La venta de un inmueble es un gran paso para muchas personas y suele ir asociada a un grato beneficio. Sin embargo, este beneficio no está exento de impuestos en Suiza. Hay que pagar el llamado impuesto sobre las plusvalías inmobiliarias, a menudo denominado simplemente impuesto sobre las plusvalías por la venta de una casa, que, dependiendo del cantón y de la situación, puede suponer una parte considerable de los ingresos. Como expertos inmobiliarios de we-net.ch, nos gustaría ofrecerle una visión clara de este importante tema para que pueda iniciar la venta de su casa bien preparado.
¿Qué es el impuesto sobre los beneficios en la venta de viviendas?
El impuesto sobre los beneficios de la venta de viviendas es un impuesto cantonal que grava el beneficio obtenido por la venta de un inmueble. Es un impuesto sobre la propiedad, lo que significa que se aplica directamente a la venta del inmueble y no a la persona que lo vende. El Gobierno federal no recauda este impuesto, pero la Ley Federal de Armonización de los Impuestos Directos de los Cantones y Municipios estipula que los cantones o municipios deben recaudarlo.
El beneficio imponible se calcula a partir de la diferencia entre el producto de la venta y los denominados valores de inversión.
Fórmula:
Beneficio inmobiliario = precio de venta costes de inversión
Los costes de inversión incluyen no sólo el precio de compra original, sino también otras partidas que puede deducir a efectos fiscales.
¿Qué está sujeto a impuestos y qué puede deducirse?
Beneficio imponible:
El beneficio imponible es el beneficio puro que obtiene con la venta de la vivienda. Se calcula restando del precio de venta los siguientes gastos deducibles:
- Precio de compra en el momentoEl precio que pagó por la propiedad en su momento.
- Gastos accesorios de compraGastos derivados de la adquisición, como gastos de notaría, impuesto de transmisiones patrimoniales, gastos de registro de la propiedad o comisiones de agentes inmobiliarios.
- Inversiones para aumentar el valorCostes de medidas estructurales que han aumentado el valor de la propiedad. Esto incluye, por ejemplo, la adición de un invernadero, la instalación de una nueva cocina o la instalación de un sistema fotovoltaico. Es importante distinguirlo de las medidas de conservación del valor (como una nueva capa de pintura), que no suelen ser deducibles.
- Gastos de ventaTambién puede deducir los gastos de la venta propiamente dicha. Por ejemplo, la comisión del agente inmobiliario, los gastos de publicidad o los honorarios del notario.
ImportanteLos beneficios no están sujetos al impuesto sobre la renta ni al impuesto de sociedades, sino exclusivamente al impuesto cantonal sobre los beneficios de la venta de viviendas.
Exenciones y aplazamiento de impuestos
Hay determinadas situaciones en las que el impuesto sobre los beneficios por la venta de viviendas se aplaza o incluso se suprime. Una de las excepciones más importantes es la denominada compra de reposición de viviendas ocupadas por sus propietarios.
Si vende su vivienda, en la que ha vivido de forma permanente y exclusiva, y reinvierte el producto de la venta en una nueva vivienda, también ocupada por el propietario, en Suiza en un plazo determinado (normalmente dos años), puede solicitar un aplazamiento del pago del impuesto. En este caso, el impuesto no se devenga, sino que se “aplaza” hasta la próxima venta que no se sustituya.
Otros casos en los que el impuesto se aplaza son
- Cambio de titularidad por herencia, donación o retirada anticipada.
- Cambio de titularidad entre cónyuges en caso de divorcio o régimen económico matrimonial.
Diferencias cantonales: ¿Cuánto puede subir el impuesto?
La cuantía del impuesto sobre los beneficios en la venta de viviendas en Suiza varía mucho de un cantón a otro y, a veces, incluso de un municipio a otro. No existe una normativa estandarizada. El tipo impositivo depende principalmente de dos factores:
- El importe del beneficioEn la mayoría de los cantones se aplica un tipo impositivo progresivo. Esto significa que cuanto mayor sea tu beneficio, mayor será el tipo impositivo.
- El periodo de tenenciaLa mayoría de los cantones conceden una deducción cuanto más tiempo se haya sido propietario del inmueble. Sin embargo, si la propiedad se posee durante un periodo muy corto, a menudo inferior a cinco años, se aplica un recargo que aumenta considerablemente la carga fiscal. Con ello se pretende restar atractivo a la especulación inmobiliaria.
Los tipos impositivos pueden variar mucho en función del cantón y de los factores mencionados. Por ejemplo, la carga fiscal sobre una plusvalía inmobiliaria puede oscilar entre unos 10% y más de 60% de la plusvalía.
- En algunos cantones, como Basel-Stadt, puede aplicarse un tipo impositivo elevado de 60% para un periodo de tenencia corto, inferior a tres años.
- En cambio, otros cantones reducen significativamente la carga fiscal para largos periodos de propiedad. En el cantón de Ginebra, por ejemplo, la carga fiscal se reduce a 0% si la propiedad se posee durante más de 25 años.
- Los tipos progresivos suelen empezar con tipos más bajos para las ganancias más pequeñas (por ejemplo, 10% sobre los primeros 4.000 CHF de ganancias en Appenzell I.R.) y aumentan considerablemente para las ganancias más elevadas (por ejemplo, hasta 40% para las ganancias superiores a 100.000 CHF).
Por lo tanto, es esencial conocer la normativa específica del cantón en el que se encuentra su inmueble para obtener una estimación precisa. Agentes inmobiliarios profesionales como we-net.ch pueden ayudarle a determinar la normativa fiscal exacta de su inmueble.
Ventas privadas frente a ventas comerciales
Es importante distinguir entre la venta de una propiedad privada y el comercio de una propiedad comercial.
- Vendedor particularComo particular que vende un inmueble de su patrimonio privado, está sujeto al impuesto sobre el beneficio de la venta de una vivienda. El beneficio de la venta está exento del impuesto federal directo.
- Vendedores comercialesSi vende un inmueble con cargo a su patrimonio empresarial o se le considera profesional de la compraventa de inmuebles, el beneficio se grava como renta del trabajo autónomo. Esto puede suponer una mayor carga fiscal y está sujeto a diferentes bases de cálculo.
La distinción puede ser compleja y depende de varios criterios, como la frecuencia de las ventas, el corto periodo de tenencia o el uso de importantes fondos prestados. En caso de duda, es esencial contar con asesoramiento profesional.
Conclusión y próximos pasos
El impuesto sobre la venta de viviendas es una cuestión compleja que requiere una planificación cuidadosa. Con los conocimientos adecuados y el apoyo de expertos, puede optimizar su carga fiscal y evitar sorpresas desagradables.
En we-net.ch estamos a su lado como socio competente para simplificarle todo el proceso de venta. Desde la valoración profesional de su propiedad hasta la correcta gestión de todos los aspectos fiscales, nos aseguramos de que obtenga los mejores beneficios posibles.
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