi dois-je faire attention en tant que titulaire d'un droit de préemption ?

• Respecter le délai: Le délai d'exercice de trois mois à compter de la prise de connaissance du cas de vente doit être impérativement respecté.
• Assurer le financement: vous devez être en mesure de payer le prix d'achat aux conditions du contrat de tiers (en cas de droit illimité) ou du contrat de préemption (en cas de droit limité).
• Pas de contrainte: vous n'êtes pas obligé d'acheter. Le non-exercice entraîne toutefois l'extinction du droit pour le cas de préemption actuel, un droit inscrit au registre foncier renaissant lors d'un cas de vente futur (pour autant que le délai de 25 ans ne soit pas encore écoulé).

Comment utiliser le droit de préemption en tant que propriétaire ?

En tant que propriétaire (vendeur), vous devez avant tout remplir votre devoir d'information. Avant la vente, vérifiez s'il existe des droits de préemption légaux ou contractuels inscrits au registre foncier. Il est essentiel de respecter scrupuleusement le processus afin d'éviter les conséquences juridiques.

Le droit de préemption peut-il être contourné ?

Le droit de préemption ne s'applique qu'en cas de vente ou de transaction économiquement équivalente (le cas de préemption). Certaines transactions ne sont pas juridiquement considérées comme des cas de préemption et contournent le droit, comme par exemple

• Donationla transmission du bien immobilier à titre gratuit.
• Succession et partage de la succession: l'attribution à un héritier.
• Vente forcée (seuls les droits contractuels sont contournés, les droits légaux peuvent être invoqués).

En cas de contournement par donation, un droit de préemption inscrit au registre foncier reste toutefois valable à l'égard du nouveau propriétaire et peut être invoqué lors d'une vente ultérieure.

Que signifie le droit de préemption pour moi en tant qu'acheteur ?

En tant que tiers acquéreur potentiel, vous devez impérativement vérifier s'il existe un droit de préemption (consultation du registre foncier). Si un droit de préemption préenregistré est exercé, l'ayant droit se substitue à vous dans le contrat de vente et l'acquisition prévue ne se concrétise pas pour vous.

Que se passe-t-il si je ne respecte pas le droit de préemption ?

Si un droit de préemption inscrit au registre foncier n'est pas respecté, le titulaire du droit de préemption peut demander en justice le transfert de la propriété à son profit et ainsi annuler la vente au tiers (effet dit réel).

Si un droit de préemption contractuel non préenregistré est violé, l'ayant droit n'a en général droit qu'à des dommages et intérêts vis-à-vis du vendeur (effet obligatoire).

Comment fonctionne le droit de préemption en cas de copropriété ?

Conformément à l'art. 682 al. 1 CC, les copropriétaires disposent d'un droit de préemption légal lorsqu'une part de copropriété doit être vendue à un non-copropriétaire (p. ex. dans une communauté d'héritiers). Ce droit ne s'applique pas en cas de propriété par étage.

Comment fonctionne le droit de préemption dans les copropriétés ?

Dans le cas de la propriété par étages, il n'existe pas de droit de préemption légal. La communauté des propriétaires par étage peut toutefois convenir par décision d'un droit de préemption contractuel en faveur de tous les propriétaires par étage. Un tel droit de préemption contractuel n'est pas limité à 25 ans, mais peut être convenu pour toute la durée de la propriété par étages.

Conclusion

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