Nachhaltigkeit ist im Schweizer Immobilienmarkt kein Trend mehr, sondern ein struktureller Bewertungsfaktor. Energieeffizienz beeinflusst heute Kaufentscheidungen, Finanzierungskonditionen und die langfristige Wertentwicklung von Liegenschaften. Für Eigentümer, Investoren und Projektentwickler stellt sich deshalb eine zentrale Frage:
Führt eine hohe Energieeffizienz tatsächlich zu einem messbaren Mehrwert?
Die aktuellen Marktdaten, regulatorischen Entwicklungen und Transaktionsanalysen zeigen klar: Energieeffiziente Immobilien erzielen in vielen Fällen eine Prämie – und diese dürfte in den kommenden Jahren weiter an Bedeutung gewinnen.
Der regulatorische Rahmen: Netto-Null bis 2050
Die Schweiz verfolgt das Ziel der Klimaneutralität bis 2050. Der Gebäudesektor verursacht rund einen Viertel der inländischen CO₂-Emissionen. Entsprechend werden kantonale Energiegesetze laufend verschärft. Fossile Heizsysteme werden zunehmend ersetzt, energetische Sanierungen gefördert oder regulatorisch eingefordert.
- Für Eigentümer ergeben sich daraus mehrere Konsequenzen:
- Ölheizungen verlieren an Attraktivität und werden teurer im Unterhalt
- Wärmepumpen und Fernwärme gewinnen an Marktakzeptanz
- Der Gebäudeenergieausweis der Kantone (GEAK) wird wichtiger
- Banken berücksichtigen Nachhaltigkeitskriterien zunehmend in der Risikoprüfung
Immobilien mit schlechter Energieperformance tragen somit nicht nur höhere Betriebskosten, sondern auch regulatorische und marktseitige Risiken.
Was sagen Studien zur Preisprämie?
Mehrere Marktanalysen von Schweizer Immobilienberatungen zeigen, dass zertifizierte oder energetisch modernisierte Objekte Preisaufschläge erzielen können.
| Merkmal | Energetisch sehr effizient (z.B. Minergie) | Konventionelle oder unsanierte Immobilie |
|---|---|---|
| Preisaufschlag (Verkauf) | ca. +2,45 % im Kanton Zürich / +4,91 % in der Stadt Zürich | Referenzindex (0 %) |
| Mietpreis-Premium | etwa +3 % bis +5 % höhere Nettomieten gemäss grosser Schweizer Analyse | Referenzindex (0 %) |
| Komfort & Werterhalt | starker positiver Einfluss auf Zahlungsbereitschaft | geringerer wahrgenommener Komfort |
| Marktpositionierung | attraktiv für ESG-bewusste Käufer/Mieter | weniger stark differenziert |
- Kempf & Syz (2022): Why pay for sustainable housing? Decomposing the green premium… – Preis- und Mietprämien in Kanton/Stadt Zürich (2,45 % / 4,91 %). Why pay for sustainable housing? Decomposing the green premium… https://link.springer.com/article/10.7007/s43546-022-00346-8
- Gantenbein et al. (Universität Basel): The Rent Premium of Residential Minergie Buildings in Switzerland – Mietprämien 3–5 % für Minergie-Objekte. The Rent Premium of Residential Minergie Buildings in Switzerland (Studie Univ. Basel) https://wwz.unibas.ch/de/wwz-forum/projekte-und-publikationen/fv-71/
Typische Beobachtungen aus aktuellen Studien:
- Minergie-zertifizierte Wohnobjekte erreichen häufig eine Preisprämie von rund 3–7 Prozent
- Energetisch sanierte Mehrfamilienhäuser weisen kürzere Vermarktungszeiten auf
- Objekte mit tiefem Energieverbrauch erzielen stabilere Mieterträge
- Käufer sind bereit, für kalkulierbar tiefe Nebenkosten höhere Kaufpreise zu akzeptieren
Der Markt differenziert zunehmend zwischen „zukunftsfähigen“ und „sanierungsbedürftigen“ Liegenschaften.
Der Schweizer Gebäudebestand: Grosses Potenzial, grosses Risiko
Ein erheblicher Teil des Schweizer Wohnbestandes wurde vor 1980 erstellt. Viele dieser Gebäude verfügen über unzureichende Dämmung, alte Fenster oder fossile Heizsysteme. Gleichzeitig steigen die Anforderungen an Energieeffizienz stetig.
Für Eigentümer stellt sich daher eine strategische Frage:
Ist eine energetische Sanierung eine Kostenbelastung – oder eine Investition in Werterhalt und Wertsteigerung?
Renovationskosten im Energiebereich bewegen sich je nach Umfang häufig zwischen CHF 400 und CHF 1’000 pro Quadratmeter. Entscheidend ist jedoch nicht nur die Investitionshöhe, sondern der Einfluss auf:
- Valeur de marché
- Vermietbarkeit
- Finanzierungskonditionen
- Langfristige Exit-Fähigkeit
Vergleich: Energieeffizient vs. sanierungsbedürftig
Nachfolgend ist eine strukturierte Übersicht geplant, welche die wichtigsten Unterschiede hinsichtlich Marktwert, Vermarktungsdauer, Finanzierung und regulatorischem Risiko darstellt.
Diese Tabelle kann Kennzahlen enthalten wie:
- Durchschnittliche Preisprämie
- Vermarktungsdauer
- Durchschnittliche Nebenkosten
- Finanzierungsbedingungen
- Langfristiges Regulierungsrisiko
Käuferverhalten 2026: Sicherheit wird zum Verkaufsargument
In einem Umfeld steigender Energiepreise und wachsender Unsicherheit legen Käufer zunehmend Wert auf Planbarkeit. Tiefe Betriebskosten, moderne Heizsysteme und transparente Energiekennwerte schaffen Vertrauen.
Besonders relevant ist dies für:
- Junge Eigenheimkäufer mit enger Finanzierung
- Institutionelle Investoren mit ESG-Vorgaben
- Renditeobjekte in urbanen Zentren
Eine energieeffiziente Immobilie reduziert nicht nur laufende Kosten, sondern auch zukünftige Investitionsrisiken. Diese Risikoreduktion wird vom Markt zunehmend eingepreist.
Fazit: Green Premium ist real – aber differenziert
Energieeffizienz steigert den Immobilienwert in der Schweiz messbar, wobei die Höhe der Prämie stark von Lage, Objektart und Qualität der Umsetzung abhängt. In nachfragestarken Regionen wirkt eine gute Energieperformance stabilisierend auf den Preis und kann zusätzliche Zahlungsbereitschaft auslösen. In periphereren Lagen entscheidet sie zunehmend über die Vermarktungsfähigkeit, da Käufer Investitions- und Regulierungssicherheit stärker gewichten als noch vor wenigen Jahren.
Für WENET AG ist klar: Energetische Kriterien gehören heute zur fundamentalen Wertanalyse einer Immobilie. Wer frühzeitig saniert und Nachhaltigkeit professionell dokumentiert, reduziert Risiken und stärkt die Marktposition langfristig. Die Frage ist nicht mehr, ob Energieeffizienz den Wert beeinflusst, sondern wie stark sich der Abstand zwischen effizienten und ineffizienten Objekten in den kommenden Jahren weiter vergrössern wird.
