¿CÓMO DESHACERME DE MI INQUILINO EN 10 DÍAS?
¿Es usted propietario de un inmueble alquilado y se plantea ahora venderlo? Aquí encontrará consejos exclusivos que le ayudarán a preparar bien el proceso de venta y a realizarlo de forma profesional. Es un privilegio alquilar un piso y generar ingresos con él. Sólo usted decide si quiere renunciar a este privilegio y vender su piso. Pero, ¿cómo se vende un piso alquilado? El inquilino no es el propietario del inmueble. Sin embargo, tiene derecho a vivir en la casa o el piso. Hay que tenerlo en cuenta a la hora de vender. Aquí encontrará información sobre cómo vender una vivienda alquilada.
En general, es posible que un propietario venda su piso o casa a un tercero. En Suiza se aplican determinadas disposiciones legales y reglamentarias a las transacciones inmobiliarias. En caso necesario, es aconsejable implicar a los inquilinos e informarles en una fase temprana para que puedan prepararse y no se vean confrontados repentinamente con la situación. Si el inmueble está ocupado por un inquilino, esto no tiene por qué ser un obstáculo insalvable para la venta. En algunos casos, sin embargo, tendrá que tomar medidas especiales antes de la venta, por ejemplo, si quiere vender su casa mientras tiene un préstamo vigente o si quiere vender su casa después de un divorcio o separación.
Tenga en cuenta que la venta de una propiedad con un inquilino se rige por dos leyes: la Derecho privado federalque regula los derechos y obligaciones a este respecto, y el derecho público cantonalresponsables de autorizar la venta.
¿CÓMO PROCEDER CORRECTAMENTE SIN CAUSAR PROBLEMAS INNECESARIOS?
La mejor forma de vender un inmueble alquilado es como inversión, es decir, directamente a inversores, siempre que el rendimiento sea el adecuado. Es importante convencer a los inversores de que ya pueden generar una rentabilidad atractiva durante el periodo de tenencia del inmueble, pero a más tardar cuando se venda posteriormente.
Recuerde que los inmuebles alquilados no se comercializan del mismo modo que los vacíos. Por ejemplo, aparecen en una categoría separada en los portales de comercialización inmobiliaria en línea (por ejemplo, propiedades de inversión o bloques de apartamentos). Los inmuebles alquilados también se venden más sobre el papel (mediante cálculos de rentabilidad). En consecuencia, los posibles compradores sólo suelen concertar una cita para ver un inmueble si están seriamente interesados y ya lo han discutido en detalle y han hecho las averiguaciones preliminares necesarias.
De este modo, no hay que molestar constantemente al inquilino o inquilinos (del bloque de pisos). Incluso hay inversores que compran un piso sin verlo si han recibido un asesoramiento muy detallado. Dado que el asesoramiento es muy importante a la hora de vender un inmueble alquilado, las conversaciones de venta sólo deben ser llevadas a cabo por expertos cualificados y formados profesionalmente que hayan vendido inversiones con frecuencia y se hayan especializado en este ámbito. Por lo tanto, sólo debería ponerse en contacto con empresas inmobiliarias que se ocupen regularmente de inmuebles como inversión. WENET AG está especializada en inmuebles de inversión e inversiones. Wealth Investment Network AG - Conectamos inmuebles.
Los hechos:
Es posible vender una vivienda alquilada
Comprobar y respetar los derechos preferentes
Anular el contrato de alquiler o vender, incluido el inquilino
Cumplimiento de los plazos de preaviso
El motivo de la anulación debe ser legítimo
En el mejor de los casos, habrá un traspaso de la renta.
¿QUÉ HAY QUE TENER EN CUENTA PARA UNA VIVIENDA DE ALQUILER?
Recomendamos implicar a profesionales en los preparativos desde el principio. Si tiene que vender una casa o un piso ocupado por un inquilino, se plantea naturalmente la cuestión de qué debe ocurrir con el contrato de arrendamiento. Tiene dos opciones:
O bien rescinde el contrato de arrendamiento antes de la venta
O puedes vender la propiedad tal y como está
En ambos casos, la venta debe respetar ciertos principios jurídicos: el plazo para rescindir el contrato y el derecho de tanteo.
1. existe el derecho preferente
El derecho de tanteo otorga a una persona el privilegio de adquirir una determinada propiedad, siempre que ésta se ponga a la venta. En el caso de una propiedad alquilada, por ejemplo, su inquilino tiene el privilegio de que su propiedad se ponga a la venta antes que nadie. Dependiendo de las condiciones y requisitos, como propietario del inmueble está obligado a informar al inquilino de su intención de vender, a más tardar cuando haya encontrado un comprador y estén en marcha los preparativos del acuerdo de compra. En algunos cantones, los inquilinos también tienen la opción de comprar la vivienda que alquilan.
Si no existe derecho de tanteo en las disposiciones legales, el arrendador puede decidir si rescinde el contrato antes de vender la propiedad. Los contratos de arrendamiento suelen ser de duración indefinida. La rescisión ordinaria se da si se ajusta a los términos del contrato. En caso contrario, se habla de rescisión extraordinaria. Esta última opción sólo es posible en determinados casos especiales (fallecimiento, impago del alquiler, etc.).
2. respetar los plazos (evitar los periodos de protección)
El plazo de preaviso y la rescisión por parte del inquilino es algo que puede ocurrir, pero no tiene por qué. La rescisión del contrato es válida si se notifica al inquilino dentro del plazo establecido y si la rescisión no es contraria a la buena fe.
La anulación es abusiva por los siguientes motivos:
- Si se demuestra que el propietario pretende inducir al inquilino a comprar la vivienda rescindiendo el contrato.
- Si la rescisión tiene por objeto desahuciar al inquilino debido a disputas.
NOTAEl inquilino puede impugnar la motivación del propietario en cualquier momento. Si el inquilino consigue impugnar la rescisión, entonces se puede presentar una Periodo de protección de 3 años en algunos casos. Durante este tiempo, el inquilino puede seguir viviendo en la propiedad. Para evitarlo, es importante que el arrendador cuente con el apoyo de un experto en la venta de inmuebles en Suiza. Nuestros expertos de WENET AG le acompañarán y asesorarán en estas situaciones para que pueda finalizar la venta de la mejor manera posible.
Si se vende una vivienda alquilada sin rescindir previamente el contrato de arrendamiento, éste se transfiere directamente al nuevo propietario. De conformidad con la ley y los términos del contrato, el nuevo propietario se convierte en la nueva parte contratante y asume todos los derechos y obligaciones del anterior arrendador. El nuevo propietario se hace cargo automáticamente de todos los contratos existentes desde el momento en que se inscriben en el registro de la propiedad, incluso si el nombre del anterior arrendador sigue figurando en el contrato de arrendamiento. No es necesario firmar un nuevo contrato de arrendamiento, pero sí recomendable.
¿PUEDE UN PROPIETARIO DAR UN PREAVISO CUANDO VENDE UNA CASA?
Sí, mientras la vivienda pertenezca al anterior arrendador, éste puede rescindir los contratos de arrendamiento por la venta de la casa. La validez jurídica de la rescisión debe examinarse detenidamente en cada caso concreto.
Al hacerse cargo de los contratos de arrendamiento existentes, el nuevo propietario también queda vinculado por los plazos de preaviso y las fechas de rescisión estipulados en los mismos. No obstante, puede desviarse de esta norma inmediatamente después de adquirir la vivienda por necesidades personales urgentes y rescindir el contrato en la siguiente fecha de rescisión legal posible respetando los plazos de preaviso.
¿ESTÁ AUTORIZADO A REALIZAR VISITAS DURANTE LA VENTA?
El inquilino debe tolerar las visitas de posibles compradores hasta que la venta haya finalizado. El propietario sólo tiene que anunciar las citas con antelación y tener en cuenta la intimidad del inquilino. El inquilino tiene derecho a estar presente en la visita. El inquilino debe especificar con la mayor precisión posible las horas y los días en los que puede mostrar la propiedad.
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