Definición profesional de un agente inmobiliario
El objetivo primordial del agente inmobiliario es intermediar propiedades de todo tipo entre compradores potenciales y partes interesadas, así como entre los propietarios. Puede tratarse tanto de inmuebles de uso privado como de locales comerciales. Los agentes inmobiliarios individuales tienen la oportunidad de especializarse en función de su campo de trabajo y de los requisitos de los clientes y, de este modo, crear una base de clientes específica. Para ello, el agente inmobiliario debe hacer especial hincapié en la ejecución de su servicio y en su presencia, ya que un agente inmobiliario vive de su reputación, pues sólo así puede obtener nuevos encargos e intermediar en más propiedades. Los agentes inmobiliarios suelen utilizar los edificios y locales que intermedian como espacio publicitario o tienen su propia página web para atraer a más clientes. El salario del agente inmobiliario es una comisión adicional que el comprador o futuro inquilino de un inmueble tiene que pagar además del precio real. Esta tasa suele calcularse en forma de porcentaje, por lo que casi siempre varía. Por lo tanto, un agente inmobiliario puede tener mucho éxito si tiene muchos clientes, sobre todo empresariales, que compran o alquilan edificios caros, o menos éxito si no tiene grandes clientes, sino que sólo consigue algunos contratos más pequeños. Por tanto, el salario depende totalmente de la cartera de clientes del agente inmobiliario.
MÉTODOS DE TRABAJO DEL AGENTE INMOBILIARIO
Una vez que el agente inmobiliario ha anunciado con éxito o se ha puesto en contacto con el primer local que va a poner a disposición de nuevos inquilinos o compradores, tiene que anunciar esta propiedad. Por regla general, el primer paso consiste en estimar el valor del inmueble junto con el vendedor para calcular un precio de compra realista y un salario realista para él mismo. Para ello, hay que averiguar el precio del suelo o de la habitación del inmueble, que suele depender de la ubicación y la calidad. Una vez hecho esto, el agente inmobiliario debe calcular un precio total que incluya su salario. Sin embargo, este precio total debe calcularse de forma que haya un pequeño margen de maniobra para el agente inmobiliario, el comprador y también el vendedor, ya que el comprador potencial intentará sin duda bajar el precio mediante negociaciones.
Existen varios modelos de contratos con agentes inmobiliarios, todos ellos con diferentes ventajas e inconvenientes, que pueden ser especialmente relevantes en términos de seguridad y de los costes resultantes.
El modelo más sencillo es el de un mandato normal de un agente inmobiliario. Se trata de una orden para que el agente inmobiliario venda el inmueble. Sin embargo, este mandato no pone al agente inmobiliario en una situación en la que realmente tenga que anunciar la propiedad. El agente inmobiliario puede decidir por sí mismo hasta qué punto es activo y cómo cuida la propiedad. Lo más destacado de este contrato es que el agente sólo cobra si la propiedad se vende con éxito. Si el inmueble se vende a través de otro canal sin que el agente inmobiliario intervenga, éste tampoco percibe comisión alguna y no recibe nada.
GASTOS DEL AGENTE INMOBILIARIO
Los gastos del agente inmobiliario se derivan principalmente de los anuncios y la publicidad. Además, se invierte una enorme cantidad de tiempo en diseñar estos anuncios y hacer fotos de la propiedad, así como en obtener más información sobre la propiedad y su estado y, por supuesto, sobre la zona circundante, la infraestructura y otras cosas. Cada propiedad tiene ventajas diferentes y son precisamente éstas las que un buen agente inmobiliario debe destacar, por lo que cada propiedad debe describirse y anunciarse de una manera diferente, lo que no siempre es rápido y fácil.
MODELOS DE CONTRATO
Si ya está disponible la oferta de precio completa, incluidos todos los costes adicionales, el agente inmobiliario también debe anunciarla en consecuencia. Cuanto más tiempo lleve el agente inmobiliario en el negocio, mayor será el nivel de conocimiento, la base de clientes y las referencias. Un agente inmobiliario de éxito empieza por colocar carteles publicitarios en el propio inmueble con la información de que ese edificio está disponible para la venta/alquiler. Además, se ofrecen opciones de contacto, como un número de teléfono, una página web o una dirección de correo electrónico, a través de las cuales los interesados pueden ponerse en contacto con el agente inmobiliario y obtener más información. Después de anunciar el propio inmueble, el agente inmobiliario también debe hacer fotos del mismo para anunciarlo en Internet. Esto incluye principalmente la aparición en el sitio web del agente inmobiliario, así como anuncios en diversos foros en línea y en otros sitios web inmobiliarios. Muchos interesados buscan propiedades en sitios web y, en general, a través de Internet, por lo que ha surgido un gran mercado para los que buscan y los que pujan. Una vez publicados estos anuncios, el agente inmobiliario también debe publicar anuncios del inmueble en periódicos regionales para informar a los clientes. Una vez hecho esto, existe otra opción, que no está en absoluto al alcance de todos los agentes inmobiliarios, sino sólo de aquellos que tienen una base de clientes establecida. En este caso, el agente inmobiliario también puede recurrir a personas que se hayan puesto en contacto con él como buscadores de inmuebles y cuya idea del inmueble que se quiere vender encaje.
La situación es diferente en el caso de un mandato exclusivo para un agente inmobiliario concreto. En este caso, el agente inmobiliario debe actuar y, además, se garantiza que es el único agente inmobiliario autorizado a hacerlo para el inmueble anunciado. El contrato también estipula que el agente inmobiliario tiene derecho a su comisión aunque otra persona venda el inmueble. En la mayoría de los casos, este tipo de contrato se celebra por un periodo de tiempo determinado y el salario por este periodo de trabajo es fijo y, en caso de venta, se incrementa con la comisión del agente como porcentaje del beneficio del vendedor. Existe una extensión de este contrato que establece que sólo el agente inmobiliario tiene el derecho exclusivo de llevar a cabo la venta del inmueble y asegurar los clientes. Esto significa que el agente inmobiliario se asegura la comisión de venta además de la comisión por sus servicios. Toda persona que celebre un contrato con su agente inmobiliario debe hacerlo siempre por escrito. En este contrato deben regularse con precisión todas las comisiones, así como los derechos de comisión del agente, para que el agente y el vendedor puedan estar realmente seguros de qué suma debe pagarse a quién. El contrato también debe estipular exactamente lo que el agente inmobiliario tiene que hacer para garantizar que la propiedad se venda realmente con éxito y no permanezca desocupada durante un largo periodo de tiempo.
