El impuesto sobre plusvalías se aplica a cualquier persona que venda una propiedad o un terreno en Suiza. Grava el beneficio obtenido entre la compra y la venta. La cuantía del impuesto varía mucho de un cantón a otro y depende, entre otras cosas, de la duración de la propiedad, el importe del beneficio y las posibles deducciones.
Im Folgenden geben wir einen übersichtlichen Vergleich der kantonalen Systeme, dargestellt in Tabellen, sodass Eigentümer die Unterschiede schnell erfassen können.
Kantonale Steuersätze im Überblick – Teil 1
In der ersten Tabelle sehen Sie die grundlegenden Steuersysteme und Hauptsätze der wichtigsten Kantone. Sie zeigt, welche Faktoren die Steuerbelastung beeinflussen und wo die Sätze besonders hoch oder niedrig sind.
Legende – System & Steuerstruktur
Dualsystem
Grundstückgewinne natürlicher Personen werden separat besteuert (Grundstückgewinnsteuer). Juristische Personen versteuern Gewinne im Rahmen der ordentlichen Gewinnsteuer.
Monistisches System
Grundstückgewinne werden sowohl bei natürlichen als auch bei juristischen Personen über die Grundstückgewinnsteuer erfasst (separate Sondersteuer).
Progressiv
Der Steuersatz steigt mit der Höhe des Gewinns. Je höher der Gewinn, desto höher der prozentuale Steuersatz.
Flat (proportional)
Ein einheitlicher Steuersatz, unabhängig von der Höhe des Gewinns.
Proportional / progressiv kombiniert
Grundstruktur proportional, jedoch mit Zuschlägen oder Reduktionen (z. B. abhängig von Besitzdauer oder Gewinnhöhe).
An Einkommenssteuer gekoppelt
Die Grundstückgewinnsteuer wird ganz oder teilweise nach dem Einkommenssteuertarif berechnet.
Besitzdauer-Reduktion (Langzeitreduktion)
Der Steuersatz reduziert sich mit zunehmender Haltedauer der Liegenschaft.
Langzeitwertersatz / Erwerbswertersatz
Nach sehr langer Besitzdauer kann anstelle des effektiven Kaufpreises ein Ersatzwert zur Berechnung des steuerbaren Gewinns verwendet werden.
| Kanton | System & Steuerstruktur | Hauptsatz / Mechanismus | Bemerkungen / Ausnahmen |
| Aargau (AG) | Dualsystem (progressiv) | Hoher Satz initial (~40%) → tiefer Langzeitsatz (~5%) | Kleine Gewinne steuerfrei; Reduktion mit Besitzdauer. |
| Appenzell Ausserrhoden (AR) | Dualsystem | Flat ca. 30% | Gewinne < CHF 3’000 steuerfrei; Langzeitersatz nach 20 Jahren möglich. |
| Appenzell Innerrhoden (AI) | Dualsystem | Progressiv 10–40% | Gewinne < CHF 4’000 steuerfrei; Langzeitersatz ab 20 Jahren. |
| Basel-Landschaft (BL) | Monistisches System (progressiv) | ca. 3% bis ~25% | Langzeitwertersatz nach 20+ Jahren möglich. |
| Basel-Stadt (BS) | Monistisches System | 60% (0–3 Jahre) → 30% (9+ Jahre) | Selbstgenutzte Liegenschaften evtl. einheitlich 30%; früherer Erwerbswertersatz möglich. |
| Bern (BE) | Monistisches System (progressiv) | Progressiv ~1.44% bis ~8.1% | Gewinne < CHF 5’200 steuerfrei; Reduktion nach Besitzdauer. |
| Genf (GE) | Dualsystem | 50% (<2 Jahre) → 10% (25 Jahre) → 0% (>25 Jahre) | Langzeitersatz für selbstgenutztes Wohneigentum optional. |
| Glarus (GL) | Dualsystem | Progressiv 10–30% | Gewinne < CHF 5’000 steuerfrei; Langzeitwertersatz ab 30 Jahren. |
| Graubünden (GR) | Dualsystem | Progressiv ca. 5–25% | Gewinne < CHF 4’200 steuerfrei; Erwerbswertersatz bei fehlenden Anschaffungskosten. |
| Jura (JU) | Monistisches System | Progressiv ca. 3.5–6% | Gewinne < CHF 4’000 steuerfrei; Langzeitwertersatz ab 30 Jahren. |
| Luzern (LU) | Dualsystem | Progressiv, an Einkommensteuer gekoppelt | Gewinne < CHF 13’000 steuerfrei; Langzeitwertersatz ab 30 Jahren. |
| Neuenburg (NE) | Dualsystem | Progressiv ca. 10–30% | Langzeitwertersatz ab 25 Jahren. |
| Obwalden (OW) | Dualsystem | Flat 1.8% | Gewinne < CHF 5’000 steuerfrei; keine Reduktion mit Besitzdauer. |
| Schaffhausen (SH) | Dualsystem | Progressiv ca. 2–15% | Gewinne < CHF 5’000 steuerfrei; Langzeitwertersatz ab 10 Jahren. |
| Schwyz (SZ) | Monistisches System | Progressiv ca. 8–30% | Anpassung nach Besitzdauer; verschiedene Reduktionsstufen. |
| St. Gallen (SG) | Dualsystem | Progressiv via Einkommenssteuer + Stufen | Gewinne < CHF 2’200 steuerfrei; Zusatzsätze bei hohen Gewinnen. |
| Thurgau (TG) | Dualsystem | Flat ca. 40% | Langzeitersatz nach 20 Jahren für natürliche Personen. |
| Uri (UR) | Monistisches System | Progressiv ca. 4–35% | Gewinne < CHF 7’000 steuerfrei; Langzeitwertersatz möglich. |
Besondere Kantone und Langzeitregelungen – Teil 2
Viele Kantone bieten Langzeitreduktionen oder Steuerfreigrenzen an, die besonders bei langfristigem Eigentum oder geerbten Liegenschaften relevant sind.
Fokus auf Zug, Zürich, Freiburg, Wallis und Tessin
Diese Kantone unterscheiden sich in Berechnungsmethoden, Staffelungen und Freibeträgen deutlich von anderen Regionen. Die zweite Tabelle zeigt diese Kantone im Detail, sodass Sie die Unterschiede auf einen Blick erfassen können.
| Kanton | System & Steuerstruktur | Hauptsatz / Mechanismus | Bemerkungen / Ausnahmen |
| Zug (ZG) | Progressiv | Ca. 10 - 60 % abhängig vom Gewinn und Besitzdauer | Steuerfreie Gewinne oft bis ~CHF 5’000; Reduktion mit Besitzdauer möglich. |
| Zürich (ZH) | Progressiv | Ca. 10 - 40 % abhängig vom Gewinn | Steuerfreigrenze bis ~CHF 5’000; Reduktion je nach Besitzdauer (z. B. 5% nach 5 Jahren, bis 50% nach 20+ Jahren). |
| Freiburg (FR) | Proportional/progressiv | Ca. 35.2 % (bis 2 J.) → 16 %+ (bei >15 J.) | Steuerfreie Gewinne bis ca. CHF 6’000. |
| Wallis (VS) | Progressiv | Ca. 12 - 24 % abhängig vom Gewinn | Reduktion je Besitzdauer (z. B. ab 6 J. – ca. 4 % weniger pro Jahr); steuerfrei bis ca. CHF 100. |
| Tessin (TI) | Progressiv | Ca. 4 - 31 % abhängig vom Gewinn bzw. Besitzdauer | Sehr geringe Steuerfreigrenze (~CHF 30); Langzeitreduktion (bes. >30 J. Eigentum). |
Fazit und Handlungsempfehlung
Die Grundstückgewinnsteuer kann einen erheblichen Einfluss auf den Nettoerlös eines Immobilienverkaufs haben. Neben der reinen Steuerhöhe sind Besitzdauer, Gewinnhöhe und mögliche Abzüge entscheidend.
Wir empfehlen Eigentümern, sich vor dem Verkauf umfassend zu informieren und gegebenenfalls steuerliche Beratung in Anspruch zu nehmen. Mit den beiden Tabellen haben Sie einen klaren Vergleich der kantonalen Systeme und können die voraussichtliche Steuerlast besser einschätzen.
Ein genauer Blick auf die individuellen kantonalen Vorschriften lohnt sich, insbesondere bei langfristigem Eigentum oder geerbten Liegenschaften.
Quellen und Hinweise
Die Tabellen basieren auf kantonalen Informationen zur Grundstückgewinnsteuer und dienen der Orientierung, ersetzen aber keine individuelle Steuerberatung.
- WEKA Schweiz – Übersicht kantonaler Steuersätze und Systeme.
Link - UBS Schweiz – Angaben zu Progressionssätzen, Langzeitreduktionen und Steuerfreigrenzen.
Link
Hinweis: Die Zahlen sind repräsentative Werte, tatsächliche Steuerbeträge können je nach Gewinn, Besitzdauer und kantonalen Besonderheiten abweichen.
